Гіганцкі фонд нерухомасці Blackstone сутыкнуўся з выпрабаваннем

Blackstone (цікер: BX) апісвае Breit як «платформу нерухомасці інстытуцыйнай якасці, якая прапануе прыватную нерухомасць інвестарам, арыентаваным на прыбытак». У цяперашні час Breit, адзін з найбуйнейшых фондаў інвестыцый у нерухомасць у ЗША, валодае амаль 5,000 аб'ектаў нерухомасці, у асноўным шматкватэрных жылых дамоў і складоў, а таксама нерухомасцю гатэляў/казіно Лас-Вегаса, уключаючы Bellagio і MGM Grand.

Нягледзячы на ​​​​тое, што ён не гандлюецца публічна, ён прадаецца буйнымі брокерскімі фірмамі і фінансавымі кансультантамі з адносна нізкай мінімальнай інвестыцыяй у 2,500 долараў. Усяго за пяць гадоў Breit стаў прыбытковай часткай вядучай франшызы Blackstone у галіне нерухомасці, зарабіўшы 1.8 мільярда долараў збораў у мінулым годзе і 1 мільярд долараў за першыя шэсць месяцаў 2022 года.

Такі хуткі рост можа мець адваротны бок. Нядаўна была заклапочанасць з нагоды перспектыў Breit, у тым ліку таго, як ён ацэньваецца і ці павялічацца выкупы інвестараў з нізкіх узроўняў. Аналітык BofA Securities Крэйг Сігенталер у ліпені падлічыў, што чыстыя патокі, або продажы за вылікам пагашэння, па сутнасці перайшлі да «бястратнасці» пасля прытоку ў сярэднім у 2 мільярды долараў у месяц за апошнія 18 месяцаў.

Адказваючы на ​​​​пытанні аналітыкаў аб Breit на тэлефоннай канферэнцыі Blackstone аб прыбытках у ліпені, генеральны дырэктар кампаніі Стывен Шварцман сказаў, што Breit і іншыя прапановы Blackstone забяспечваюць «велізарную каштоўнасць» для інвестараў, «якія памятаюць гэта і цэняць фірму. Гэта будуе наш брэнд. Гэта дапамагае нам збіраць грошы».

Аднак у апошні час больш туманныя перспектывы для Breit і іншых рознічных прадуктаў Blackstone, такіх як Blackstone Private Credit Fund, здаецца, Акцыі Blackstone, які каштуе каля 102 долараў, што на 30% знізілася ў параўнанні з лістападаўскім пікам.

A Баррон Аналіз Breit паказвае, што інвестары павінны быць асцярожнымі і замест гэтага разглядаць публічныя фонды інвестыцый у нерухомасць або REIT, якія выглядаюць больш прывабна. Breit вырас у цане ў гэтым годзе, у той час як публічныя REITs патаннелі. Breit мае адносна высокія зборы, прапануе абмежаваную ліквіднасць і мае большы крэдыт, чым супастаўныя публічныя кампаніі.

Blackstone кажа, што Breit ацаніў у гэтым годзе, таму што добрыя фінансавыя паказчыкі больш чым кампенсавалі ўплыў больш высокіх працэнтных ставак. У ім гаворыцца, што Breit «забяспечыў выключную прадукцыйнасць» для інвестараў і «выключна добра пазіцыянуецца», улічваючы яго ўвагу на кватэрах і складах.

Кватэры выйграюць ад двухзначнага павышэння арэнднай платы, а попыт на склады быў высокім. «Гэта найлепшыя асновы, якія я бачыў у гэтых двух сектарах за ўсю маю кар'еру», — сказаў прэзідэнт Blackstone Джонатан Грэй на нядаўнім вебинаре.

Ганарары Breit супастаўныя з яго прыватнымі інстытуцыйнымі фондамі нерухомасці, і Blackstone кажа, што рычагі Breit сціплыя ў параўнанні з многімі прыватнымі фондамі нерухомасці.

Адна з галоўных кропак продажу Breit, прыбытковасць размеркавання прыкладна 4%, вышэй сярэдняга REIT прыкладна на 3%. Але размеркаванне не цалкам зароблена на аснове ключавога паказчыка грашовага патоку REIT. Даходнасць размеркавання некалькі адрозніваецца сярод чатырох класаў акцый.

Breit адрозніваецца ад публічных аналагаў REIT

Prologis

(PLD),

Кватэрныя абшчыны Сярэдняй Амерыкі

(

МАА

), А таксама

Суполкі AvalonBay

(AVB), якія можна купляць і прадаваць на публічных рынках. Breit з'яўляецца адзіным пакупніком яго акцый і абмяжоўвае штомесячны выкуп 2% ад кошту чыстых актываў фонду і штоквартальны выкуп 5%.

Breit кажа, што яго акцыі варта лічыць «абмежаванай ліквіднасцю і часам могуць быць неліквіднымі». Breit задаволіў усе запыты на выкуп з моманту свайго стварэння. З прытокам, які склаў каля 35 мільярдаў долараў за 18 месяцаў, якія скончыліся 30 чэрвеня, фонд быў на пакупках. Напрыклад, Breit і яшчэ адзін фонд Blackstone маюць здзелку на 13 мільярдаў долараў адзін з найбуйнейшых уладальнікаў жылля для студэнтаў каледжа,

Амерыканскія супольнасці кампуса

(ACC), які, як чакаецца, закрыецца ў бліжэйшыя некалькі дзён.

Рост Breit быў абумоўлены выдатным выбарам партфеля і вялікай прыбытковасцю. Амаль 80% яго актываў знаходзяцца ў арэндных кватэрах і прамысловай нерухомасці, уключаючы склады, арыентаваныя на электронную камерцыю, якія былі двума наймацнейшымі сектарамі нерухомасці ў апошнія гады.

Агульная прыбытковасць Breit склала ў сярэднім 13.5% у год з моманту заснавання ў параўнанні з 7% для Vanguard Real Estate (VNQ), біржавога фонду, у авуарах якога дамінуюць найбуйнейшыя публічныя REITs. «Ён прарабіў выдатную працу па выбары сектараў», — кажа Дэйв Брэгг, аналітык Green Street, незалежнай даследчай фірмы па нерухомасці.

Кошт Breit захаваўся на фоне падзення на фінансавых рынках і ў дзяржаўным сектары REIT у гэтым годзе. Агульная прыбытковасць Breit у гэтым годзе па чэрвень склала каля 7%.

З іншага боку, агульны даход Vanguard ETF да канца ліпеня склаў 13%, у той час як супастаўныя публічныя фонды REIT, такія як Prologis, AvalonBay і

Камдэн нерухомасці

(CPT) зніжаны на 15% або больш у залежнасці ад агульнай прыбытковасці. З моманту заснавання ў студзені 2017 года Breit пацярпеў падзенне ўсяго за тры месяцы.

Breit можа расці, у той час як супастаўныя публічныя кампаніі падаюць, таму што ён адсочвае прыватныя рынкі нерухомасці, якія могуць рухацца павольней, чым больш няўстойлівыя публічныя рынкі. Blackstone ацэньвае фонд штомесяц на аснове яго фінансавых паказчыкаў і іншых фактараў, у тым ліку змены працэнтных ставак.

Blackstone паказвае на высокія паказчыкі партфеля Breit — чысты аперацыйны прыбытак павялічыўся на 16% у першай палове 2022 года — для станоўчай прыбытковасці ў гэтым годзе. Публічныя REITs таксама паведамілі аб добрых выніках, але іх акцыі ўпалі з-за больш высокіх працэнтных ставак і асцярог з нагоды рэцэсіі.

«Калі публічныя REITs гандлююць са зніжкамі да базавай кошту іх актываў, гэта выдатная магчымасць для пакупкі», — кажа Брэгг з Green Street. «Мы не лічым, што інвестары павінны купляць на прыватных рынках, калі магчымасці публічнага рынку такія вялікія».

Ён падлічыў, што буйныя публічныя REITs у сярэднім апошнім часам гандлявалі са зніжкай каля 15% да кошту сваіх чыстых актываў.

У якасці альтэрнатывы Breit інвестары могуць разгледзець добра кіраваныя публічныя альтэрнатывы, такія як Prologis, вядучы ўладальнік складоў, або шматкватэрныя REIT, такія як AvalonBay або Mid-America Apartment Communities. Баррон нядаўна пісаў станоўча пра кватэрны сектар REIT.

Падобна на тое, што запыты на выкуп ад інвестараў Breit павялічваюцца. Аналіз Siegenthaler паказаў, што продажы прыкладна адпавядаюць выкупу. «Улічваючы, што ў першым квартале 9.8 года прыток Breit склаў 2022 мільярда долараў (звыш 3 мільярдаў долараў у месяц), той факт, што яго патокі, магчыма, запаволіліся да бясстратнасці, быў дзіўным і адбыўся раней, чым мы чакалі», — напісаў ён. Тым не менш, ён мае рэйтынг "Купіць" на Blackstone і чакае, што рознічныя патокі ў Breit і іншыя транспартныя сродкі зноў паскорацца ў працэсе аднаўлення.

Падчас нядаўняй канферэнцыі па прыбытках Blackstone адзначыла, што інвестары запыталі выкуп на 2.9 мільярда долараў з яго рознічных фондаў, уключаючы Breit, на працягу другога квартала.

Блэкстоўн кажа, што не хвалюецца. «У гэты перыяд надзвычайнай валацільнасць рынку запаволенне збору сродкаў не дзіўна, але чыстыя патокі Breit па-ранейшаму станоўчыя на фоне высокіх паказчыкаў», — распавядае кампанія Баррон.

Адказваючы на ​​​​пытанне падчас тэлефоннай канферэнцыі ў ліпені, як будзе разглядацца перыяд пагашэння за межы пагашэння, Грэй, які пабудаваў імперыю нерухомасці фірмы, указаў на «значную колькасць ліквіднасці» ў Breit. Сам Грэй нядаўна ўклаў у фонд 50 мільёнаў долараў.

Аналітык Keefe, Bruyette & Woods Роберт Лі раней у гэтым годзе пісаў, што альтэрнатыўныя менеджэры імкнуцца прыцягнуць «закрыты капітал» ад індывідуальных інвестараў. Нягледзячы на ​​тое, што ў добрыя часы гэта не праблема, ён сказаў, што «існуе рызыка таго, што падчас стрэсу асобныя інвестары могуць зразумець, што яны не вельмі задаволеныя адсутнасцю доступу да свайго капіталу».

Breit спаганяе базавую штогадовую плату ў памеры 1.25% ад чыстых актываў і мае заахвочвальную плату ў памеры 12.5% ад агульнага гадавога прыбытку, калі ён дасягае мінімум 5% прыбытку. Паводле ацэнак Брэгга, зборы Breit у два-тры разы перавышаюць зборы дзяржаўных REITs і фондаў, у залежнасці ад транспартнага сродку, абранага інвестарам.

На канец чэрвеня кошт чыстых актываў Breit склаў 68 мільярдаў долараў — што эквівалентна рынкавай кошту акцый, а агульны кошт, уключаючы запазычанасць, — 116 мільярдаў долараў. Breit разлічвае каэфіцыент крэдытнага пляча ў 42 % — доўг, падзелены на агульны кошт. Супастаўныя публічныя REIT прыкладна ўдвая гэтага ўзроўню. На канец першага квартала ў фонду была непагашаная запазычанасць у 46 мільярдаў долараў, у той час як Prologis параўнальнага памеру меў 18 мільярдаў долараў.

Ні адзін публічны аналітык REIT не сочыць за Breit. Ён не выпускае прэс-рэлізы аб даходах і не праводзіць штоквартальныя канферэнцыі. Ён падае квартальныя 10-Qs і штогадовыя 10-Ks, але яго фінансавыя справаздачы, як і публічныя REITs, складаныя.

Інвестары REIT разглядаюць чысты прыбытак, але больш засяроджваюцца на іншых паказчыках, такіх як сродкі ад аперацый і сродкі, даступныя для размеркавання, што дадае значныя выдаткі на амартызацыю. Ідэя заключаецца ў тым, што большая частка амартызацыі - гэта фантомныя безнаяўныя выдаткі, паколькі нерухомасць, якая ляжыць у аснове, не падае ў кошце.

Breit, у адрозненне ад большасці буйных публічных REITs, працаваў у мінусе на аснове чыстага прыбытку. Ён страціў больш за 800 мільёнаў долараў за кожны з апошніх двух гадоў, зыходзячы з агульнапрынятых прынцыпаў бухгалтарскага ўліку (GAAP), і каля 650 мільёнаў долараў за першыя шэсць месяцаў 2022 года.

У 2021 годзе ён падлічыў свае сродкі, даступныя для размеркавання, у 1.3 мільярда долараў, але гэта не ахоплівае размеркаванне акцыянерам 1.6 мільярда долараў. Каля паловы трымальнікаў Breit рэінвеставалі свае размеркаванні ў мінулым годзе, скараціўшы грашовыя выдаткі.

Разлік Breit сваіх сродкаў, даступных для размеркавання, фінансавы паказчык, які не адпавядае GAAP, выключыў 1.8 мільярда долараў камісій за кіраванне і стымулявання, выплачаных Blackstone у 2021 годзе. Прычына ў тым, што плацяжы рабіліся акцыямі Breit, а не наяўнымі. Але зборы застаюцца зборамі незалежна ад таго, аплачваюцца яны наяўнымі або наяўнымі. Breit выкупляе акцыі, выплачаныя Blackstone, што азначае, што Blackstone фактычна атрымлівае грошы. Breit уключае камісію за кіраванне і заахвочванне ў якасці выдаткаў пры разліку чыстага прыбытку паводле GAAP.

Размеркаванне Breit - гэта амаль увесь вяртанне капіталу за кошт яго страт. Наадварот, большасць буйных REIT выплачваюць дывідэнды, па меншай меры, часткова з чыстага прыбытку.

Blackstone кажа, што чысты прыбытак Breit зніжаецца з-за большых выдаткаў на амартызацыю ў параўнанні з публічнымі REITs. Гэта высокая амартызацыя прыводзіць да падатковага размеркавання, што прыносіць карысць інвестарам, гаворыцца ў паведамленні. Breit заяўляе, што з самага пачатку цалкам фінансаваў размеркаванне за кошт грашовых патокаў ад аперацый, паказчыка GAAP, які выключае камісію за кіраванне і заахвочванне.

За першыя пяць гадоў Breit дасягнуў высокіх балаў дзякуючы разумнаму размеркаванню сродкаў у сектары і росту рынку нерухомасці. Але з высокай цаной і высокімі камісіямі можа быць цяжка паўтарыць сваю гістарычную прыбытковасць і перамагчы публічныя REITs. І гэта яшчэ трэба праверыць ва ўмовах працяглага эканамічнага спаду або перыяду чыстых выкупаў.

Напісаць Эндру Бары ў [электронная пошта абаронена]