Я галоўны эканаміст кампаніі па апрацоўцы дадзеных аб нерухомасці і права ўласнасці на 5 мільярдаў долараў. Вось 5 рэчаў, якія вам трэба ведаць пра рынак жылля

Жыллё становіцца ўсё больш недаступным для мільёнаў амерыканцаў - цэны на жыллё і стаўкі па іпатэцы працягваюць расці (глядзіце тут самыя нізкія стаўкі, на якія вы можаце прэтэндаваць). Значыць – у складзе нашы серыя дзе мы пытаемся ў вядомых эканамістаў і прафесіяналаў у сферы нерухомасці іх погляд на рынак жылля цяпер - мы пагаварылі з Маркам Флемінгам. Флемінг - галоўны эканаміст кампаніі First American Financial Corporation, якая займаецца правам уласнасці, урэгуляваннямі, данымі аб нерухомасці і рашэннямі для рызыкі - аналізаваў і прагназаваў рынкі нерухомасці і іпатэчнага крэдытавання на працягу 20 гадоў. Перш чым стаць галоўным эканамістам у First American, Флемінг распрацоўваў інфармацыю і аналітычныя прадукты для CoreLogic, а таксама мадэлі ацэнкі ў Fannie Mae, а сёння яго вопыт даследаванняў уключае нерухомасць і гарадскую эканоміку і іпатэчныя рызыкі. Таму мы спыталі Флемінга: што трэба ведаць сучасным пакупнікам і прадаўцам аб рынку жылля?

Іпатэчныя стаўкі вышэй, але яны ўсё яшчэ не высокія

Нягледзячы на ​​тое, што яны значна вышэйшыя, чым тры месяцы таму, што зніжае здольнасць купляць жыллё, яны складаюць каля 6% для 30-гадовай іпатэкі з фіксаванай стаўкай, што, па словах Флемінга, далёка не высокае. «Стаўкі па іпатэчных крэдытах вышэйшыя, але па гістарычных стандартах яны невысокія», — кажа Флемінг. Ён мае рацыю: Гэта графік ФРС Сэнт-Луіса паказвае крывую ставак па іпатэцы з 1975 г. (Глядзіце тут самыя нізкія стаўкі, на якія вы можаце прэтэндаваць.)

Даступнасць усё часцей становіцца праблемай для пакупнікоў

За апошнія два гады цэны на жыллё імкліва раслі. Сапраўды, паводле дадзеных Нацыянальнай асацыяцыі рыэлтараў, сярэдняя цана продажу існуючага дома вырасла на 17% у параўнанні з мінулым годам. "Гэта важна, таму што пакупніцкая здольнасць жылля была практычна немагчымай, і, адпаведна, даступнасць зніжалася", - кажа Флемінг. 

Флемінг кажа, што павышэнне коштаў на жыллё, якое вымяраецца многімі індэксамі коштаў на жыллё, якія паведамляюцца ў СМІ, мае значны адставанне, часам дасягае шасці месяцаў. «Пройдзе яшчэ некалькі месяцаў, перш чым індэксы цэн на жыллё адлюструюць, як цэны адрэагавалі на хуткі рост ставак па іпатэцы ў другім квартале», — кажа Флемінг.

Рыхтуйцеся да больш павольнага росту коштаў на жыллё

Але тое, што даступнасць з'яўляецца праблемай, не азначае, што цэны на жыллё будуць падаць. Флемінг кажа, што яго даследаванні паказваюць, што падчас росту ставак па іпатэцы, як мы перажываем цяпер, колькасць продажаў жылля сапраўды мае тэндэнцыю да зніжэння, але кошты на жыллё ў цэлым не. «Чакаецца менш продажаў і меншае павышэнне коштаў», — кажа Флемінг.

Рынак жылля астывае

Сачыце за ўзроўнем запасаў і велічынёй зніжэння коштаў прадаўца ў спісах. «Гэта апераджальныя паказчыкі таго, куды пойдуць цэны і як павышэнне ставак па іпатэцы паўплывала на попыт. Больш інвентарызацыі і большае зніжэнне цэн прадаўца сігналізуюць аб астуджэнні рынку», - кажа Флемінг. Для прадаўцоў гэта азначае перазагрузку чаканняў адносна хуткасці продажу іх дома. «Простыя дні на рынку ніколі не былі нармальнымі. Фактычна, раней гаварыла, што прадаўцы звычайна чакаюць, што продаж іх дома на рынку можа заняць да 3 месяцаў. Вядома, мы яшчэ далёкія ад гэтага, але прадаўцы павінны чакаць, што продаж іх дома зойме больш часу. Што тычыцца пакупнікоў, чакайце менш жорсткай канкурэнцыі за куплю дома», — кажа Флемінг. (Глядзіце тут самыя нізкія стаўкі, на якія вы можаце прэтэндаваць.)

Разгледзьце ARM і будзьце разумным пакупніком

Улічваючы цяперашні рынак, Флемінг кажа, што лёгка страціць увагу на фоне змены ставак па іпатэцы і іншай дынамікі жылля. «Рэальнасць такая, што некаторыя асноўныя крокі застаюцца важнымі і не моцна адрозніваюцца ад любога рынку. Шукайце лепшую іпатэку, а на рынку з растучай стаўкай шукайце іпатэчныя крэдыты з рэгуляванай стаўкай, каб атрымаць больш нізкія стаўкі. Рабіце свой выбар на аснове таго, што дом — гэта прытулак, а не магчымасць вяртання інвестыцый, і набярыцеся цярпення», — кажа Флемінг.