Калі вы збіраецеся арандаваць або прадаць сваё жыллё, калі адпраўляецеся за мяжу?

Мая жонка Рэбека і я сутыкнуліся з праблемай арэнды супраць продажу яшчэ ў 2018 годзе, калі вырашылі пераехаць з Вірджыніі ў Мексіку.

Як былы падатковы павераны Службы ўнутраных даходаў (IRS), я быў у курсе многіх адпаведных законаў, але ўсё ж атрымаў некаторыя важныя і дзіўныя ўрокі падчас гэтага працэсу. Тут я хацеў бы падзяліцца з вамі гісторыяй таго, як мы вырашылі дылему арэнды або продажу, каб гэта магло дапамагчы вам прыняць рашэнне, калі вы збіраецеся пераехаць за мяжу.

Інвестыцыі ў нашу фінансавую будучыню

Нерухомасць з'яўляецца найважнейшым элементам добра збалансаванага інвестыцыйнага партфеля. Але 20 гадоў таму, калі мы з Рэбекай збіраліся набыць наш першы дом, нас больш хвалявала тое, ці зможам мы дазволіць сабе дом, а не тое, як ён будзе выглядаць побач з нашымі акцыямі.

У той час жыллё ў модных раёнах Вірджыніі на другім баку ракі Патамак ад нашых працоўных месцаў у Вашынгтоне, акруга Калумбія, карысталася такім попытам, што патэнцыйныя пакупнікі звычайна былі вымушаныя рабіць стаўкі больш, чым запытаная цана, і адмаўляцца ад праверкі дома і бяспекі. Гэта нас нервавала. Больш за тое, сума грошай, якую банк хацеў пазычыць нам (у тыя вар'яцкія дні да глабальнага фінансавага краху), была большай, чым любы з нас мог сабе ўявіць.

З-за таго, што нам не хацелася быць бедным домам — гэта значыць, мы не хацелі марнаваць большую частку нашых даходаў на іпатэку, — мы з Рэбекай пайшлі на розум і вырашылі больш танны варыянт.

Мы набылі таунхаус 1940 года пабудовы на праславутым «зваротным баку» за палову таго, што мы патрацілі б на крыху большы аднасямейны дом у больш папулярным раёне. Але мы адчувалі сябе ў бяспецы ў новым доме і планавалі выкарыстаць грошы, якія не плацілі банку, на падарожжа, якое мы абодва любілі рабіць.

Аказалася, што з намі пашанцавала. Як і прадказваў наш рыэлтар, мы былі ў авангардзе джэнтрыфікацыі нашага новага раёна. Па абодва бакі ад нас былі пабудаваны сучасныя жылыя комплексы, з'явілася больш крам і рэстаранаў, і наш раён стаў вядомы як мудрагелісты каланіяльны раён. Потым сталі расці цэны на жыллё ва ўсім горадзе.

Калі мы набылі дом у 2000 годзе, горад ацаніў нашу зямлю і дом у 127,900 378,420 долараў. Праз дзесяць гадоў ацэнка склала 2018 516,168 долараў. І калі ў студзені XNUMX года мы з Рэбекай вырашылі перавезці нашу сям'ю ў Мексіку, гэта каштавала XNUMX XNUMX долараў.

Выбар паміж двума прывабнымі варыянтамі

Пасля таго, як мы з Рэбекай вырашылі пераехаць за мяжу, у нас з Рэбекай быў цяжкі выбар наконт дома. Ці варта здаваць яго ў арэнду і выкарыстоўваць штомесячны даход ад арэнды для аплаты нашых выдаткаў у Мексіцы, ці мы павінны абнаявіць і скарыстацца федэральным законам, які адмяняе падатак на значную выгаду, якую мы атрымаем ад продажу?

Арэнда мела перавагі. Штомесячная арэндная плата забяспечвала б стабільны паток даходу, каб часткова замяніць заробкі, якія мы пакідалі ззаду, і, такім чынам, паменшыць суму, якую нам трэба будзе атрымаць з зберажэнняў для пакрыцця штодзённых выдаткаў на жыццё. Даходы пакрывалі б нашу арэнду ў Мексіцы, навучанне нашых дзяцей у школе і, як я любіў жартаваць, пакідалі некалькі долараў на тако. Як фіскальныя кансерватары (прынамсі, калі справа даходзіць да выдаткаў уласных грошай), Рэбека і я любілі, што даход ад арэнды будзе фінансавай падушкай, пакуль мы не зможам распрацаваць некалькі бізнес-ідэй, якія хацелі б рэалізаваць.

Яшчэ адзін момант, які варта ўлічваць пры пераездзе за мяжу, - гэта тое, што даход ад арэнды можа дапамагчы вам атрымаць візу на жыхарства ў вашай новай краіне. Нягледзячы на ​​тое, што гэта не мела дачынення да нашай сітуацыі, некаторым краінам — напрыклад, Уругваю — для атрымання пастаяннага месца жыхарства патрабуецца даказальны паток даходаў. Даход ад арэнды можа дапамагчы вам выканаць гэтае патрабаванне.

Аднак у арэнды ёсць і недахопы, як мы даведаліся, вывучаючы нашы варыянты. Па-першае, выдаткі кіруючай кампаніі на рэкламу і нагляд за нерухомасцю ўкусілі б наш прыбытак. Гэтыя кампаніі часта спаганяюць плату, роўную арэнднай плаце за адзін месяц, каб знайсці арандатара, а затым ад 8% да 10% ад штомесячнай арэнднай платы, каб падтрымліваць маёмасць і рэагаваць на пытанні, узнятыя арандатарам. У той час як інтэрнэт-сайты, такія як Craigslist, існуюць як бясплатныя платформы, якія дапамагаюць звязваць арэндадаўцаў і арандатараў, гэтыя інструменты не могуць кіраваць уласнасцю.

Па-другое, мы павінны былі б паведаміць аб даходах ад арэнды як падаткаабкладаемы, яшчэ больш скараціўшы тое, што пайшло ў нашы кішэні.

Мы з Рэбекай таксама палічылі продаж цікавым варыянтам. На падставе размоў, якія мы мелі з некалькімі мясцовымі рыэлтарамі, а таксама нашага незалежнага даследавання з выкарыстаннем онлайн-інструмента Zillow, які выкарыстоўвае параўнальныя ўласцівасці для ацэнкі рынкавага кошту дома, мы меркавалі, што можам прадаць дом прыкладна за 600,000 XNUMX долараў.

У такім выпадку мы атрымалі б прыбытак у памеры 400,000 200,000 долараў пасля аднімання нашай першапачатковай цаны пакупкі і кошту зробленых намі капітальных удасканаленняў, што склала 400,000 XNUMX долараў. Мы маглі б інвеставаць прыбытак у XNUMX XNUMX долараў і выкарыстоўваць прыбытак для пакрыцця выдаткаў у Мексіцы.

Акрамя таго, у адпаведнасці з раздзелам 121 Падатковага кодэкса (выключэнне з жыллёвага будаўніцтва), ні адзін з гэтых 400,000 500,000 долараў прыбытку не абкладаецца падаткам. Выключэнне з жылля дазваляе шлюбнай пары пазбавіцца ад даходу да 250,000 XNUMX долараў ад продажу дома. Адзін чалавек можа выключыць да XNUMX XNUMX долараў.

Каб прэтэндаваць на гэтае выключэнне (і гэта вельмі важна разумець, калі вы плануеце прадаць дом), сямейныя пары і адзінокія людзі павінны прайсці тэст на права ўласнасці і тэст на выкарыстанне.

Вы маеце права на выключэнне, калі вы валодалі і выкарыстоўвалі маёмасць у якасці асноўнага дома на працягу перыяду, які складае не менш за два гады з пяці гадоў да продажу. Вы можаце прайсці тэсты на права ўласнасці і выкарыстанне на працягу розных двухгадовых перыядаў, але вы павінны прайсці абодва тэсты на працягу пяцігадовага перыяду, які заканчваецца на дату продажу.

Калі б мы прадалі свой дом, мы б прайшлі тэсты як на права ўласнасці, так і на выкарыстанне і змаглі б выключыць увесь наш прыбытак, што прывяло б да нулявога падатку.

Без выгады ад выключэння жылля стаўка 10% падатку на прырост капіталу азначала, што мы будзем плаціць падатак у памеры 40,000 400,000 долараў з прыбытку ў XNUMX XNUMX долараў. Сорак тысяч долараў - гэта больш, чым мы чакалі, што будзе каштаваць нашай сям'і з чатырох чалавек пражыванне ў Мексіцы на працягу аднаго года. Гэта вялікія грошы, каб заплаціць падаткі.

Прычыны, па якіх мы арандавалі

Некалькі фактараў спрыялі таму, што мы прынялі рашэнне здаць дом у арэнду. Па-першае, мы адразу ж самастойна знайшлі надзейнага арандатара, якому можна было б даверыць клопат аб доме і двары. Мы далі ёй кантактную інфармацыю для мясцовых рамонтнікаў, якіх мы раней выкарыстоўвалі, пазбаўляючы ад неабходнасці кіруючай кампаніі.

Арэндная плата, якую мы збіраем, абкладаецца падаткам як звычайны даход (Рэбека і я плацім падатак у памеры 12%, але стаўкі вар'іруюцца ад 10% да 37% у залежнасці ад даходу і статусу падачы дакументаў). Тым не менш, адсутнасць выдаткаў на староннюю кіруючую кампанію азначала больш грошай у нашай кішэні.

Па-другое, улічваючы характар ​​атрада Вашынгтона, акруга Калумбія - вельмі пераходны з блізкім жыллём, такім як наша, які карыстаецца вялікім попытам - мы чакалі, што кошт дома працягне расці. Акрамя таго, паколькі тэст на выключэнне выкарыстання жылля дае два з пяці гадоў, нам не трэба было адразу прадаваць, каб атрымаць падатковыя льготы.

У самым простым прымяненні тэсту ў нас было да трох гадоў пасля пераезду на продаж. Калі б дата нашага продажу была ў студзені 2021 г., пяцігадовы перыяд агляду доўжыўся б са студзеня 2016 г. па студзень 2021 г., і мы жылі б у доме ў якасці асноўнага месца жыхарства са студзеня 2016 г. па студзень 2018 г. і маглі б выключыць атрымаць.

Апошняя прычына, па якой мы вырашылі першапачаткова здаваць у арэнду, а не прадаваць, заключалася ў тым, што нам хацелася знайсці месца, куды можна вярнуцца на выпадак, калі справы ў Мексіцы не пойдуць на карысць.

Зноў час рашэння

У чэрвені 2020 года наш арандатар паведаміў нам, што з'едзе ў жніўні. Да гэтага часу мы правялі два з паловай гады эксперыменту ў Мексіцы і былі адданыя нашаму жыццю там, не плануючы вяртацца ў ЗША. Мы былі гатовыя яшчэ раз вывучыць нашы варыянты ў дачыненні да дома.

Маёй першай рэакцыяй было прадаць. Нам яшчэ заставалася два з пяці гадоў, каб прайсці тэст выкарыстання і выключыць наш прыбытак ад падаткаабкладання. Рыэлтары, з якімі мы размаўлялі (і інтэрнэт-платформа Zillow), прагназавалі, што цяпер мы можам прадаць дом за 100,000 50,000 долараў больш, чым два гады таму, што азначае, што мы зэканомім каля 500,000 XNUMX долараў на падатках і атрымаем увесь прыбытак у XNUMX XNUMX долараў, каб інвеставаць.

Рэбека хацела працягваць арэнду. Бізнэс па вытворчасці камбучы, які мы пачалі, і курсы іспанскай мовы, якія яна вяла ў Мексіцы, перыядычна прыносілі прыбытак, але ёй падабаўся стабільны прыбытак ад арэнды.

Яшчэ адна прычына, па якой Рэбека хацела застацца на доме, - гэта ўсвядоміць дадатковую ўдзячнасць, якую прадказвалі некаторыя мясцовыя рыэлтары пасля таго, як Amazon абвясціла, што будзе будаваць сваю другую штаб-кватэру ў гэтым раёне.

Пакуль мы яшчэ разважалі, што рабіць, умяшаўся лёс. Я абмяркоўваў нашу дылему з сябрам, які мае вопыт інвестыцый, і ён прапанаваў тое, чаго мы з Рэбекай не зусім зразумелі. Ён растлумачыў, што норма прыбытку, якую мы зарабілі ад арэнды, была большай, чым мы маглі б атрымаць, калі б прадалі дом і ўклалі прыбытак.

У той час мы атрымлівалі каля 25,000 XNUMX долараў у год даходу ад арэнды пасля выплаты падаткаў на маёмасць, страхавання домаўладальнікаў і выдаткаў на тэхнічнае абслугоўванне. (Мы выплацілі астатнюю іпатэку перад пераездам.)

Калі б мы прадалі дом і ўклалі выручку ў 500,000 5 долараў, нам трэба было б знайсці інвестыцыю, якая прыносіла б XNUMX% рэнтабельнасці, каб атрымаць столькі ж, колькі мы атрымлівалі ад арэнды. Хаця мы можам знайсці такую ​​норму прыбытку ў карпаратыўных аблігацыях або публічных акцыях, гэтыя тыпы актываў звычайна з'яўляюцца больш рызыкоўнымі інвестыцыямі, чым нерухомасць.

Прыблізна ў той самы час, калі я вёў гэтую размову з маім сябрам, мы з Рэбекай з вуснаў у вусны знайшлі сям'ю з добрай кар'ерай, якая будзе плаціць штомесячную арэндную плату крыху вышэй, чым мы атрымлівалі раней. Гэта палегчыла рашэнне арандаваць зноў.

Да таго ж, я ведаў, што выключэнне з жылля не было цалкам выключана. Згодна з законам, мы можам скінуць пяцігадовы перыяд, які мае важнае значэнне для тэсту на выкарыстанне, калі мы вырашылі вярнуцца ў дом як наша асноўнае месца жыхарства і заставаліся там два гады — ці больш, калі гэта нас задавальняла. Нягледзячы на ​​тое, што мы не думаем вяртацца назад, гэта не выключана. А чаму не? Дом быў добры да нас.

У канчатковым рахунку, рашэнне аб тым, прадаць ці здаць дом у арэнду, з'яўляецца асабістым. Універсальнага рашэння няма. Аднак, як паказвае наша гісторыя, вырашальным фінансавым фактарам, які павінен мець на ўвазе кожны домаўладальнік, з'яўляецца выключэнне жылля. Калі вы ў канчатковым выніку прадаеце свой дом па-за акном двух з пяці гадоў, вам, магчыма, прыйдзецца перадаць вялікую частку цаны продажу дзядзьку Сэму.

Такім чынам, калі вы вырашылі захаваць свой дом на працягу некалькіх гадоў пасля пераезду за мяжу, майце на ўвазе, як гэты падатак можа паўплываць на вашы фінансы ў далейшым.

Гэтая гісторыя першапачаткова была апублікаваная ў International Living.