Нерухомасць з'яўляецца найбуйнейшым у свеце сховішчам багаццяў, і калі свет крыптавалюты і блокчейна шукае экспрэс-шлях да масавага прыняцця, гэта можа зрабіць горш, чым партнёрства з індустрыяй нерухомасці.
Згодна са справаздачай Savills World Research за верасень 2021 г., адзнака кошт усёй нерухомасці ў свеце складае 326.5 трлн долараў. Для параўнання, рынкавая капіталізацыя крыптасектара ў сярэдзіне ліпеня складала каля 1 трыльёна долараў.
Больш за тое, рынак нерухомасці - прынамсі яго сегмент камерцыйнай нерухомасці - таксама характарызуецца дарагімі ўваходнымі бар'ерамі і асіметрычнай інфармацыяй, якая спрыяе інсайдэрам. Яго зборы высокія, афармленне дакументаў абцяжарвае, а акты часам дэфектныя, сфальсіфікаваныя або адсутнічаюць. Для перамяшчэння некаторых аб'ектаў могуць спатрэбіцца гады - іншы спосаб сказаць, што іх рынак неліквідны. Увогуле, нядзіўна, што многія лічаць, што гэты рынак саспеў для зрыву, асабліва праз токенізацію з падтрымкай блокчейна.
Ідэя токенізацыі нерухомасці не зусім новая. Напрыклад, яшчэ ў 2019 годзе была токенизирована віла коштам 6.5 мільёна еўра ў Булоні, недалёка ад Парыжа. Адзін мільён акцый быў выстаўлены на продаж у блокчейне Ethereum, першай нерухомасці ў Францыі прададзены як здзелка ў блокчейне. Фізічная асоба магла набыць частку шыкоўнай вілы ўсяго за 6.5 еўра.
Усё будзе дробна?
Леташні прарыў незаменнага токена (NFT). — і рэальныя ўласцівасці ёсць неістотны, г.зн., не ўзаемазаменныя — разам з некаторымі больш падтрымліваючымі правіламі, такімі як Палажэнне аб краўдфандынгу (Reg CF) у Злучаных Штатах, накіравалі ўвагу больш прама на партнёрства ў сферы крыптаграфіі і ўласнасці. Сёлетні ажыятаж метасусвету, у тым ліку Yugo Labs рэкордны віртуальны зямельны аўкцыён, таксама не перашкодзіў дзейнасці ў свеце нерухомасці.
«У Web3 будзе ўсё аб уласнасці, валоданні фракцыяналізаванымі акцыямі», — кажа Бобі Сінгх, заснавальнік NiftySky DAO, выступаючы на чэрвеньскай канвенцыі NFT.NYC 2022, на якой была прадстаўлена цэлая дарожка пра токенізаваную нерухомасць. «Уявіце, што Эмпайр-Стэйт-Білдынг можна падзяліць на 2 мільярды акцый». Чалавек можа валодаць часткай Эмпайр-Стэйт-Білдынг за некалькі даляраў.
Права ўласнасці стварае ўласны імпульс, працягнуў Сінгх. «Калі вы станеце калекцыянерам, уладальнікам, вы, хутчэй за ўсё, будзеце гаварыць пра гэта». Больш уладальнікаў - больш захаплення. «Паняцце тытула вельмі важнае».
«Блокчэйн мае патэнцыял для пераўтварэння нерухомасці», - распавядае Magazine Ламонт Блэк, дацэнт кафедры фінансаў і нерухомасці Універсітэта Дэ Пола. Нерухомасць - гэта ўлік уласнасці і тое, як маёмасць фінансуецца, тлумачыць ён, і "блокчэйн ідэальна падыходзіць у якасці агульнай сістэмы ўліку для такога тыпу прыкладанняў".
Многія з гэтых прынцыпаў «ужо прымяняюцца да лічбавай нерухомасці ў метасусвету», - дадае Блэк, у той час як ідэі, якія ляжаць у аснове Web3, часткай якога з'яўляецца метасусвет, «у значнай ступені грунтуюцца на правах уласнасці на лічбавыя актывы, у тым ліку асноўныя рэчы, такія як персанальныя дадзеныя».
«Эфектыўнасць і ўпэўненасць, якія прыходзяць з токенізацыяй, бясспрэчныя», — распавядае Дэвід Тавіл, прэзідэнт і сузаснавальнік ProChain Capital, Magazine, і гэта не засталося без увагі ў сферы нерухомасці.
Рынак, які пераўзыходзіць крыптасвет
Калі прыняць лічбы Savills, кошт нерухомасці ў свеце больш чым у 300 разоў перавышае памер сектара крыпта і блокчэйнаў, рынкавая капіталізацыя якога нядаўна ўпала ніжэй за 1 трыльён долараў. Гэтая дыспрапорцыя не засталася без увагі назіральнікаў.
«Калі нават толькі 0.5% ад агульнага сусветнага рынку нерухомасці ў 280 трыльёнаў долараў будуць токенізаваны ў наступныя пяць гадоў, гэта стане рынкам у 1.4 трыльёна долараў», пісаў Moore Global, сусветная бухгалтарская, кансультацыйная і кансалтынгавая сетка ў жніўні.
У якасці альтэрнатывы, калі выкарыстаць ацэнку Savills аб рынку ў 327 трыльёнаў долараў: калі б толькі 1% сусветнага рынку нерухомасці быў токенізаваны, гэта павялічыла б утрая бягучую рынкавую капіталізацыю ўсяго свету крыптавалют.
Па дадзеных Savills, каля чатырох пятых нерухомасці ў свеце - гэта жылыя памяшканні. На долю камерцыйнай нерухомасці прыпадае толькі каля адной дзясятай ад агульнай колькасці, але некаторыя кажуць, што менавіта тут токенізацыя можа паўплываць у першую чаргу.
Сінгх, ветэран камерцыйнай нерухомасці ў Нью-Ёрку, патлумачыў на з'ездзе NFT.NYC, што стары рынак камерцыйнай нерухомасці мае «шмат трэнняў» і абцяжараны недахопам ліквіднасці. Такія інавацыі, як NFT на аснове блокчейна, могуць дапамагчы ў вядзенні ўліку, таму што блокчейн празрысты, «а фракцыялізацыя зробіць нерухомасць больш ліквіднай».
«Мы лічым, што гэты рынак будзе больш адкрыты для альтэрнатыўных крыніц прыцягнення капіталу, у тым ліку для токенізацыі», - распавядае Magazine Навоніл Рой, генеральны дырэктар кампаніі LandOrc, якая базуецца ў Аб'яднаных Арабскіх Эміратах. Яго фірма спрыяе крэдытаванню індустрыі нерухомасці, забяспечваючы доступ да дэцэнтралізаванага фінансавання, выкарыстоўваючы ў якасці закладу права ўласнасці на зямлю ў незаменнай форме.
Назапашванне капіталу часта з'яўляецца перашкодай для прадпрыемстваў з нерухомасцю, і токенізацыя можа "адчыніць дзверы для больш шырокага кола інвестараў", - распавядае Magazine Шон Стэйн Сміт, дацэнт кафедры эканомікі і бізнесу Леман-каледжа, - дзякуючы магчымасці токенізаваць і падзяліць права ўласнасці і апекі над базавым фізічным актывам нерухомасці». Гэта таксама можа дазволіць аднарангавыя другасныя транзакцыі, так што «таксама можа быць распрацаваны надзейны другі рынак».
Той факт, што крыптавыя транзакцыі праводзяцца ў рэжыме рэальнага часу, таксама дае патэнцыйныя перавагі, такія як «павелічэнне хуткасці зацвярджэння іпатэчных крэдытаў і завяршэння транзакцый», - дадае Стэйн Сміт.
Перашкоды застаюцца
Нягледзячы на велізарны патэнцыял, тэхналогія блокчейн да гэтага часу зрабіла адносна невялікія поспехі ў галіне правоў уласнасці. Прыведзеная вышэй віла ў Булоні была хутчэй выключэннем, чым правілам.
«Блокчэйн — гэта тэхналогія, якая патрабуе каардынацыі паміж удзельнікамі рынку. Пакуль гэтая тэхналогія не атрымае больш шырокага распаўсюджвання, яе ўздзеянне будзе абмежаваным», — распавядае Блэк Magazine, дадаючы:
«Яшчэ адна перашкода — гэта роля ўрада. Паколькі права ўласнасці на нерухомасць у значнай ступені рэгулюецца мясцовымі органамі ўлады, запіс права ўласнасці на блокчейне таксама запатрабуе прыняцця ўрада. Дальнабачныя і спрытныя муніцыпалітэты будуць лідзіраваць».
"Абяцанне" глабалізаванага, токенізаванага рынку нерухомасці з гандлем на другасным рынку заняло некаторы час, "таму што патрабавалася атрыманне некалькіх ліцэнзій", - сказаў Макс Дылендорф, партнёр юрыдычнай фірмы Dilendorf, які працуе над праектамі токенізацыі нерухомасці з 2017 года. , распавядае Часопіс. Securitize LLC лідзіравала, па яго словах, стаўшы зарэгістраваным Камісіі па каштоўных паперах і біржам ЗША агентам па перадачы, які працуе на блокчейне, каля трох гадоў таму, але «кампаніі патрацілі гады і гады, каб атрымаць ліцэнзіі ў ЗША», а таксама ў Азіі і Еўропе .
Яшчэ адной перашкодай з'яўляецца тое, што так шмат дадзеных, неабходных для завяршэння токенизированной транзакцыі з нерухомасцю, не адбываецца ў блокчейне. Яе трэба ўводзіць уручную. Прафесар Базельскага ўніверсітэта Фабіян Шэр, напрыклад, хацеў укласці некалькі сотняў швейцарскіх франкаў у шматкватэрны дом у Дэтройце, бо распавёў у інтэрв'ю Credit Suisse Insights у маі 2022 г.:
«Тэхнічны працэс, звязаны з токенам, працаваў бесперашкодна.' Але потым адбылося тое, што прымусіла Шэра адмяніць здзелку: «Было каля 150 старонак юрыдычных дакументаў, якія я павінен быў прачытаць і падпісаць».
Сектар нерухомасці таксама часам устойлівы да змен, што можа перашкодзіць усынаўленню. «Брокеры і агенты па нерухомасці адносна кансерватыўна падыходзяць да новых тэхналогій з-за як грашовых сум, так і наступстваў, звязаных з правамі ўласнасці», - адзначае Стэйн Сміт.
Таксама можа спатрэбіцца больш гісторый поспеху, перш чым справы сапраўды пачнуць рухацца. «Уладальнікі нерухомасці, якія жадаюць сабраць грошы, маюць адну мэту: знізіць кошт капіталу», — распавядае Magazine Яэль Тамар, генеральны дырэктар і сузаснавальнік SolidBlock — платформы токенізацыі нерухомасці. «Пакуль яны не пераканаюцца, што ёсць аўдыторыя інвестараў, якія шукаюць менавіта токены бяспекі з уласнасцю, яны не будуць турбавацца аб рашэннях, якія прыемна мець».
Потым таксама DeFi лета магчыма, ненаўмысна замарудзіла справу, і крэдыторы DeFi сталі «сапсаваны» незвычайна высокай прыбытковасцю пазыкі, якой яны карысталіся ў гэты вельмі ліквідны перыяд, мяркуе Рой, дадаючы:
«Іх чаканні даходаў у свеце лічбавых актываў не могуць быць прайграныя з рэальнымі актывамі, якія абапіраюцца на эканоміку рэальнага свету. Гэтая змена мыслення - самая страшная перашкода».
Шлях наперад таксама можа быць доўгім. Калі Мары Хікі з Savills, дырэктар камерцыйных даследаванняў Вялікабрытаніі, нядаўна пісаў аб «чатырох тэндэнцыях, якія фарміруюць гандлёвую нерухомасць у глабальным маштабе», не было ўвогуле згадкі аб токенизации або тэхналогіі блокчейн. Адказваючы на пытанне аб гэтым, Хікі адказвае Magazine: «Токенизированная нерухомасць занадта нязначная, каб называць яе ключавой тэндэнцыяй на дадзены момант».
Станоўчыя змены ў рэгуляванні ў ЗША
Тым не менш, на думку Дылендорфа, нядаўнія змены рэгулявання ў ЗША могуць выклікаць бум токенізаваных праектаў. Reg CF, чый ліміт збору сродкаў быў росту з 1 мільёна долараў да 5 мільёнаў у канцы 2020 года, «пракладзе шлях», прагназуе Дылендорф. Reg CF дазваляе кампаніі збіраць сродкі сярод акрэдытаваных і неакрэдытаваных інвестараў, і няма абмежавання на колькасць інвестараў, якія могуць удзельнічаць.
Тым часам альтэрнатыўныя гандлёвыя сістэмы (ATS), якія базуюцца ў ЗША, будуюць масты да платформаў ATS у Еўропе і Азіі. «Такім чынам, цяпер, калі вы размясціце свой лічбавы токен нерухомасці на платформе ў ЗША, інвестар з Еўропы ці Азіі можа ўдзельнічаць у гандлі на другасным рынку», — распавядае Дылендорф Magazine. Гэта магло б значна павялічыць другасны рынак.
Камісія за транзакцыі таксама нізкая на гэтых платформах ATS, заснаваных на блокчейне, такіх як Securitize, у той час як смарт-кантракты гарантуюць, што пераклады выконваюцца толькі паміж уліковымі запісамі, праверанымі Know Your Customer. «Гэта стварэнне новага спосабу прыцягнення капіталу для малых фірмаў», што амаль падобна на першаснае публічнае размяшчэнне акцый, дадае Дылендорф.
NFT або простая токенізацыя?
Якую форму можа прыняць токенізацыя ўласнасці? NFT найбольш перспектыўныя? Простая токенізацыя? Ці, магчыма, некаторыя іншыя формы, такія як токены Soulbound або SBT, як прапанаваны нядаўна Віталік Бутэрын?
Тамар кажа, што токенізацыя можа мець розныя формы. «Некаторыя будуць мець частку табліцы абмежаванняў на Web3 (для дэцэнтралізаваных фінансаў); некаторыя будуць выдаваць NFT за таймшэры і арэнду; а іншыя будуць выкарыстоўваць токены для плацяжоў або кіравання актывамі».
Маўляў, часам людзі дасылаюць мне манеты Гітлера на мой агульнадаступны адрас .eth, і ў мяне няма спосабу спыніць гэта, але гэта мне не вельмі балюча, таму што etherscan не паказвае іх, калі вы наўмысна не пракруціце да канца ўніз сапраўды доўгі спіс токенаў спаму. SBT падобныя.
- vitalik.eth (@VitalikButerin) Можа 12, 2022
Джарыб Фігерэда, кандыдат у Палату прадстаўнікоў штата ў ЗША, які далучыўся да Сінгха на панэлі NFT.NYC 2022 на тэму «Разуменне каштоўнасці токенизированной нерухомасці», адзначае, што «ў Фларыдзе ёсць праблемы з перадачай актаў, і гэтыя можна палепшыць з дапамогай NFT — лічбавых файлаў, якія могуць пацвердзіць права ўласнасці». Падзел часу - яшчэ адзін перспектыўны варыянт выкарыстання.
«У будучыні права ўласнасці на нерухомасць можа быць выдадзена як незаменны токен», — распавядае Блэк Magazine. «Уладальнік маёмасці захавае права ўласнасці на токен у лічбавым кашальку. Змены ў кошце маёмасці будуць адлюстроўвацца як змены ў кошце NFT». Далей:
«Калі ўладальнік хоча прадаць маёмасць, ён можа размясціць маёмасць NFT на біржы NFT. Пакупнікі маглі рабіць стаўкі на NFT, і NFT будуць пераведзены ў лічбавы кашалёк удзельніка, які выйграў таргі. Гэта зробіць другасны рынак нерухомасці значна больш ліквідным і празрыстым».
Дылендорф, са свайго боку, не бачыць, што NFT або DAO гуляюць дамінуючую ролю на рынку нерухомасці, таму што яны па сутнасці не рэгулююцца, у адрозненне ад лічбавых каштоўных папер з падтрымкай Reg CF, якія санкцыянаваны SEC.
Якія віды праектаў нерухомасці найбольш прыдатныя для токенізацыі? «Самымі паспяховымі стануць знакавыя аб'екты, - кажа Тамар, - і да гэтай катэгорыі падпадаюць стадыёны вышэйшага ўзроўню. Буйныя аб'екты інстытуцыйнай якасці з большай верагоднасцю будуць токенізаваны, паколькі яны будуць адчуваць большую ліквіднасць і будуць прыцягваць установы падчас першаснага продажу ў адрозненне ад меншых аб'ектаў».
Падымаючы бедных у свеце
Тэхналогія блокчэйн таксама можа быць карыснай у вялікіх частках краін, якія развіваюцца, дзе існуючая інфраструктура для забеспячэння правоў уласнасці слабая або адсутнічае, распавядае Блэк Magazine са спасылкай на перуанскага эканаміста Эрнанда дэ Сота, які сцвярджаў, што правы ўласнасці - гэта ключ да эканамічнага росту. «Калі блокчэйн можа палепшыць правы ўласнасці, такія як права ўласнасці на нерухомасць, у краінах, якія развіваюцца, гэта магло б пераўтварыць эканоміку ў цэлым», — кажа Блэк.
У часта цытуемай артыкуле Wall Street Journal дэ Сота падкрэслены вядзенне ўліку ў блокчейне з прастатой доступу, якое можна пастаянна абнаўляць па меры змены права ўласнасці. Большая частка насельніцтва свету наогул не мае доступу «да афіцыйнай сістэмы правоў уласнасці», напісаў ён, дадаўшы:
«Калі тэхналогія Blockchain можа пашырыць магчымасці дзяржаўных і прыватных намаганняў па рэгістрацыі правоў уласнасці на адной камп'ютэрнай платформе, мы можам падзяліцца дабраславеннем рэгістрацыі прыватнай уласнасці з усім светам».
Глабальны разбуральнік або нішавы гулец?
Ці можа крыптаіндустрыя дасягнуць кропкі ў будучыні, калі значная доля нерухомасці будзе токенизирована - напрыклад, больш за 10% сусветнай сусвету нерухомасці - ці гэта застанецца нішавай сферай?
«Я магу ўявіць сабе гэты дзень» — г.зн. 10% токенізацыі, — кажа Таўіл, «але токенізацыя валодання нерухомасцю, верагодна, зойме некаторы час, асабліва ў такіх месцах, як Злучаныя Штаты, дзе спатрэбяцца вялікія інфраструктурныя змены».
У рэшце рэшт, дакументы аб уласнасці рэгіструюцца і захоўваюцца ў тысячах муніцыпальных устаноў. Іх трэба будзе алічбаваць. Акрамя таго, існуе «вялікае лобі прафесіяналаў, якія атрымліваюць прыбытак ад здзелак з маёмасцю, якія могуць быць маргіналізаваны або ліквідаваны ў свеце сімвалізаванай уласнасці на нерухомасць, такіх як юрысты, страхаванне права ўласнасці, брокеры і г.д.», - распавядае Тавіл Magazine.
Па словах Блэка, «такенізацыю 10% рынку нерухомасці не так ужо і складана ўявіць». Блокчэйн і NFT забяспечваюць лічбавы запіс уласнасці, які можа быць звязаны з фізічнымі актывамі, у тым ліку з нерухомасцю, аўтамабілямі «і любой формай тавараў працяглага карыстання».
«Мой прагноз заключаецца ў тым, што значная частка рынку нерухомасці будзе токенизирована для выкарыстання блокчейн-эканомікі, але 20 лепшых працэнтыляў - па попыту, памеру, прадукцыйнасці, брэнду, месцазнаходжанню і г.д. - будуць карыстацца 80% магчымасцяў фінансавання, », - дадае Тамар.
Як і ў выпадку з любой прарыўной тэхналогіяй, некаторыя сектары бізнесу могуць пацярпець, калі токенизированная ўласнасць захопіць. Страхавыя кампаніі могуць быць аднымі з першых, хто адчуе боль. «Як толькі з'явіцца ясная і празрыстая бухгалтарская кніга, якая рэгіструе, хто з'яўляецца ўладальнікам маёмасці і ці ёсць якія-небудзь залогавыя права на маёмасць, больш не будзе ніякіх апраўданняў для збораў тытульнай кампаніі», - распавядае Блэк Magazine. Тым не менш, поспех часта спараджае поспех, або, як кажа Блэк:
«Па меры таго, як грамадства ўсё больш знаёміцца з блокчейном як з інфраструктурай для падтрымання лічбавых актываў, гэта можа адкрыць дзверы для прымянення некаторых з гэтых жа прынцыпаў да такіх фізічных актываў, як нерухомасць».
Крыніца: https://cointelegraph.com/magazine/2022/07/22/block-by-block-blockchain-technology-transforming-real-estate-market