3 клікі да прыбытку 12.7%.

Нерухомасць становіцца рэзкай, што азначае, што інвестыцыйныя фонды нерухомасці (REIT) зноў здзелка.

Нарэшце! Даходнасць REIT вярнулася да таго месца, дзе павінна быць - (зямельны) уладальнік над ванільным індэксам S&P 500!

Мы, супрацьлеглыя, вядома, можам нават лепш, чым папулярныя Vanguard нерухомасці ETF (VNQ). Нягледзячы на ​​тое, што 3.5% - гэта нядрэнна, гэта бляднее ў параўнанні з 12.7% "прыбытковасці загалоўка", якую мы збіраемся абмеркаваць.

Чаму REIT зноў танныя? Проста: ФРС.

Як я ўжо згадваў некалькі месяцаў таму, больш высокія працэнтныя стаўкі азначаюць не толькі больш высокія выдаткі на капітал для REITs (і ўсіх іншых кампаній, калі на тое пайшло), але і большую канкурэнцыю за даход, паколькі прыбытковасць аблігацый становіцца ўсё больш канкурэнтаздольнай.

REITs, сапраўды, павялі сябе менавіта так, як мы чакалі ...

Аднак у цэлым мы азірнемся на гэты перыяд як на адзін з лепшых часоў для пакупкі REIT па больш нізкіх цэнах і значна вышэйшай за сярэдні даходнасці.

З чаго нам пачаць? Давайце абмяркуем гэтыя тры пакеты REIT, якія даюць ад 11.4% да 13.5%.

Necessity Retail REIT (RTL)

Выхад дывідэндаў: 13.5%

У мяне ёсць крыху слабасці Getty Realty (GTY), спецыяліст па працы з адным арандатарам, які адпавядае прынцыпу "сумна - гэта прыгожа", здаючы сваю маёмасць у арэнду рознічным гандлярам, ​​якія я б назваў "неабходнымі": аўтазаправачныя станцыі, магазіны, крамы аўтазапчастак, вы разумееце.

Улічваючы гэта, я б мець любіць фірму па нерухомасці, якая называе сябе Necessity Retail REIT (RTL), Дакладна?

Necessity Retail валодае больш чым 1,000 адзіночных арандатарамі і «цэнтрамі электраэнергіі пад адкрытым небам, замацаванымі і прадуктовымі цэнтрамі» ў 48 штатах, якія здадзены ў чыстую арэнду ў асноўным па доўгатэрміновых здзелках. Яго арандатары прыходзяць з 44 розных галін прамысловасці, у тым ліку газу / камбіната, аховы здароўя і рэстаранаў хуткага абслугоўвання, ні ў адной галіны не складае больш за 8% прамой арэнднай платы.

Чаму такі вялікі REIT гучыць так незнаёма? Ну, толькі год таму ён змяніў назву з Амерыканскі фінансавы фонд (AFIN)— імя Я даследаваў у 2020 годзе. Я адзначыў, што інтэнсіўнае ўздзеянне рэстаранаў, забаў, рознічных гандляроў і офісаў з'яўляецца "адказнасцю" на фоне COVID, але ў канчатковым выніку гэта можа выглядаць як выгадная купля з-за патэнцыялу імгненнага аднаўлення COVID.

Хуткая перамотка наперад да сённяшняга дня, і RTL мае зусім іншую праблему, а менавіта, даўгі.

Бліжэй да канца 2021 года кампанія абвясціла аб набыцці 1.3 рознічнага актыву ў CIM Real Estate Finance Trust за 81 мільярда долараў, а таксама аб продажы трох няпрофільных офісных актываў.

Добрыя навіны? RTL знізіла канцэнтрацыю арандатараў у топ-10 і скараціла долю офісных памяшканняў з 7% да 1%. Адваротны бок? Вялікі даўгавы цяжар толькі павялічваўся. Гэты REIT зараз мае 2.8 мільярда долараў чыстага доўгу, што амаль у 10 разоў перавышае скарэкціраваны паказчык EBITDA і больш чым у тры разы перавышае рынкавую капіталізацыю!

Наколькі гэта варта, пакрыццё дывідэндаў тут не выклікае сур'ёзнай занепакоенасці, бо дывідэнды складаюць толькі 83% скарэкціраваных аперацыйных сродкаў за апошнія 12 месяцаў (FFO). Але высокая запазычанасць і адсутнасць відавочных каталізатараў прымушаюць мяне крыху задумацца аб RTL.

Глабальны чысты лізінг (GNL)

Выхад дывідэндаў: 11.4%

Глабальны чысты лізінг (GNL) гэта камерцыйная REIT, якая, як вынікае з назвы "Global", працуе не толькі тут, у ЗША, але і ў 10 іншых краінах, уключаючы Вялікабрытанію, Нідэрланды, Фінляндыю і Францыю. Ён валодае 311 аб'ектамі нерухомасці, якія здаюцца ў арэнду 140 арандатарам у 50 галінах прамысловасці, хоць канцэнтрацыя галіны крыху вышэйшая - фінансавыя паслугі (13%) і вытворчасць аўтамабіляў (12%) - гэта двухзначныя кавалачкі партфельнага пірага.

Іншая частка яго назвы - "Чыстая арэнда", што, як і ў выпадку з RTL, з'яўляецца прычынай спадабацца. Нагадаем, чыстая арэнда складаецца з «за вылікам» страхавання, тэхнічнага абслугоўвання і падаткаў, што азначае, што яна толькі збірае арэндную плату, а ўсё астатняе пакідае вырашаць арандатарам. Гэта азначае менш зменных для інвестараў GNL, пра якія трэба турбавацца; прыбытак больш прадказальны і надзейны, чым пры традыцыйнай арэндзе.

Такім чынам, што няправільна з GNL?

Для пачатку Global Net Lease быў адным з многіх REITs, якія скарацілі свае дывідэнды з-за COVID. У прыватнасці, у красавіку 25 года кампанія скараціла свае выплаты на 40% да 2020 цэнтаў за акцыю, і не азіралася назад.

Калі і ёсць плюсы ў скарачэнні, то гэта тое, што цяперашняя выплата больш устойлівая. Каэфіцыент выплат AFFO складае 93%, што дастаткова бяспечна, але мядзведзі будуць уважліва сачыць за гэтым у бліжэйшыя месяцы.

Акрамя таго, як і Necessity Retail, GNL мае даволі высокі доўг у 2.2 мільярда долараў. Гэта не так дрэнна, прынамсі ў параўнанні - гэта 8x скарэкціраваная EBITDA і 1.5x рынкавая капіталізацыя. І сярэднеўзважаная працэнтная стаўка, якую ён плаціць па гэтай запазычанасці (3.5%), крыху лепшая, чым у RTL (4.2%).

Такім чынам, Global Net Lease, безумоўна, мае свае бародаўкі. Але для больш агрэсіўных інвестараў у дывідэнды GNL, якая з'яўляецца рэдкай шматнацыянальнай кампаніяй у сферы нерухомасці, гандлюецца на прывабных узроўнях у параўнанні як з AFFO, так і з скарэкціраванай EBITDA, можа адпавядаць патрабаванням.

Давер даходаў ад уласнасці офіса (OPI)

Выхад дывідэндаў: 13.2%

Часам нават самыя дрэнныя на выгляд сітуацыі могуць прынесці выгадны плён.

Прымаць Давер даходаў ад уласнасці офіса (OPI), напрыклад. Гэты REIT валодае 160 аб'ектамі нерухомасці, якія ён у асноўным здае ў арэнду адзіночным арандатарам высокай крэдытнай якасці - не толькі прадпрыемствам, але і дзяржаўным арганізацыям. І калі я разглядаў яго ў кастрычніку 2022 года, яна загразла ў дзесяцігадовым падзенні, якое апошнім часам сапраўды паскорылася - акцыі OPI скараціліся амаль удвая.

Але як бы складана ні было быць арэндадаўцам офіснай нерухомасці ў наш час WFH, OPI не пазбаўлены сваіх вартасцяў. І ў той час я падумаў, што «магчыма, рынак перапрадае OPI».

Давайце растлумачым: OPI вядзе цяжкую барацьбу, якая пачалася задоўга да COVID.

Тэрміны «WFH», «аддаленая праца» і «дыстанцыйная праца», магчыма, трапілі ў мэйнстрым у 2020 годзе, але карпаратыўная Амерыка на працягу многіх гадоў больш схілялася да гнуткіх працоўных сітуацый — COVID проста даў ветлівы штуршок гэтай тэндэнцыі.

Тым не менш, стаўка Супраць Office Properties Income Trust, прынамсі зараз, можа быць небяспечным. Нягледзячы на ​​тое, што за апошнія некалькі месяцаў ён вярнуў амаль 20% свайго кошту, акцыі па-ранейшаму надзвычай танныя, усяго ў пяць разоў канадскія долары (наяўныя грошы, даступныя для размеркавання, альтэрнатыўны паказчык прыбытковасці для некаторых REIT). Калі вы хочаце выкарыстоўваць больш традыцыйную метрыку REIT, OPI гандлюецца менш чым у 4 разы больш, чым нармалізаваны FFO.

Больш за тое, OPI - гэта не нейкая кампанія REIT, якая базуецца ў Нью-Ёрку, якая збівае арандатараў. Ён больш прыгарадны, з цяперашняй запаўняльнасцю 96%. Цалкам траціна яго арандатараў з'яўляюцца дзяржаўнымі ўстановамі або падрадчыкамі - тыя віды арандатараў, якія прыляпіліся да сваіх офісаў. І пасля некалькіх гадоў прадастаўлення гібкасці без абмежаванняў многія працадаўцы нарэшце пачынаюць адмаўляцца і патрабуюць ад работнікаў правесці некалькі дзён у офісе.

Брет Оўэнс - галоўны інвестыцыйны стратэг Кантрыканы прагноз. Для атрымання дадатковых ідэй даходу атрымайце бясплатную копію свайго апошняга спецыяльнага дакладу: Ваш партфель датэрміновага выхаду на пенсію: вялізныя дывідэнды - кожны месяц - назаўжды.

Раскрыццё інфармацыі: няма