3 лепшых REITs, якія зараз надзвычай танныя

REITs асабліва моцна пацярпелі ад пастаяннага мядзведжага рынку. У той час як S&P 500 знізіўся на 18% у гэтым годзе, Real Estate Select Sector SPDR ETF (XLRE) знізіўся на 26%.

Асноўнай прычынай нізкай эфектыўнасці REIT з'яўляецца ўплыў высокіх працэнтных ставак на працэнтныя выдаткі большасці REIT, якія нясуць значныя сумы даўгоў.

Аднак некаторыя REIT сталі надзвычай таннымі з доўгатэрміновай пункту гледжання. Як толькі сустрэчны вецер з-за высокіх працэнтных ставак пачне сціхаць, REITs з моцнымі фундаментальнымі паказчыкамі, хутчэй за ўсё, высока ўзнагародзяць сваіх уладальнікаў паёў.

З улікам сказанага, давайце абмяркуем перспектывы трох выключна прывабных REIT.

Шпіталь Pure-Play REIT

Заснаваны ў 2003 годзе, Medical Properties Trust (MPW) з'яўляецца адзінай чыстай бальніцай REIT у сваім сектары.

REIT валодае больш чым 400 аб'ектамі нерухомасці, якія здаюцца ў арэнду больш чым 30 розным аператарам. Большая частка актываў - гэта бальніцы хуткай тэрапіі, якія добра дыверсіфікаваны ў розных геаграфічных рэгіёнах, з аб'ектамі ў 29 штатах, каб знізіць рызыку дысбалансу попыту і прапановы на асобных рынках. Акрамя свайго партфеля ў ЗША, Medical Properties захоўвае стратэгічнае ўздзеянне на ключавыя міжнародныя рынкі, уключаючы Германію, Вялікабрытанію, Італію і Аўстралію.

Кампанія Medical Properties мае некаторыя канкурэнтныя перавагі. З'яўляючыся адзінай чыстай бальніцай REIT, з амаль 20-гадовым вопытам работы ў сваім бізнэсе, яна мае вялікі вопыт у сваёй нішы. Ён таксама мае эфект маштабу.

Як бальнічны REIT, Medical Properties больш устойлівы да рэцэсій, чым большасць REIT, паколькі большасць спажыўцоў не зніжаюць свае выдаткі на ахову здароўя нават у самых неспрыяльных эканамічных умовах. REIT зарэкамендаваў сябе ўстойлівым на працягу каранавіруснага крызісу з рэкорднымі сродкамі ад аперацый [FFO] на адзінку ў 2020 і 2021 гадах. З іншага боку, падчас Вялікай рэцэсіі трэст знізіў FFO на адзінку на 31% і скараціў дывідэнды на 26%.

Кампанія Medical Properties дэманструе надзвычай стабільны рост. Ён павялічыў FFO на адзінку за дзевяць з апошніх 10 гадоў з сярэднегадавой хуткасцю 9.3%. Стабільная прадукцыйнасць з'яўляецца сведчаннем трывалай бізнес-мадэлі REIT і яе стараннага выканання. Дзякуючы павелічэнню старэння насельніцтва на большасці рынкаў і шматспадзеўнаму набыццю, кампанія Medical Properties, верагодна, застанецца на траекторыі росту ў бліжэйшыя гады.

З іншага боку, як і іншыя REITs аховы здароўя, Medical Properties у цяперашні час сутыкаецца з некаторымі сустрэчнымі ветрамі, а менавіта з уплывам інфляцыі на выдаткі на працоўную сілу, млявым аднаўленнем колькасці пацыентаў пасля пандэміі і змяншэннем пакетаў фінансавага стымулявання. У выніку мы мяркуем толькі 0.4% сярэднегадовага росту FFO на адзінку на працягу наступных пяці гадоў, каб быць у бяспецы.

Кампанія Medical Properties павялічвала свае дывідэнды на працягу дзевяці гадоў запар і ў цяперашні час прапануе дывідэнтных прыбытковасць 9.3%. REIT мае прыстойны каэфіцыент выплат 64% і салідны баланс з каэфіцыентам пакрыцця працэнтаў 2.6. Улічваючы таксама абарончую бізнес-мадэль, яе дывідэнды варта лічыць бяспечнымі ў агляднай будучыні.

У цяперашні час Medical Properties гандлюецца з амаль 10-гадовым нізкім суадносінамі цаны да FFO 6.9, што значна ніжэй, чым гістарычнае сярэдняе 12.5 акцый. Выключна танная ацэнка стала вынікам вышэйзгаданых сустрэчных ветраў і ўплыву інфляцыі на цяперашні кошт будучых грашовых патокаў. Як толькі інфляцыя пачне спадаць, множнік FFO, хутчэй за ўсё, пачне вяртацца да свайго гістарычнага сярэдняга. Такім чынам, мы чакаем, што на працягу наступных пяці гадоў зніжэнне ацэнкі складзе 12.6% у гадавым вылічэнні. Улічваючы таксама дывідэнды ў 9.3% і рост FFO на адзінку на 0.4%, мы лічым, што акцыі могуць прапанаваць агульную гадавую прыбытковасць у 18.5% на працягу наступных пяці гадоў.

Гэта REIT дае ў офісе

Даходны фонд Office Properties (OPI) - гэта REIT, якая ў цяперашні час валодае больш чым 160 будынкамі, якія знаходзяцца ў 31 штаце і ў асноўным здаюцца ў арэнду адзіночным арандатарам з высокай крэдытнай якасцю. Партфель REIT у цяперашні час мае ўзровень запаўнення 90.7% і сярэдні ўзрост будынка 17 гадоў.

Office Properties прыносіць 64% даходу ад арэнды ад арандатараў інвестыцыйнага ўзроўню. Гэта адзін з самых высокіх працэнтаў арэнднай платы арандатараў інвестыцыйнага ўзроўню ў сектары REIT. Таксама характэрна, што дзяржаўныя арандатары ЗША прыносяць прыкладна 20% даходу ад арэнды, у той час як ні адзін іншы арандатар не прыносіць больш за 4% гадавога даходу. У цэлым Office Properties мае выключны крэдытны профіль арандатараў, што прыводзіць да надзейных грашовых патокаў і, такім чынам, з'яўляецца значнай канкурэнтнай перавагай.

З іншага боку, Office Properties мае высокую запазычанасць, і яе працэнтныя выдаткі ў цяперашні час спажываюць практычна ўвесь яе аперацыйны прыбытак. Такім чынам, траст знаходзіцца ў працэсе продажу актываў, каб паменшыць сваю запазычанасць. Працэс памяншэння запазычанасці адбіваўся на прадукцыйнасці REIT на працягу апошніх двух гадоў.

У трэцім квартале ўзровень запаўняльнасці офісных аб'ектаў знізіўся з 94.3% да 90.7%, а нармалізаваны FFO на адзінку знізіўся на 10% у параўнанні з кварталам папярэдняга года. З-за продажу актываў і заканчэння некаторых дагавораў арэнды FFO на адзінку знізілася ў агульнай складанасці на 19% за апошнія два гады і павінна знізіцца яшчэ на 3%-4% у гэтым годзе.

Больш за тое, каранавірусны крызіс можа прымусіць многія кампаніі перайсці на пастаянную мадэль «працы дома», каб знізіць свае аперацыйныя выдаткі. Такі зрух нашкодзіць Office Properties у доўгатэрміновай перспектыве, хоць пакуль занадта рана ацэньваць уплыў пандэміі на гэтую тэндэнцыю. З-за цяжару высокай пазыковай нагрузкі на прадукцыйнасць Office Properties і сустрэчнага ветру ад тэндэнцыі «працы з дому» мы чакаем толькі 2% сярэднегадавога росту FFO на адзінку на працягу наступных пяці гадоў.

Кампанія Office Properties замарозіла свае дывідэнды на чатыры гады запар, але прапануе выключна высокую дывідэнтную прыбытковасць у 15.7%. REIT мае здаровы каэфіцыент выплат 47%, але ён мае празмерную запазычанасць. У выніку яго дывідэнды могуць скараціцца ў выпадку рэцэсіі.

З добрага боку, акцыі ў цяперашні час гандлююцца з амаль 10-гадовым нізкім стаўленнем цаны да FFO 3.0, што значна ніжэй, чым сярэдні паказчык за 10 гадоў у 8.0. З-за высокага крэдытнага пляча REIT мы аддаем перавагу быць кансерватыўнымі і, такім чынам, мяркуем, што справядлівае суадносіны цаны і FFO складае 6.0.

Калі праз пяць гадоў акцыі дасягнуць узроўню справядлівай ацэнкі, іх прыбытковасць вырасце на 15.0% гадавых. Улічваючы таксама 15.7% дывідэндаў і 2.0% рост FFO на адзінку, Office Properties можа прапанаваць агульную гадавую прыбытковасць 24.7% на працягу наступных пяці гадоў.

Узламайце гэты сейф для атрымання даходу

Захаванне (SAFE) стаў публічным у 2017 годзе, iStar стаў яго кіраўніком і асноўным інвестарам. Да сённяшняга дня iStar застаецца мажарытарным акцыянерам, хоць у адпаведнасці са статутам ён можа кантраляваць толькі 42% акцый з правам голасу ў мэтах карпаратыўнага кіравання.

Safehold - гэта REIT, якая займаецца арэндай зямлі, мэта якой - зрабіць рэвалюцыю ў індустрыі нерухомасці, забяспечваючы больш эфектыўны спосаб валодання будынкамі для прадпрыемстваў. Траст займаецца доўгатэрміновым продажам і зваротнай арэндай зямлі пад камерцыйнай нерухомасцю ў ЗША і з'яўляецца адзіным REIT, арыентаваным выключна на арэнду зямлі для падтрымкі інвестыцый і развіцця нерухомасці.

Safehold з'яўляецца адным з пачаткоўцаў у сектары продажу і зваротнай арэнды зямлі. У выніку ён атрымлівае выгаду ад прапановы інавацыйных і ўнікальных лізінгавых прадуктаў, якія забяспечваюць REIT шырокім прыбыткам і шырокімі магчымасцямі для будучага росту. Тым не менш, існуе некалькі бар'ераў для ўваходу ў гэты бізнес, і, такім чынам, канкурэнтная перавага трэста можа апынуцца недаўгавечнай.

У цяперашні час Safehold мае моцны бізнес-імпульс. У трэцім квартале ён павялічыў свой даход на 52% у параўнанні з кварталам папярэдняга года дзякуючы некалькім новым крыніцам і амаль утрая павялічыў FFO на адзінку, часткова дзякуючы разавай прыбытку ад продажу арэнды зямлі. REIT купіў зямлю ў арэнду ў снежні 2020 года за 76.7 мільёна долараў і прадаў яе ў трэцім квартале за 136 мільёнаў долараў. Дзякуючы ўстойлівай дзелавой дынаміцы, REIT знаходзіцца на шляху да павелічэння FFO на адзінку амаль на 30% у гэтым годзе да новага рэкорднага ўзроўню.

Safehold з'яўляецца лідэрам на велізарным агульным адрасным рынку, які ацэньваецца ў 7 трыльёнаў долараў. Аднак рост працэнтных ставак аказвае ціск на кошт чыстых актываў (NAV) REIT. Такім чынам, мы мяркуем, што сярэднегадавы рост NAV REIT складзе 2.7% на працягу наступных пяці гадоў.

Больш за тое, у цяперашні час траст прапануе 2.4% дывідэнтных даходнасці. Нягледзячы на ​​​​тое, што гэтая прыбытковасць значна ніжэйшая, чым прыбытковасць медыцынскай нерухомасці і офіснай нерухомасці, дывідэнды Safehold нашмат бяспечней, чым дывідэнды двух іншых REITs, у першую чаргу дзякуючы цвёрдаму каэфіцыенту выплат у 35%.

У цяперашні час Safehold гандлюецца з амаль пяцігадовым нізкім суадносінамі цаны да NAV 0.62, што значна ніжэй за меркаваны ўзровень справядлівай ацэнкі 1.0. Як толькі працэнтныя стаўкі пачнуць зніжацца, мы чакаем, што REIT вернецца да свайго ўзроўню справядлівай ацэнкі. Калі праз пяць гадоў акцыі будуць гандлявацца на ўзроўні справядлівай ацэнкі, іх прыбытковасць вырасце на 12.6% у гадавым вылічэнні. Улічваючы таксама 2.4% дывідэндаў і 2.7% росту СЧА на адзінку, Safehold можа прапанаваць агульную гадавую прыбытковасць 17.0% на працягу наступных пяці гадоў.

Заключныя думкі

Вышэйпаказаныя тры REITs сталі выключна таннымі з-за іх распродажаў, што ў першую чаргу было вынікам уплыву 40-гадовай высокай інфляцыі на іх вынікі і на іх ацэнку.

Мы чакаем, што інфляцыя пачне спадаць у наступным годзе дзякуючы агрэсіўнай палітыцы ФРС, якая паставіла прыярытэтам аднаўленне інфляцыі да доўгатэрміновай мэты ў 2%. Кожны раз, калі інфляцыя зніжаецца, вышэйзгаданыя тры REIT могуць узнагароджваць інвестараў.