«Азіраючыся на апошняе дзесяцігоддзе або каля таго, магчымасцяў набыць акцыі кватэр REIT было вельмі мала», — кажа Брэд Томас, генеральны дырэктар і старэйшы аналітык Wide Moat Research і аўтар кнігі Інтэлектуальны інвестар REIT. «Зараз адбываецца рэдкі распродаж».
Па падліках кампаніі Green Street, якая займаецца аналітыкай камерцыйнай нерухомасці, у цяперашні час кватэрныя фонды REIT гандлююцца са зніжкай 21% да кошту сваіх базавых актываў. Яшчэ год таму яны гандлявалі са зніжкай 3%.
Нядзіўна, што ў гэтым годзе кватэрныя REITs паваліліся разам з акцыямі і аблігацыямі ў выніку шырокага распродажу на рынку. Інвестыцыі ў нерухомасць адчувальныя да працэнтных ставак, якія павялічваюць выдаткі на пазыкі.
Пра гэта ў сераду паведаміла Міністэрства працы спажывецкія цэны выраслі на 9.1% гадавым тэмпам у чэрвені, што адкрывае шлях да чарговага рэзкага павышэння працэнтнай стаўкі з боку Федэральнай рэзервовай сістэмы ў канцы гэтага месяца.
Але высокія стаўкі на самай справе з'яўляюцца добрай навіной для REITs кватэр, паколькі яны ўскладняюць куплю дома. Пасля перыяду рэкордна нізкіх ставак па іпатэцы 30-гадовая фіксаваная стаўка вырасла амаль удвая і склала 5.51%. У маі сярэдняя цана продажу існуючага дома ўпершыню перавысіла 400,000 XNUMX долараў, што яшчэ больш пагоршыла даступнасць.
«Ёсць некаторыя патэнцыйныя пакупнікі, якіх цяпер падштурхнулі да арэнды», — кажа Гендэль Сэнт-Юст, кіраўнік дырэктар і аналітык REITs у Mizuho Securities. «Рэзкае змяненне кошту валодання домам - гэта чыстая выгада для арэнды».
Падпіска на рассылку
Папярэдні прагляд Баррона
Атрымайце папярэдні папярэдні прагляд галоўных гісторый з часопіса Barron's на выходных. Пятніца вечарам ET.
Аналітыкі кажуць, што распродаж кватэр REITs здаецца перабольшаным, улічваючы, што ў кампаній добрыя балансы і перспектывы попыту на арэнду выглядаюць добрымі. Апошняя справаздача аб індэксе спажывецкіх цэн паказала, што цэны на арэнду выраслі найбольш з 1986 года - на 5.8% у параўнанні з годам раней.
Джон Паўлоўскі, кіраўнік дырэктар Green Street, згодны з тым, што кошты REIT на кватэры ўпалі занадта рэзка. Бываюць моманты, калі арэнднае жыллё «выкідваецца разам з вадой негатыўнага апавядання аб макражыллі», кажа ён. Большасць REITs, якія ён ахоплівае, маюць толькі ад 20 да 25 цэнтаў доўгу на кожны долар кошту актываў і шмат грашовых сродкаў для абслугоўвання доўгу.
Безумоўна, нерухомасць цесна звязана з эканомікай. Варта толькі азірнуцца на 2020 год, калі мільёны амерыканцаў страцілі працу падчас спаду Covid, і ўплыў, які гэта аказала на арэндную плату і заселенасць.
Гарадскія прыбярэжныя гарады, у тым ліку Сан-Францыска, Нью-Ёрк, цэнтр Лос-Анджэлеса і Сіэтл, «адзначылі найбольш рэзкае зніжэнне арэнднай платы за кватэры і зніжэнне запаўняльнасці», кажа Паўлоўскі. Але ў раёнах Sunbelt, уключаючы Атланту, Караліну, Тэхас, Фенікс і Лас-Вегас, арэндная плата крыху знізілася, а запаўняльнасць заставалася высокай.
Розныя кватэрныя REIT дазваляюць інвестарам рабіць стаўкі на розныя часткі краіны, кажа Сэнт-Жюст.
Камдэн нерухомасці
(цікер: CPT) і
Кватэрныя абшчыны Сярэдняй Амерыкі
(MAA) маюць у асноўным холдынгі Sunbelt.
сродкі Жылое
(EQR) і
Суполкі AvalonBay
(AVB) моцна двухберажныя.
Даход ад кватэры REIT
(AIRC) і
UDR
(UDR) маюць ўздзеянне як прыбярэжных і Sunbelt рынкаў, у той час як
Essex Property Trust
(ESS) - п'еса Заходняга ўзбярэжжа.
Кампанія / Білет | Апошняя цана | Змена цэн з пачатку года | Агульны даход за 2021 год | Рыначны кошт (млрд) | Кошт / 2023E FFO* | Выхад дывідэндаў |
---|
ДВУХБЕРАГОВАЯ | | | | | | |
Супольнасці AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
Долевы жылы капітал / EQR | 71.29 | 21.2- | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
ПАНЕЛЬ | | | | | | |
Camden Property Trust / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
Кватэрныя супольнасці Сярэдняй Амерыкі / MAA | 169.60 | 26.1- | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
ЗБАЛАНСАВАНАЯ ЭКСПАЗІЦЫЯ АБОДУХ РЫНКАЎ | | | | | | |
Даход ад кватэры REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=ацэнка. FFO = сродкі ад аперацый. *Кошт/сродкі ад аперацый з'яўляюцца стандартнай мерай кошту для REITs. Сярэдні паказчык па галіны цяпер складае 19.2.
Крыніца: Bloomberg
Паўлоўскі кажа, што ў гэтым годзе UDR і Equity Residential патаннелі на такую ж велічыню, як і аналагі, але 2020 і 2021 гады былі цяжкімі. , і цяпер ацэнкі скінуты, і асновы паляпшаюцца, і таму UDR і Equity Residential цяпер з'яўляюцца двума асабліва таннымі REITs». Ён сказаў, што яны гандлююць з больш высокай прыбытковасцю прыбытку за 2022 год, чым аналагі REIT-кватэр, і іх чаканая ўнутраная норма прыбытку знаходзіцца ў верхняй палове ўсіх сектараў нерухомасці.
Адзін з фактараў, які служыць добрым прадвесцем для кватэрных REIT, заключаецца ў тым, што жыллё не з'яўляецца дыскрэцыйным пунктам, таму, нават калі людзі губляюць працу ў перыяд рэцэсіі або ім скарачаюць зарплату, попыт на арэнду жылля не падае так рэзка, як попыт на дыскрэцыйнае жыллё. прадметы, такія як турыстычныя або прадметы раскошы. «Ва ўмовах рэцэсіі арэндная плата ўсё роўна можа знізіцца», — кажа Паўлоўскі. «Але паколькі попыт менш дыскрэцыйны, попыт будзе трымацца лепш, чым у іншых галінах».
Джына Шыманскі, партфельны менеджэр у групе каштоўных папер REIT у AEW Capital Management, кажа, што жылыя REIT з'яўляюцца «адной з нашых любімых катэгорый», улічваючы іх цэнавую сілу і асновы. Яна адзначае, што яны «не застрахаваны ад адкату, таму што сустрэчны вецер працэнтнай стаўкі ўплывае на ўсе кампаніі».
Але, дадае яна, «балансы жылых назваў знаходзяцца ў адной з лепшых форм сярод усіх кампаній у нашым сусвеце. Мы адчуваем сябе вельмі добра, што яны адскочаць ".
Напісаць Ларэн Фостэр на [электронная пошта абаронена]