Жыллёвы «крах»? Што азначаюць больш нізкія цэны для ўладальнікаў дамоў і спадзяюцца пакупнікоў.

Незалежна ад таго, спадабаецца гэта патэнцыйным пакупнікам ці не, у нас наўрад ці паўторыцца крах, падобны да краіны з 2008 па 2014 гады, калі цэны на жыллё ўпалі на двухзначныя працэнты ў параўнанні з пікам 2007 года.

Цэны "могуць крыху знізіцца, але абвал, які я лічу зніжэннем кошту жылля больш чым на 10%, і гэта цяпер здаецца надуманым", - кажа Дэрыл Фэруэзер, галоўны эканаміст брокерскай кампаніі Redfin.
РДФН,
+ 0.17%.

Некаторыя сіноптыкі чакаюць, што цэны на жыллё знізяцца ў нацыянальным маштабе на некалькі працэнтных пунктаў на працягу наступнага года-двух і значна ўпадуць у некалькіх раёнах горада. Але няма адзінага меркавання адносна таго, якія гарады будуць мець найбольшы спад.

Незалежна ад таго, жадаеце вы купіць свой першы дом, ці вы валодаеце ім і думаеце аб продажы, вось што можа азначаць для вас падзенне коштаў.

Калі цэны ўпадуць, пакупнікі могуць спыніцца

Дапусцім, вы хочаце купіць дом, і цэны ў вашым горадзе падаюць. У вас будзе спакуса пачакаць. У рэшце рэшт, навошта купляць дом сёння, калі вы верыце, што зможаце плаціць менш за падобны дом праз некалькі месяцаў?

Праблема гэтай жалезнай логікі заключаецца ў тым, што вы не можаце прадказаць, калі цэны дасягнуць дна. Чакайце занадта доўга, і вы ў канчатковым выніку паспрабуеце купіць, калі кошты растуць і канкурэнцыя ўзрастае. Гэтая стратэгія, званая рынкавым таймінгам, нерэкамендуемая, кажа Одэта Кушы, намеснік галоўнага эканаміста First American Financial Corp.

"Калі вы можаце знайсці дом, які адпавядае вашым фінансавым чаканням за штомесячны плацёж, і гэта добры час для пакупкі, то зрабіце гэта", - кажа яна.

І калі вы чакаеце, пакуль цэны ўпадуць, але яны ніколі не ўпадуць, вы можаце з цяжкасцю выявіць, што «дом, які вы знайшлі год таму і які вам вельмі спадабаўся, які вы маглі сабе дазволіць, але вы прапусцілі, у наступным годзе будзе даражэйшым, », - кажа Кушы.

Чалавечая прырода такая, што яна ёсць, вы, верагодна, усё роўна паспрабуеце прымеркаваць рынак. Але, эй, вас папярэдзілі.

Даведайцеся больш: Чаму ва ўмовах рэцэсіі ў жылля ёсць "шмат месца для ваганняў", нават калі цэны ўпадуць на 15%

Сумневы прадаўцоў задаюць цэны

Чаканне падзення коштаў на жыллё можа быць сарвана нежаданнем уладальнікаў дамоў адмаўляцца ад таго, што яны набылі - і падчас жыллёвага буму ў эпоху пандэміі ўладальнікі дамоў атрымалі некалькі рэчаў, якія яны хацелі б захаваць.

Першы - гэта завышаныя кошты на жыллё. Кушы называе цэны на дамы «ліпкімі да паніжэння», што азначае, што прадаўцы не жадаюць пагаджацца на зніжэнне, калі толькі яны не жадаюць прадаць. «Калі вам не трэба прадаваць, вы проста сядзіце, ці не так?» кажа яна.

Яшчэ адна рэч, за якую трымаюцца домаўладальнікі: нізкія стаўкі па іпатэцы. У выніку рэфінансавання або своечасовых пакупак 92% уладальнікаў дамоў з іпатэчнымі крэдытамі маюць стаўкі ніжэй за 5%, а ў паловы стаўкі ніжэй за 3.5%, сказаў аналітык жыллёвага будаўніцтва Айві Зелман у інтэрв'ю падкасту Macro Hive у ліпені.

Многія з тых уладальнікаў дамоў будуць прыціскацца да сваіх нізкіх стаўкі па іпатэцы і абяцаю ніколі не сыходзіць.

«Калі вы сёння домаўладальнік і маеце стаўку па іпатэцы ў 2.6% або 2.7%, які ў вас стымул прадаваць дом і купіць дом па больш высокай іпатэчнай стаўцы сёння?», - заявіў у падкасце REconomy галоўны эканаміст Першай Амерыкі Марк Флемінг. "Не шмат. Вы стаўка заблакаваная ст».

Ужо ёсць прыкметы «забастоўкі прадаўцоў», як называе гэтую з'яву эканамічны блогер Біл Макбрайд у сваёй рассылцы Calculated Risk. У апытанні 25 рынкаў жылля Макбрайд адзначыў зніжэнне колькасці новых аб'яў у жніўні на 10.6% у параўнанні з годам раней.

Упартасць уладальнікаў жылля фундаментальна ўплывае на патэнцыйных пакупнікоў жылля: калі ўладальнікі трымаюць свае дамы на рынку, яны памяншаюць колькасць даступных для пакупкі дамоў. Абмежаваная прапанова можа стрымаць падзенне коштаў, паколькі пакупнікі змагаюцца за мізэрныя прапановы.

Чытайце: Большасць эканамістаў лічаць, што ў 2023 годзе ЗША ператворацца ў рынак жылля для пакупнікоў. Вось дзе вы ўбачыце найбольшае падзенне кошту.

Калі вы павінны больш, чым каштуе дом

Амаль 10 мільёнаў наяўных дамоў было прададзена з пачатку 2021 года ў эпоху імклівага росту коштаў. Зніжэнне кошту жылля будзе азначаць, што нядаўнія пакупнікі - тыя, хто зрабіў невялікія першапачатковыя плацяжы і пачалі без асаблівага капіталу - могуць у канчатковым выніку завінаваціцца больш, чым каштуюць іх дамы. Гэта вядома як перавернутае. Калі вы апынуліся ў гэтай сітуацыі, у вас ёсць некалькі варыянтаў.

• Трымайце дом, выплачвайце ўсе іпатэчныя крэдыты і чакайце, пакуль цэны на жыллё адновяцца. Гэта будзе самы папулярны варыянт, нават для сем'яў, якія перарастаюць свае дамы.

• Калі вы прадаеце дом у перавернутым стане, вам прыйдзецца выкарыстоўваць зберажэнні, каб пагасіць увесь крэдыт, а таксама камісійныя за нерухомасць і іншыя выдаткі.

• Што рабіць, калі ў вас не хапае грошай, каб пагасіць рэшту па іпатэцы? Вы можаце атрымаць дазвол крэдытора на продаж дома ў кароткім продажы. Аднак крэдытор можа адмовіць у дазволе, калі вы можаце дазволіць сабе штомесячныя плацяжы за дом. Гэта заблакуе вас у Варыянце 1, захоўваючы дом і чакаючы, пакуль ён будзе каштаваць больш, чым вы павінны.

Глядзіце таксама: Пакупнікі жылля адмаўляюцца ад кантрактаў у сонечным поясе, асабліва ў Лас-Вегасе, Феніксе, Тампе і Тэхасе

Менш уласнага капіталу пад пазыку

Нарэшце, ёсць пытанне аб пазыках на жыллё і крэдытных лініях пад капітал, або ВІТАЮ. Гэта другія іпатэчныя крэдыты, якія дазваляюць браць пазыкі пад заклад уласнага капіталу вашага дома. Каб прэтэндаваць на тое ці іншае, вам трэба будзе мець дастатковы капітал: не менш за 20%, а ў некаторых выпадках 15%.

Цалкам магчыма, што падзенне кошту жылля можа знішчыць дастатковы капітал, каб апусціцца ніжэй парога ў 15% ці 20%, што зробіць вас непрыдатным для атрымання пазыкі або HELOC. Нават калі вы атрымаеце HELOC да таго, як гэта адбудзецца, крэдытор можа паменшыць ваш крэдытны ліміт пазней, каб вярнуць яго ў адпаведнасць з коштам вашага дома.

У самы гарачы перыяд буму жылля ў эпоху пандэміі, калі цэны раслі больш чым на 15% у год, нешматлікія пакупнікі хваляваліся, што кошт жылля ў выніку ўпадзе. На змену гэтай бурнай, канкурэнтнай няўважлівасці цяпер прыходзіць асцярожнасць - тое, што эканаміст па жыллёвым будаўніцтве Алі Вулф называе FOBATT, або страх перад купляй на вяршыні.

Больш ад NerdWallet

Холдэн Льюіс піша для NerdWallet. электронная пошта: [электронная пошта абаронена]. Twitter: @HoldenL.