Я мару? Мадэль грамадскага зямельнага трэста можа стаць часткай жыллёвага рашэння

У цэлым жыллёвая палітыка павінна быць сканцэнтравана на тым, каб дазволіць камерцыйнае вытворчасць жылля для задавальнення як мага большага попыту. Тады, пры тых узроўнях даходу, якія ўсё яшчэ не могуць кіраваць выдаткамі на жыллё разам з іншымі выдаткамі на жыццё, лепшым рашэннем з'яўляюцца прамыя грашовыя субсідыі на розніцу паміж нарматыўным стандартам арэнднай платы, 30% валавога месячнага даходу і фактычнымі выдаткамі . А як наконт уласнасці дома? Ці існуе мадэль, якая можа вырашыць праблему людзей, якія працуюць, але ўсё яшчэ не могуць унесці першапачатковы ўзнос або штомесячны плацёж па іпатэцы? Я з асцярожным аптымізмам лічу, што ўсёабдымная і арыентаваная на рынак жыллёвая палітыка можа ўключаць у сябе мадэль грамадскага зямельнага трэста (CLT), механізм замацавання зямлі ў даверным кіраванні, а затым субсідзіраванне ўласнасці на дом на давернай зямлі.

Мадэль Community Land Trust (CLT). гэта інавацыйная стратэгія, каб ахапіць кошт зямлі і жылля і зрабіць іх даступнымі для працоўных сем'яў з нізкім і ўмераным даходам. Дзякуючы набыццю зямлі, CLTs могуць даць магчымасць набыць жыллё ніжэй за рынкавую цану ў абмен на атрыманне меншай прыбытку ад падаражэння дома. Домаўладальнік падпісвае доўгатэрміновую арэнду з CLT, якая працягвае валодаць зямлёй з паляпшэннем дома, які належыць сям'і. Мадэль CLT мае эфект выдалення кошту дома з рынку, дазваляючы ўстанаўліваць цану для пакупкі сем'ямі з даходам сям'і ад 50 да 80 працэнтаў сярэдняга даходу раёна (AMI). Калі дом прадаецца, дагавор арэнды абмяжоўвае захоп кошту продажу, перадаючы зберажэнні наступнай сям'і.

Жыллё CLT мае мноства пераваг для сем'яў і жыллёвай эканомікі ў цэлым.

• Магчымасць валодання для людзей, якія працуюць, але зарабляюць менш – Людзі могуць працаваць гадамі, каб стварыць фінансавы імпульс, каб набыць дом, і ўсё роўна не хапае; CLT дапамагаюць даць дадатковы штуршок валоданню.
• Будаўнічы крэдыт – Крэдыт па-ранейшаму застаецца важнай мерай фінансавай вастрыні; CLT могуць дапамагчы сям'і стварыць і пашырыць здольнасць разумна пазычаць.
• стабільнасць – Наяўнасць дома можа дазволіць дзецям наведваць адны і тыя ж школы да заканчэння школы і заахвочваць да ўдзелу ў грамадстве.
• Перавага павелічэння капіталу актываў – Па меры павелічэння актываў іх дома з цягам часу сем'і могуць атрымаць гэтую каштоўнасць у будучыні.
• Прадухіляе спекулятыўны ціск на ўладальнікаў – Калі дом CLT сыходзіць з рынку, няма неабходнасці прадаваць, калі кошт актываў расце.
• Хоць аддача ад інвестыцый абмежаваная, яны ствараюць багацце пакаленняў – Нягледзячы на ​​​​тое, што выгады ад продажаў абмежаваныя, у сям'і ёсць стымул добра кіраваць сваімі інвестыцыямі да канца пазыкі або продажу.
• Дазваляе сем'ям з абмежаваным даходам эканоміць – Калі выдаткі на жыллё меншыя, сям'я можа зберагчы грошы на іншыя мэты, уключаючы догляд за дзецьмі, адукацыю і стварэнне грашовых запасаў.

Выгада для эканомікі ў цэлым заключаецца ў тым, што сем'і, якія ў адваротным выпадку засталіся б у больш танных шматкватэрных кватэрах, могуць перайсці ва ўласнасць, вызваляючы гэтыя жылыя памяшканні для іншых сем'яў. CLT можа дапамагчы пабудаваць жыллёвую лесвіцу, магчыма, пачынаючы з ваўчараў і непасрэднай дапамогі, заканчваючы арэнднай кватэрай і, нарэшце, правам уласнасці. Права ўласнасці праз CLT дазваляе сем'ям больш інвесціраваць у іх мясцовыя наваколлі і суполкі, а таксама тым суполкам і наваколлям інвеставаць у іх. Магчымасць валодання домам, створаная мадэллю CLT, можа дазволіць сем'ям пусціць карані і стаць уплывовымі асобамі ў эканамічным і палітычным плане.

І гэтая мадэль можа палегчыць і шматкватэрнае жыллё. У Сіэтле, Грамадскі зямельны фонд Homestead будуецца 38 кандамініюмаў на двух розных участках, адзін ахвяраваны, а другі на лішку гарадской зямлі. Мадэль уласнасці такая ж, як і ў дамах на адну сям'ю. У пэўным сэнсе кандамініюмы з'яўляюцца найбольш лагічным выкарыстаннем мадэлі, паколькі кватэра па рынкавай стаўцы ўбудавана ў агульны актыў. Ахвяраванне лішкаў гарадской зямлі асабліва важна, паколькі гэта распаўсюджана па ўсёй краіне; у гарадоў і іншых органаў мясцовага самакіравання часта ёсць кавалкі зямлі, якія не могуць быць выкарыстаны па першапачатковым прызначэнні, але могуць быць задзейнічаны ў якасці жылля.

Ёсць і іншыя магчымасці прымянення мадэлі CLT. Многія суполкі дазваляюць катэджы на заднім двары, падраздзяленні і «адсутнае сярэдняе» жыллё і магчымасці для пашырэння прапановы арэнднага жылля з дадатковай шчыльнасцю. Праблема гэтай лібералізацыі занавання заключаецца ў адсутнасці фінансавання для большасці сем'яў, каб скарыстацца перавагамі падвышанай шчыльнасці ў раёнах для адной сям'і. CLT можа купіць падпадзялены ўчастак, пабудаваць на ім два дамы і прадаць дамы па больш нізкай цане. Гэта прынясе карысць першапачатковаму ўладальніку дома і створыць двух новых домаўладальнікаў на тым, што калісьці было адным участкам. Каліфорнія нядаўна прыняла закон гэта не прывядзе да вялікай шчыльнасці ў зонах для адной сям'і, але мадэль CLT можа дапамагчы дасягнуць гэтай мэты.

Большасць сем'яў, асабліва сем'яў, якія могуць валодаць домам, але ўсё яшчэ плацяць па іпатэцы, проста не маюць грошай на такі будаўнічы праект. Банкі былі рэзкімі ў фінансаванні гэтых праектаў, прапаноўваючы толькі крэдытныя лініі для ўласнага капіталу (HELOC), інструмент, які палохае і часта невыканальны для сем'яў. Грамадскія зямельныя фонды маглі б выйсці з гэтага тупіка з дапамогай праверанай мадэлі фінансавання.

Некаторыя абаронцы заклікалі палітыку падтрымаць набыццё арандатарам арэнднай нерухомасці. Зноў жа, праблема тут у фінансаванні. Напрыклад, адкуль арандатары таннай нерухомасці, якія маюць патрэбу ў абслугоўванні і чакаюць продажу, бяруць грошы на куплю будынка або арэнднага дома? Большасць палітыкаў прыхільна ставяцца да мадэлі CLT, і выкарыстанне пераваг гэтай мадэлі для вырашэння некаторых з гэтых задач з'яўляецца цікавай магчымасцю.

Адна з ідэй можа заключацца ў тым, каб набыць невялікую недарагую нерухомасць, а затым выкарыстоўваць мадэль CLT для стварэння кватэр па зніжанай цане, якія маглі б набыць існуючыя арандатары пры выгадным фінансаванні, у той час як CLT валодае зямлёй і здае яе ў арэнду Асацыяцыі ўласнікаў жылля. . Гэта дазволіць арандатарам заставацца на месцы, даючы ім шлях да ўласнасці.

У чым падвох CLT? Я ўсё яшчэ думаю пра гэта. Але краіне было б значна лепш, калі б даляры субсідый ішлі на куплю зямлі для CLT, чым на дарагія праекты па падаткаабкладанні на жыллё з нізкім узроўнем даходу (LIHTC), кошт якіх зараз расце да 1 мільён долараў за адзінку арэнды. Уявіце, што ўсе гэтыя грошы прымушаюць людзей на ўстойлівы шлях да ўласнасці. Ці ёсць праблемы з уласнасцю? Так, і Я абмяркоўваў гэта.

Але CLT адрозніваецца. Мадэль дае людзям, якія працуюць і маюць цяжкасці, магчымасць набыць існуючы рынак жылля ўстойлівым у фінансавым плане спосабам. Магчыма, гэтую ідэю можна было б выкарыстоўваць для пераходу арандатараў некамерцыйных арэндных адзінак LIHTC ва ўласнасць. Пабачым. Што мне падабаецца, так гэта ідэя, што CLT ідзе да рэальнасці попыту і прапановы, а не ад яе; мадэль прызнае спекуляцыю зямлёй і не скардзіцца на яе, але замест гэтага стварае бяспечную гавань і стварае шлях для людзей з меншымі грашыма. Я ўпэўнены, што знайду фатальны недахоп, але пакуль не знайду, я буду адзначаць гэтую мадэль як яшчэ адзін пазітыўны крок у сферы жылля.