Ці нас чакае чарговы крах рынку жылля?

Ключавыя вынас

• Многія лідэры галіны, у тым ліку Goldman Sachs, змянілі свае прагнозы адносна рынку жылля з пачатку восені 2022 года.
• Нягледзячы на ​​тое, што стаўкі па іпатэцы знізіліся за апошнія некалькі тыдняў, яны, хутчэй за ўсё, не настолькі нізкія, каб паўплываць на попыт на рынку жылля.
• Недахоп даступнага жылля ў ЗША наўрад ці зменшыцца, паколькі забудоўшчыкі запавольваюць новае будаўніцтва з-за нізкага попыту.

З пачатку пандэміі цэны на жыллё выраслі, дэфіцыт жылля павялічыўся, а працэнтныя стаўкі выраслі. Некаторыя змены былі мэтанакіраванымі, напрыклад, павышэнне ставак ФРС для барацьбы з інфляцыйнымі цэнамі. Іншыя былі па-за межамі прадказальнасці.

За апошнія некалькі месяцаў нават эксперты ў гэтай галіне змянілі свае прагнозы на рынку жылля. Гэта нядзіўна, бо лічбы перад намі здаюцца супярэчлівымі. Працэнтныя стаўкі па іпатэчных крэдытах зніжаюцца, нават калі ФРС павышае стаўкі, а забудоўшчыкі запавольваюць тэмпы, нягледзячы на ​​​​дэфіцыт жылля.

Нягледзячы на ​​тое, што ўсё гэта трохі хаатычна, ёсць некаторыя асноўныя тлумачэнні. Бліжэйшая будучыня можа быць не такой вясёлкавай.

Працэнтныя стаўкі па іпатэчных крэдытах зніжаюцца

З пачатку месяца мы назіраем дзіўную з'яву. У той час як Федэральная рэзервовая сістэма працягвае павышаць стаўкі, працэнты стаўкі па іпатэцы ўпалі.

Часткова гэта можа быць звязана з попытам. Цэны на нерухомасць застаюцца ўстойліва высокімі, а працэнтныя стаўкі рэзка ўзляцелі ў сярэднім з каля 3% у пачатку года да больш чым 7% у кастрычніку.

Гэтыя абставіны прывялі да меншай колькасці пакупнікоў на рынку, бо знайсці даступны дом становіцца ўсё больш складана.

Акрамя попыту, іпатэчныя крэдыторы таксама павінны турбавацца аб рынку аблігацый. На рынку аблігацый іпатэчныя крэдыты часта перапакоўваюцца ў іпатэчныя каштоўныя паперы. Інвестары звычайна шукаюць гэтыя каштоўныя паперы, каб пераўзысці як даходнасць 10-гадовых казначэйскіх аблігацый, так і інфляцыю.

Іпатэчныя стаўкі звычайна прыкладна на 1.8 працэнтнага пункта вышэй, чым прыбытковасць 10-гадовых казначэйскіх аблігацый. У 2022 годзе яны падняліся на тры працэнтныя пункты з-за такіх фактараў, як інфляцыя і рашэнне ФРС больш не купляць гэтыя каштоўныя паперы.

Тое, што мы бачым, хутчэй за ўсё, з'яўляецца галіновай карэкцыяй для ўліку гэтага разрыву.

Нягледзячы на ​​тое, што стаўкі ўпалі, яны не астылі настолькі, каб прымусіць пакупнікоў вярнуцца на рынак. У пачатку года вы маглі знайсці іпатэку з працэнтнай стаўкай 3% па фіксаванай іпатэцы на 30 гадоў. Нават сённяшняя «ніжэйшая» стаўка па-ранейшаму складае ашаламляльныя 6.87% па стане на 23 лістапада 2022 года.

TryqПра камплект для надзімання Q.ai | Q.ai – кампанія Forbes

Цэны, верагодна, знізяцца, перш чым выраўнавацца

У кастрычніку 2022 года Goldman Sachs прагназаваў ад 5% да 10% падзенне кошту дома з гэтага моманту па сакавік 2024 г. Прагназуецца такое зніжэнне, таму што не хапае даступных дамоў. Гэта азначае, што не так шмат людзей можа купіць іх, асабліва з такімі высокімі працэнтнымі стаўкамі.

Аднак гэта было рэзкім адхіленнем ад прагнозаў, зробленых у верасні 2022 года цэны на жыллё застануцца стабільнымі на працягу наступных 12 месяцаў, магчыма, з некаторымі рэгіянальнымі падзеннямі, якія выраўняюцца.

Важна памятаць, што любыя прагнозы, нават прагнозы лідэраў галіны, не заўсёды з'яўляюцца дакладным адлюстраваннем будучыні. Так шмат можа адбыцца, каб змяніць вынік, часам на працягу аднаго месяца.

Паводле звестак Goldman Sachs, нават калі цэны ўпадуць на 5-10%, на большасці рынкаў кошт жылля застанецца вышэй за значэнне да пандэміі. Нягледзячы на ​​​​тое, што некаторыя могуць пашкадаваць пра час сваёй пакупкі, гэтыя прагнозы не абавязкова азначаюць высяленне, як мы бачылі падчас 2008 спад.

Пасля сакавіка 2024 г. паводле мадэлі Goldman Sachs цэны на жыллё зноў растуць больш умеранымі тэмпамі да студзеня 2026 г. Ёсць некалькі фактараў на амерыканскім рынку жылля, якія трымаюць у страху больш змрочныя прагнозы.

Дэфіцыт жылля, верагодна, адыграе вялікую ролю ў цэнах на жыллё

Амерыка мае і мела праблему недахопу жылля. Нават у 2019 годзе не хапала 3.8 мільёна жылых дамоў, даступных для продажу або арэнды. Пандэмія пагоршыла гэтыя праблемы.

Па-першае, з-за недахопу даходаў у пачатку пандэміі многія людзі страцілі дамы. Нягледзячы на ​​тое, што дзейнічаў мараторый на высяленне, не ўся нерухомасць адпавядала патрабаванням.

Да таго ж, паколькі мараторый дзейнічаў так доўга, многія арэндадаўцы больш не маглі дазволіць сабе ўласныя іпатэчныя крэдыты. Гэтыя арэндадаўцы таксама не маглі выселіць, таму многія вырашылі прадаць сваю нерухомасць больш фінансаваным карпаратыўным арэндадаўцам. Пасля продажу арандатар можа быць выгнаны.

Нягледзячы на ​​лепшыя рэсурсы, карпаратыўныя арэндадаўцы менш схільныя дараваць, калі справа даходзіць да высялення або несвоечасовай арэнды. Яны таксама часцей павялічваюць арэндную плату, каб максымізаваць прыбытак у любых рынкавых умовах, што робіць жыллё яшчэ менш даступным.

На жаль, гэта азначае, што многія людзі, якія страцілі дамы падчас пандэміі, усё яшчэ не могуць знайсці даступнае жыллё.

Па меры росту коштаў на жыллё падчас пандэміі ўсё больш патэнцыйных уладальнікаў дамоў, якія знаходзіліся ў лепшым фінансавым становішчы, адмовіліся ад цаны на рынку і вырашылі працягваць арэнду. Гэта яшчэ больш пагаршае праблему дэфіцыту жылля, паколькі ўсё менш людзей сыходзяць з рынку арэнды.

У дадатак да гэтых праблем праблемы з ланцужкамі паставак выклікалі масавае запаволенне новых зборак падчас пандэміі. Недахоп працоўнай сілы яшчэ больш пагоршыў праблему. Акрамя таго, у 2019 годзе мы пачыналі не з добрага месца.

Рашэнні праблемы недахопу жылля разнастайныя і рэгіянальныя. Універсальнага рашэння няма. Паколькі гэта, хутчэй за ўсё, застанецца праблемай, верагодна, будзе працягвацца большы попыт, чым прапанова. Гэта магло б дапамагчы прадухіліць любое патэнцыйнае свабоднае падзенне коштаў дома.

Новабудоўлі запавольваюцца, што ўплывае на пастаўкі ў будучыні

У кастрычніку 2022 года колькасць новых дазволаў на будаўніцтва знізілася на 2.4% у параўнанні з вераснем і на 10.1% у параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года. Іншыя запаволенні ў індустрыі домабудавання ўключалі:

• Пачатак новага жылля знізіўся на 4.2% у параўнанні з мінулым месяцам.
• Увод новых жылых памяшканняў знізіўся на 8.8% у параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года.
• Завяршэнне дамоў знізілася на 6.4% у параўнанні з мінулым месяцам.

Колькасць дабудаваных дамоў павялічылася на 6.6% у параўнанні з аналагічным перыядам мінулага года, магчыма, часткова таму, што паток будаўнічых матэрыялаў, якога чакалі прарабы, нарэшце вырваўся з рэзервовай ланцужкі паставак бліжэй да канца лета.

Паколькі продажы жылля ўпалі з вясны, многія забудоўшчыкі не плануюць падтрымліваць іх тэмп. Гэта азначае, што мы можам разумна чакаць, што дэфіцыт жылля будзе павялічвацца ў будучыні.

Bottom Line

Тое, што мы назіраем на рынку жылля, ненармальна. Мы не можам з упэўненасцю прадказаць будучыню, але можам сачыць за тэндэнцыямі і ўсімі даступнымі дадзенымі. Тое, што можа адбыцца, можа стаць чарговай рэцэсіяй, працяглы геапалітычны канфлікт пагоршыць праблемы з ланцужкамі паставак. Або гэта можа быць бязбольны адскок ад гэтага перыяду інфляцыі. Любы вынік паўплывае на рынак жылля і ваш партфель.

Каб падстрахавацца ад вашых ставак у гэтыя нявызначаныя часы, асабліва для ўсіх патэнцыйных пакупнікоў жылля, якія чакаюць выхаду з рынку, якім трэба заставацца ліквіднымі, у Q.ai ёсць Набор для інфляцыі які абараняе ваш партфель з дапамогай стратэгічнага фінансавага хэджавання. Вы можаце дадаткова абараніць свае інвестыцыі, выкарыстоўваючы наш Абарона партфоліо функцыю.