Пазбяганне буйнога падатку на прыбытак ад нерухомасці

Валодаць нерухомасцю - вялікая мара многіх інвестараў. Але гэта велізарныя інвестыцыі, якія могуць быць даволі прыбытковымі. Продаж арэнднай нерухомасці з вялікім прыбыткам можа быць марай. Усё ж каб атрымаць максімальны прыбытак ад такога продажу, трэба мінімізаваць падаткі на яго. Продаж у растэрміноўку - адна з стратэгій. Не хвалюйцеся: гэта Служба ўнутраных даходаў (IRS) зацверджаны.

Вялікая выплата роўная вялікаму падатку

Давайце паглядзім на звычайную сітуацыю:

Хэл Букман паглядзеў на прапанову пакупніка аб арэндзе дома і не паверыў у лічбу, якую ўбачыў. Кошт яго маёмасці істотна павялічыўся ўсяго за пяць гадоў. Аднак, калі Хэл радасна паведаміў сваё падатковы кансультант аб продажы, дарадца быў асцярожны: прымаючы прыбытак як аднаразовая выплата не будзе ў інтарэсах Хэла з падатковай пункту гледжання.

Калі Хэл дэкларуе ўсю выручку ад продажу ў той жа год, калі ён прадае маёмасць, ён плаціць 25% ад часткі прыбытку, якая адпавядае любой амартызацыйныя адлічэнні ён раней узяў у арэнду нерухомасць.

Любы прыбытак, які перавышае амартызацыю, абкладаецца падаткам у памеры 15 % для падаткаплацельшчыкаў з падаткаабкладаемай прыбыткам ад 41,676 459,750 да 83,351 517,200 долараў, калі яны халастыя, або ад 2022 XNUMX да XNUMX XNUMX долараў, калі сумесныя шлюбы ў XNUMX годзе. Гэтыя сумы павялічваюцца да 44,625 492,300 і 89,250 553,850 долараў для асобных падач, а таксама да 2023 XNUMX і XNUMX XNUMX долараў для сямейных пар, якія падаюць дакументы сумесна ў XNUMX годзе. Падаткаплацельшчыкі з даходам вышэй гэтых парогаў абкладаюцца падаткам у памеры 20%

Хэл пытаецца ў свайго падатковага кансультанта, ці можа ён што-небудзь зрабіць, каб паменшыць яго падаткаабкладаемы даход за год. Саветнік ведае толькі інструмент, які трэба выкарыстоўваць: дагавор куплі-продажу ў растэрміноўку.

Што такое продаж у растэрміноўку?

An продаж у растэрміноўку вызначаецца як продаж маёмасці, у якой па меншай меры адзін плацёж зроблены толькі пасля падатковага года продажу.

IRS дазваляе падаткаплацельшчыкам адкласці частку прыбытку ад продажу інвестыцыйнай нерухомасці з пагадненнем аб продажы ў растэрміноўку. Гэтая дамоўленасць дазваляе прадаўцам заяўляць а прапарцыйны частка іх даходы ад прыросту капіталу на працягу некалькіх гадоў.

Прадавец не мае права выкарыстоўваць спосаб продажу ў растэрміноўку пры паведамленні аб стратах.

Як працуе метад продажу ў растэрміноўку

Дэклараваць прыбытак пры продажы ў растэрміноўку тэарэтычна проста. Падаткаабкладанне продажаў у растэрміноўку адлюстроўвае падаткаабкладанне продажаў у растэрміноўку ануітэт, у якім прапарцыйная частка кожнага плацяжу лічыцца вяртаннем асноўнай сумы.

Адзіныя ўмовы заключаюцца ў тым, што маёмасць, якая прадаецца, не можа быць публічна прададзена бяспеку або частка звычайнай інвентарызацыі фірмы, і падаткаплацельшчык не можа быць дылер прададзенай маёмасці (за выключэннем пэўных гандляроў таймшэрам, якія выбіраюць спецыяльныя працэнты пры продажы ў растэрміноўку).

Справаздача аб даходах ад продажу ў растэрміноўку

Даход ад продажу ў растэрміноўку можна разбіць на тры асобныя катэгорыі: прырост капіталу, цікавасць, і асноўнай. Кожны з іх разглядаецца асобна Форма 1040.

,en валавы прыбытак Затым працэнт выкарыстоўваецца для разліку даходу ад продажу ў растэрміноўку за дадзены падатковы год.

Прырост капіталу

У прыведзеным вышэй прыкладзе Хэл кожны год павінен дэклараваць прыбытак як доўгатэрміновы або кароткатэрміновы, у залежнасці ад таго, які ён быў у год продажу. Доўгатэрміновыя выгады абкладаюцца падаткам па больш нізкай стаўцы, а кароткатэрміновыя прыбыткі абкладаюцца падаткам як звычайны даход.

Паколькі Хэл трымаў дом на працягу пяці гадоў, прыбытак у гэтым выпадку будзе доўгатэрміновым.

Калі б прыбытак быў кароткатэрміновым, Хэл па-ранейшаму можа абкладацца падаткам на даход у растэрміноўку па больш нізкай стаўцы, чым калі б яму давялося дэклараваць аднаразовы прыбытак. Гэта таму, што кароткатэрміновыя даходы абкладаюцца падаткам як звычайны даход, у верхняй частцы падаткаплацельшчыка гранічны падатак.

Калі прапарцыянальны прырост не падштурхне яго да наступнай падатковай катэгорыі, гэтая стаўка можа быць ніжэйшай. Прыбытак ад продажу ў растэрміноўку паведамляецца ў IRS Форма 6252 а потым аднеслі да Графік D па форме 1040.

Цікавасць

Падаткаплацельшчыкі з даходам ад продажу ў растэрміноўку павінны таксама паведамляць аб працэнтах, налічаных пакупніку, якія абкладаюцца падаткам па звычайных стаўках даходу.

Працэнты, прадугледжаныя ў кантракце куплі-продажу, называюцца заяўленымі працэнтамі. Калі заяўленыя працэнты недастатковыя (або нулявыя), частка ст асноўнай частка продажу павінна быць пераахарактарызавана як неўказаны працэнт.

Галоўны

Частка кожнага продажу ў растэрміноўку разглядаецца IRS як неабкладаемы падаткам вяртанне асноўнай сумы. Гэтую суму можна вызначыць, запоўніўшы аркуш А ў публікацыі 537.

Асноўная (скарэкціраваная база) для мэт продажу ў растэрміноўку - гэта агульная сума вашай фактычнай скарэкціраванай базы ва ўласнасці плюс любыя выдаткі на продаж і вяртанне амартызацыі.

У гэтым прыкладзе Хэл мае 200,000 100,000 долараў у якасці скарэкціраванай базы ў сваім доме. Ён павінен дадаць 10,000 310,000 долараў для вяртання амартызацыі і XNUMX XNUMX долараў за выдаткі на продаж, каб разлічыць скарэкціраваную базу для растэрміноўкі продажу. Гэтая лічба складае XNUMX тысяч даляраў.

Працэнт валавога прыбытку

Каб разлічыць працэнт валавога прыбытку, вы павінны адняць скарэкціраваную аснову для растэрміноўкі продажу - 310,000 90,000 долараў, у гэтым прыкладзе - з цаны продажу, каб вылічыць агульны прыбытак. У гэтым прыкладзе агульны прыбытак складае 400,000 310,000 долараў (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX долараў).

Затым падзяліце агульны прыбытак на цану продажу, якая ў дадзеным выпадку складае 22.5% ($90,000 400,000 ÷ $XNUMX XNUMX), і вы атрымаеце працэнт валавога прыбытку.

Нарэшце, каб вылічыць падаткаабкладаемы прыбытак кожны год, памножце гэты працэнт на суму ўзносу. Такім чынам, гадавы падаткаабкладаемы прыбытак Хэла складае 11,250 50,000 долараў (22.5 XNUMX долараў х XNUMX%).

Іпатэка і кантрактная цана

Калі пакупнік маёмасці мяркуе а іпатэка ці нейкі іншы вэксаль пры пакупцы база кошту маёмасці павінна быць зменшана на суму іпатэкі або запіскі. Вяртаючыся да нашага прыкладу, дапусцім, што ў Хэла закладзена 100,000 XNUMX долараў на маёмасць, якую ён прадаў.

Калі арэнда маёмасці што Хэл, прададзены за 400,000 100,000 долараў, мае іпатэку ў 300,000 400,000 долараў, цана кантракту зніжана да 100,000 XNUMX долараў (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX долараў).

Калі сума іпатэкі перавышае агульную скарэкціраваную аснову маёмасці, розніцу трэба паведаміць як плацёж у першы год, і цана кантракта павялічваецца на гэтую суму.

Напрыклад, скажам, што на маёмасць Хэла закладзена 250,000 50,000 долараў. У дадатак да плацяжу ў растэрміноўку, Хэл павінен будзе паведаміць пра перавыплату ў памеры 250,000 200,000 долараў (XNUMX XNUMX - XNUMX XNUMX долараў) на працягу першага года.

Прыклад продажу ў растэрміноўку

Выкарыстоўваючы прыведзены вышэй прыклад, давайце паглядзім, як Хэл мог бы структураваць свой продаж у растэрміноўку, калі б хацеў адкласці падаткі на прырост капіталу да будучага года.

Хэл атрымлівае прапанову ў памеры 400,000 300,000 долараў за арэнду дома. Ён купіў маёмасць за 100,000 XNUMX долараў. За гэтыя гады ён зарабіў XNUMX XNUMX долараў амартызацыя адлічэнні, робячы яго адрэгуляваная аснова $ 200,000.

Такім чынам, Хэл павінен дэклараваць 200,000 400,000 долараў (200,000 XNUMX - XNUMX XNUMX долараў) падаткаабкладаемага прыбытку.

Дарадца Хэла рэкамендуе яму разбіць выручку ад продажу на восем штогадовых плацяжоў па 50,000 400,000 долараў кожны замест таго, каб дэклараваць XNUMX XNUMX долараў за год. Пры ўмове, што растэрміноўка будзе канструктыўна атрымлівацца кожны год, гэты метад дазволіць Хэлу фіксаваць прыбытак і, такім чынам, прапарцыйную частку прыбытку на працягу васьмі гадоў.