Пасля змены правілаў занавання ўладальнікі брадвейскіх тэатраў будуць рабіць менш нечаканых прыбыткаў

Нават кошт эфіру на Брадвеі цяпер даражэйшы.

У 1998 годзе Дэпартамент гарадскога планавання Нью-Ёрка ўнёс папраўкі ў правілы занавання, каб дазволіць арэндадаўцам Брадвея прадаваць правы на паветра над сваімі кінатэатрамі забудоўшчыкам, якія хочуць сабраць высокія вежы ў Тэатральным раёне. Укладваючы перададзеныя плошчы на ​​іншыя будаўнічыя пляцоўкі, новыя будынкі змаглі падняцца вышэй, чым было б магчыма ў іншым выпадку.

«Усе гэтыя новыя супер-вежы, якія змяняюць аблічча гарадскога гарызонту ... не маглі б адбыцца без перадачы правоў на паветра», назіраецца Роберт фон Анкен, ацэншчык нерухомасці.

У рамках кожнай здзелкі з правамі на эфір забудоўшчык павінен зрабіць унёсак у Theatre Subdistrict Fund, які дае гранты на падтрымку вытворчасці арыгінальных шоу, прыцягнення новай аўдыторыі і дыверсіфікацыі лінейкі тэатральных прафесіяналаў. Ён размеркаваў больш за 10 мільёнаў долараў ад продажу правоў на эфір і аднаго мясцовага палітыка Абвешчаны што выкарыстанне сродкаў для стварэння праграм настаўніцтва "яшчэ раз дэманструе(-ць) тое, што выкарыстанне [паветраных] правоў на наваколлі для інвеставання ў будучыню нашага горада з'яўляецца бяспройгрышным".

Калі Фонд быў створаны ў 1998 годзе, першапачатковая стаўка кожнага ўзносу была ўстаноўлена на ўзроўні 10 долараў за квадратны фут. Але па меры таго, як рынкавая цана правоў на паветра падскочыла, стаўка ўзносаў была павялічана да 14.91 даляра за квадратны фут у 2006 годзе і зноў да 17.60 даляра за квадратны фут у 2011 годзе.

У 2016 годзе Дэпартамент горадабудаўніцтва рэкамендаваў павялічыць стаўку ўзносу альбо да 20 працэнтаў ад цаны продажу, альбо да 20 працэнтаў ад 347 долараў за квадратны фут, у залежнасці ад таго, якая сума большая. Затым ён будзе карэктаваць мінімальную цану ў 347 долараў за квадратны фут кожныя тры-пяць гадоў.

«Гэтыя змены ў метадалогіі будуць адпавядаць першапачатковым намерам папраўкі да тэксту 1998 года, якая ўстанавіла магчымасць для зарэгістраваных тэатраў перадаваць правы [паветра] па ўсім субраёне за ўнёсак у нядаўна створаны фонд субраёна, які быў эквівалентны 20 працэнтам кошту перадачы [правоў на паветра]», растлумачаны Віцэ-старшыня камісіі па планаванні горада Нью-Ёрка Кенэт Наклз.

Аднак з 1998 года цана на правы на паветра расла значна хутчэй, чым стаўкі ўзносаў.

Згодна з адной справаздачай, правы на паветра, прададзеныя пасля 2007 года, вагаліся ад 318 долараў за квадратны фут да 692 долараў за квадратны фут з папраўкай на інфляцыю. Сярэдняя цана склала 461 долар за квадратны фут, што азначае, што сярэдняя стаўка ўзносаў у Фонд была менш за чатыры працэнты ад цаны за квадратны фут.

Сутыкнуўшыся з магчымым павышэннем стаўкі ўзносаў, уладальнікі брадвейскіх тэатраў і забудоўшчыкі пайшлі на вайну.

«Такое рэзкае павелічэнне, якое прапануецца тут, несумненна, астудзіць рынак, што прывядзе да невялікай колькасці транзакцый (калі такія маюцца),» сцвярджаў Паймаан Лодзі, віцэ-прэзідэнт Савета па нерухомасці Нью-Ёрка. Апісваючы карэкціроўку як «цяжкую, празмерную і несправядлівую», Лодзі працягнуў, што «мінімум 400-працэнтнае павышэнне за адну ноч ставіцца да ўладальнікаў кінатэатраў па-рознаму і несправядліва ад тых, хто змог прадаць свае правы на эфір раней, і тых, хто падпадае пад гэта дзеянне. зараз вельмі рэзкае павелічэнне».

«Мы занепакоеныя неабходнасцю плаціць мінімальную цану ў выпадку падзення рынку, а таксама тым, што гэта акажа ўплыў на перамовы», паўтараў адвакат, які прадстаўляе інтарэсы ўладальнікаў тэатра. «Наша занепакоенасць таксама тэарэтычная», — сказаў юрыст, дадаўшы, што «кошты павінны вызначацца рынкам».

Адзін з членаў гарадскога савета Нью-Ёрка, які нядаўна атрымаў ад уладальніка брадвейскага тэатра ахвяраванне на кампанію ў памеры 16,000 2017 долараў, атакаваў патэнцыйнае павелічэнне, і Дэпартамент гарадскога планавання адклікаў сваю прапанову перад тым, як яна пайшла на галасаванне ў XNUMX годзе.

Крытыкаваў адміністрацыю мэра Нью-Ёрка Біла дэ Блазіа за тое, што яна «забрала шарыкі і пайшла дадому», тагачасны член Савета Дэн Гароднік скардзіўся што «гэта расчароўвае, гэта дзіўна, і вельмі шкада для культурных устаноў, якія сапраўды тут прайгралі».

У красавіку Дэпартамент горадабудаўніцтва пры новым мэры Эрыку Адамсе перагледзеў правілы занавання і прапанаваў павялічыць стаўку ўзносаў да 24.65 долараў за квадратны фут. Прапанаванае павелічэнне на 40 працэнтаў будзе адпавядаць 40-працэнтнаму павелічэнню ацэначнага кошту агульнай плошчы забудовы ў Тэатральным раёне ў перыяд з 2011 года, калі стаўка ўзносаў апошні раз змянялася, да 2021 года.

Хоць абаронцы суполкі скардзіўся што «24 долары — гэта жалю, і ў сучасным свеце пры такой інфляцыі, якую мы назіраем, вы не можаце зрабіць шмат з 24 доларамі за квадратны фут», Дэпартамент пайшоў наперад з прапановай, і новая стаўка ўзносаў была спакойна прынята пару тыдняў таму без асвятлення ў прэсе.

Калі забудоўшчыкі не будуць плаціць больш грошай за правы на трансляцыю, то ўладальнікі брадвейскіх тэатраў цяпер будуць браць дадому менш грошай.