Будуй, дзетка, будуй! У 2023 годзе гарады павінны стымуляваць будаўніцтва новага жылля

Эксперты і прагназісты паспрабуюць прадказаць, ці будзе амерыканская эканоміка пакутаваць ад інфляцыі і як доўга. Адказы на гэтыя пытанні таксама паўплываюць на іх ацэнку рэцэсіі; мы выйграем адзін, ці наступіць адзін, і наколькі глыбока і доўга ён будзе доўжыцца? Калі справа даходзіць да жыллёвай гаспадаркі, чайныя лісце цяжка прачытаць. Працэнтныя стаўкі па іпатэцы растуць, а таксама арэндная плата дадаць да агульнай інфляцыі. Тым часам цэны на жыллё для адной сям'і ўзляцелі ў 2021 годзе, калі аддаленыя работнікі скарысталіся перавагамі танных грошай і дыстанцыйнай працы, каб распаліць ажыятаж пакупкі на раней сонных рынках, такіх як Бойсе і Бозман. Цяпер кошты на гэтым рынку імкліва падаюць. Што гэта значыць і як павінны рэагаваць органы мясцовага самакіравання, якія рэгулююць пастаўкі жылля? У кожным сцэнары адказ адзін і той жа: стымулюйце больш будаўніцтва з меншай колькасцю правілаў і большай колькасцю стымулаў.

Памятаеце вялікі абвал жылля ў 2008 годзе? Вытворчасць аднакватэрнага жылля так і не аднавілася, ці, прынамсі, узровень вытворчасці жылля не дасягнуў тых жа лічбаў. Погляд на дазволы для адной сям'і з 2000 года па цяперашні час паказвае, што здабыча імклівага падзення. Праўда, дадзеныя Федэральнага рэзервовага банка Сэнт-Луіса паказваюць, што падзенне пачалося задоўга да краху, але, нягледзячы на ​​​​вялікі бум пакупак у 2021 годзе, прапанова не паспявала за попытам, што азначае больш высокія цэны.

Арэндная плата была нестабільнай. Дадзеныя Цумпера па Бостане паказваюць выдатны прыклад таго, як арэндная плата ўпала падчас пандэміі, потым зноў паднялася да ўзроўню да пандэміі, а потым працягвала расці.

Такім чынам, што адбываецца далей? Вось некалькі сцэнарыяў.

Высокая інфляцыя працягваецца, ФРС рэагуе агрэсіўна, надыходзіць рэцэсія

Найгоршы сцэнар - гэта тое, што ФРС не проста забірае чару для пуншу з выпіўкай, але з'яўляецца з паліцэйскімі, каб сарваць вечарыну. У гэтым выпадку вытворчасць жылля падае да нуля з вельмі невялікай колькасцю транзакцый, паколькі грошы даражэюць і інвестары шукаюць іншыя інвестыцыі. Гэта можа быць не так дрэнна, як 2008 год, але вынікам гэтага будзе запаволенне або спыненне вытворчасці і нязменны попыт.

Інфляцыя зніжаецца, ФРС адступае, надыходзіць кароткая і неглыбокая рэцэсія

Нават пры такім сцэнарыі ў вытворчасці жылля ўзнікне пералом з-за нядаўняга павышэння працэнтных ставак. Шматкватэрныя праекты, верагодна, таксама запаволіцца; яны таксама пабудаваны на пазычаныя грошы. Па меры таго, як хмары разыдуцца і пачне свяціць сонца, спатрэбіцца час, каб вытворчасць нарасце, а ўсплёск попыту сустрэнецца недахопам прапановы і павышэннем коштаў у канцы 2023 года.

Адстаючыя індыкатары завышаюць інфляцыю, ФРС адступае, няма інфляцыі або рэцэсіі ў 2023 годзе

Дзяржаўныя паказчыкі заўсёды адстаюць ад рэальных эканамічных падзей. Гэта як метэаролаг, які з'явіўся праз пару дзён пасля таго, як тарнада разбурыў ваш дом, і сказаў: «Гэта афіцыйна, ваш дом быў знесены тарнада». У дыскусіі ў The Ringer's Просты англійскі падкаст, - тлумачыць гэты феномен Марк Зандзі з Moody's. «Калі вы атрымліваеце павышэнне арэнднай платы на рынку, скажам, у лютым, спатрэбіцца каля шасці месяцаў, каб гэта ператварылася ў тое, што гэта значыць для інфляцыі арэнднай платы, вымеранай BLS». Магчыма, у нас усё ў парадку, мы проста гэтага не ведаем. Але грошы ўсё яшчэ даражэюць, і да таго часу, як ФРС адступіць, мы ўсё яшчэ ўбачым запаволенне вытворчасці жылля.

Цяпер самы час прадухіліць наступны «жыллёвы крызіс»

У кожным з прыведзеных вышэй сцэнарыяў будзе адбывацца запаволенне вытворчасці жылля ў розных тыпах. Калі мы можам чаму-небудзь навучыцца з 2008 года, гэта павінна быць тое, што падзенне інвестыцый у новае жыллё, змякчэнне попыту на жыллё і запаволенне або спыненне вытворчасці жылля з'яўляюцца сігналам: Будуй, дзетка, будуй! Распрацоўшчыкі больш ненавідзяць рызыку, чым прыбытак. На самай справе, мае сэнс толькі тое, што жыллё становіцца прывабным, калі цэны растуць пасля вялікага падзення. Гэты пустуючы ўчастак, які мог бы быць жыллём, хутчэй за ўсё, будзе стаяць на месцы, пакуль попыт не вырасце, кошты не вырастуць, а затым будаўніцтва на ім рацыяналізуе выдаткі і рызыкі. Звычайна, калі жыллёвая эканоміка аднаўляецца, урад панікуе, таму што цэны растуць, а затым яны ўводзяць правілы і правілы, каб "фіксаваць" цэны.

Мы можам пазбегнуць гэтага, калі эканоміка жыллёвага будаўніцтва стабілізуецца і адновіцца, прыняўшы меры зараз, каб ліквідаваць усё, што запавольвае вытворчасць. Далей, калі забудоўшчык занепакоены тым, што будаўніцтва цяпер занадта рызыкоўнае, мясцовыя ўлады могуць інвеставаць - так, пакласці грошы на стол - у будаўніцтва гэтага пустуючага ўчастка і субсідзіраваць патэнцыйна высокі ўзровень вакантнай плошчы і страты. Калі эканоміка паменшыцца і попыт на жыллё вернецца, гэта цунамі попыту будзе сустрэта вялікай колькасцю жылля. Калі б урад рабіў сена ў 2009, 2010 і 2011 гадах, калі сонца не свяціла, у нас было б менш праблем з цэнамі на жыллё, калі гэта нарэшце адбылося.