120-кіламетровая паездка на цягніку паміж гарадамі Лаян і Чжэнчжоў - гэта дэманстрацыя эканамічнага недамагання і разбітых мараў. З акна на працягу гадзіннай дарогі адна за адной выносяцца бясконцыя напаўзбудаваныя жылыя вежы. Здаецца, што многія будынкі набліжаюцца да завяршэння; некаторыя скончаны і сталі домам для сем'яў. Але значна больш пустых шкілетаў, дзе будаўніцтва даўно спынена. У распрацоўшчыкаў скончыліся грошы, і яны больш не могуць плаціць работнікам і купляць матэрыялы. Праекты застопарыліся. Сем'і ніколі не атрымаюць сваіх дамоў.
Паездка на цягніку праз цэнтр Кітая дапамагае растлумачыць адзін з найбуйнейшых крызісаў у краіне за апошні час: страту даверу насельніцтва да эканамічнай мадэлі ўрада. На працягу многіх дзесяцігоддзяў індустрыя нерухомасці была сімвалам нястрымнага росту Кітая. Прыватныя прадпрымальнікі нарабілі велізарныя багацці. Звычайныя людзі сталі сведкамі таго, што іх капітал вырас у тры разы, калі кошт жылля павялічыўся ўтрая. Мясцовыя ўлады папоўнілі сваю казну, прадаўшы велізарныя ўчасткі зямлі забудоўшчыкам. Ашаламляльныя 70% багацця кітайскай сям'і цяпер звязаны з нерухомасцю.
Падарваць давер да гэтай мадэлі азначае пахіснуць асновы цуду росту Кітая. У сувязі з масавымі блакіроўкамі, звязанымі з COVID-19, і рэпрэсіямі супраць прыватных прадпрымальнікаў, гэта адбываецца на многіх франтах. Але нідзе гэта не так выразна, як у сферы нерухомасці, якая складае, паводле ацэнак, 25% ВУП. Пачатак новых праектаў скараціўся ў ліпені на 45% у параўнанні з годам таму, продажы жылля - на 33%, а інвестыцыі ў нерухомасць - на 12%. Наступствы ахопліваюць эканоміку, аднолькава закранаючы мэбельшчыкаў і сталеліцейных работнікаў. Удар па ўпэўненасці нанесены ў крытычны момант для Сі Цзіньпіна, лідэра Кітая, які, верагодна, атрымае трэці тэрмін на з'ездзе партыі ў кастрычніку.
Адраджэнне даверу да сістэмы мае вырашальнае значэнне для г-на Сі і Камуністычнай партыі. Тым не менш, рэакцыя з боку ўрада была нехарактэрна раз'яднанай і павольнай, чыноўнікі, здавалася, былі ашаломлены складанасцю сітуацыі. Каб вярнуць веру ў рынак жылля, грамадскасці неабходна ўбачыць завяршэнне застопарненых праектаў і рост коштаў. Між тым, будаўнічыя фірмы і іх работнікі павінны атрымаць кампенсацыю, а мясцовыя і замежныя інвестары павінны атрымаць грошы за іх прадукцыю з фіксаваным прыбыткам. І ўсё гэта павінна быць зроблена без паўторнага надзімання няўстойлівай пазыковай бурбалкі, у якую ператварыўся рынак нерухомасці.
Лініі на пяску
Жыллёвы крызіс мае дзве непасрэдныя прычыны. Першы - гэта рэпрэсіі ўрада супраць эксцэсаў у сферы нерухомасці. Са жніўня 2020 года чыноўнікі абмежавалі суадносіны абавязацельстваў да актываў, чыстага доўгу да ўласнага капіталу і грашовых сродкаў да кароткатэрміновай запазычанасці забудоўшчыкаў у рамках палітыкі, вядомай як «тры чырвоныя лініі». Гэта прымусіла многіх спыніць няўстойлівыя запазычанні і прадаць актывы, сур'ёзна абмяжоўваючы іх здольнасць працягваць будаваць і прадаваць новыя праекты.
Палітыка нулявага кавіду ў Кітаі - другі ўдар. Цэнтральны ўрад прымусіў дзясяткі гарадоў замыкаць жыхароў у дамах на дні, а часам і тыдні, калі выяўляюцца выпадкі кавіду. На момант напісання артыкула мегаполісы Чэнду і Шэньчжэнь цалкам або часткова зачыненыя. Адключэнні перашкодзілі людзям аглядаць дамы і рабіць пакупкі. Яны таксама паўплывалі на псіхіку спажыўцоў. Прадпрымальнікі баяцца раптоўнага закрыцця сваіх прадпрыемстваў. Супрацоўнікі непакояцца аб звальненні. Такі страх не спрыяе пакупцы жылля.
У выніку з'яўляецца храбусценне. Кітайскія забудоўшчыкі ў значнай ступені залежаць ад продажу дамоў задоўга да іх пабудовы, каб стварыць ліквіднасць. Летась яны прадалі 90% дамоў. Але без доступу да аблігацый і крэдытаў, паколькі банкі памяншаюць сваю прысутнасць у сектары нерухомасці, і з-за таго, што аб'ёмы новых продажаў цяпер падаюць, падобны на Понцы характар рынку нерухомасці становіцца відавочным.
Evergrande, распрацоўшчык з найбольшай запазычанасцю ў свеце, у снежні аб'явіў дэфолт. Намаганні па рэструктурызацыі сваіх афшорных даўгоў, прызначаныя ў якасці мадэлі для пераймання, прапусцілі крайні тэрмін у канцы ліпеня. Прынамсі 28 іншых кампаній, якія займаюцца нерухомасцю, пратэрмінавалі выплаты інвестарам або пайшлі на рэструктурызацыю. Па дадзеных даследчай фірмы Gavekal, гандаль акцыямі 30 ганконскіх забудоўшчыкаў, якія складаюць 10% рынку па продажах, была замарожаная. У пачатку жніўня палова зарэгістраваных кітайскіх распрацоўшчыкаў гандлявалі з суадносінамі цаны і прыбытку менш за 0.5, узроўнем, які Evergrande таргаваў за чатыры месяцы да дэфолту, адзначае Сонг Хауз з чыкагскага аналітычнага цэнтра MacroPolo.
Фірмы, якія ўсяго некалькі месяцаў таму лічыліся бяспечнымі, цяпер адчуваюць цяжкасці. Возьмем Country Garden, найбуйнейшага ў Кітаі забудоўшчыка па продажах. Раней у гэтым годзе большасць аналітыкаў адмахнуліся ад заклапочанасці, што гэта падвергнецца ціску. Інвестары працягвалі скупляць яго аблігацыі. Але 30 жніўня Country Garden паказала, што прыбытак за першае паўгоддзе ўпаў амаль на 100%. Рынак нерухомасці "хутка скаціўся ў сур'ёзную дэпрэсію", адзначаецца ў яго даходах. Напружанне Country Garden сведчыць аб тым, што праблемы больш не характэрныя для пэўных распрацоўшчыкаў. Уся галіна знаходзіцца пад пагрозай.
Патэнцыйныя пакупнікі жылля выбылі з рынку. Значна большую трывогу выклікаюць мільёны людзей, якія чакаюць, часта гадамі, дамоў, за якія яны ўжо заплацілі. Толькі 60% дамоў, якія былі прададзены ў перыяд з 2013 па 2020 год, былі дастаўлены.
Г-н Лю, які прасіў, каб яго называлі яго прозвішчам, набыў кватэру ў Чжэнчжоў у 2014 годзе, зрабіўшы першапачатковы ўзнос у 250,000 40,000 юаняў (2017 XNUMX долараў). Дом планавалася завяршыць у XNUMX годзе. Але гэты дзень так і не настаў. Замест гэтага ён зняў кватэру, перш чым з часам набыў іншую ў старым будынку без ліфта. Наўрад ці такое жыццё, якое ён сабе ўяўляў. Г-н Лю ніколі не пачынаў плаціць па іпатэцы і вёў бясконцыя дыскусіі з забудоўшчыкам аб вяртанні першапачатковага ўзносу. «Няма карысці», — кажа ён.
Аналітыкі ведалі пра гэтыя праблемы на працягу многіх гадоў, але лічылі, што кітайскія ўлады не дазволяць пратэставаць пацярпелым пакупнікам жылля. У справаздачы, апублікаванай два гады таму бухгалтарскай фірмай pwc, адзначаецца, што нават калі будаўніцтва жылых праектаў спыняецца, «сотні ці тысячы няўзгодненых хатніх гаспадарак звычайна практычна не могуць паўплываць на падзеі».
Гэты разлік быў перавернуты з ног на галаву. Невялікі, але ўплывовы рух па зборы і публікацыі дадзеных аб адмовах выплачваць іпатэку застаў улады знянацку. 12 ліпеня ананімныя валанцёры пачалі дзяліцца ў сацсетках дадзенымі аб байкоце іпатэкі. Да гэтага часу ідэнтыфікавана каля 350; аналітыкі мяркуюць, што гэта, верагодна, доля ад сапраўднай лічбы. Дзяржаўная цэнзура зрабіла ўсё магчымае, каб выдаліць спасылкі на выбуханебяспечную інфармацыю, але, здаецца, інфармацыя аб пратэстах, тым не менш, распаўсюдзілася. Калі гэта адбудзецца, іншыя будуць перакананы адкласці пакупкі або спыніць выплату па іпатэцы.
Інвестары і патэнцыйныя пакупнікі жылля цяпер з трывогай назіраюць за тым, як дзяржава аб'ядноўвае свой адказ як на цэнтральным, так і на мясцовым узроўнях. Больш за дзесяць гадоў кітайскія гарады валодалі доўгім спісам правілаў і стымулаў для тонкай налады мясцовых рынкаў нерухомасці, як правіла, каб паменшыць спекуляцыі і спыніць хуткі рост коштаў. Яны ўключалі кантроль за доступам да іпатэчных крэдытаў, а таксама абмежаванні на тое, хто можа купляць дамы і колькі іх можна купіць.
Цяпер гарады змякчаюць гэтыя правілы. Па дадзеных кітайскага інвестыцыйнага банка cicc, у перыяд з мая па ліпень муніцыпальныя ўлады абвясцілі аб 304 індывідуальных мерах па аднаўленні даверу. Чжэнчжоў, які быў у цэнтры іпатэчных пратэстаў, быў адным з першых. У сакавіку было анансавана 18 акцый у надзеі стымуляваць попыт. Яны ўключалі меры, каб палегчыць атрыманне іпатэчных крэдытаў і дазволіць сем'ям з пажылымі членамі купляць кватэры, калі яны пераязджаюць у горад.
Гэтыя сігналы пакупнікам прыцягнулі шмат увагі — не таму, што яны ажывілі попыт, а таму, што яны, здаецца, супярэчаць палітыцы цэнтральнага ўрада. На відэа, якое шырока распаўсюджвалася ў кітайскіх сацыяльных сетках у жніўні, было відаць, як кіраўнік мясцовай Камуністычнай партыі ў правінцыі Хунань заклікаў людзей купляць як мага больш дамоў: «Вы купілі трэці? Тады купіце чацвёрты». Паведамленне разыходзіцца з паведамленнем самога г-на Сі, які папярэджваў, што «дамы прызначаны для жыцця», а не для спекулятыўных інвестыцый.
Рэгулюючыя органы і чыноўнікі таксама рэкамендавалі мясцовым органам улады стварыць выратавальныя фонды для інвеставання ў незавершаныя жыллёвыя праекты і, у рэшце рэшт, для дапамогі ў дастаўцы дамоў расчараваным пакупнікам. Чжэнчжоў выдзеліў на гэтую справу 80 мільярдаў юаняў (12 мільярдаў долараў). Мяркуецца, што мясцовыя фонды будуць лепш адпавядаць умовам на месцах.
Чжэнчжоў эксперыментуе з, магчыма, самым агрэсіўным мясцовым планам. Гарадскія ўлады выдалі распараджэнне для забудоўшчыкаў, у якім гаворыцца, што ўсе прыпыненыя будоўлі павінны аднавіцца да 6 кастрычніка. Неплацежаздольныя кампаніі, якія не могуць гэтага зрабіць, павінны падаць заяву на рэструктурызацыю, каб прыцягнуць новыя інвестыцыі, а таксама пагасіць любыя першапачатковыя плацяжы, зробленыя пакупнікамі жылля, такімі як г-н Лю. Невыкананне гэтага можа прывесці да расследавання распрацоўнікаў за растрату і іншыя сур'ёзныя злачынствы.
Са свайго боку, палітыкі неаднаразова зніжалі стаўкі па іпатэцы з сярэдзіны мая. Каб гарантаваць пастаўку дамоў, цэнтральны ўрад цалкам гарантаваў выпуск новых аблігацый некаторымі прыватнымі забудоўшчыкамі, фактычна пераклаўшы рызыку на дзяржаву. Longfor, якая займаецца нерухомасцю, 1.5 жніўня ацаніла аблігацыі на 3.3 мільярда юаняў па стаўцы купона 26%, што значна ніжэй за рынкавую цану. Гэта стала магчымым выключна таму, што аблігацыі былі цалкам гарантаваныя дзяржаўным агенцтвам China Bond Insurance. Плануецца больш такіх выпускаў, каб забяспечыць ліквіднасць забудоўшчыкам, якія ўрад лічыць больш якаснымі. Гэта пачатак праграмы вызначэння пераможцаў.
Яшчэ адзін штрых дзяржпадтрымкі — прамая ліквіднасць. 22 жніўня цэнтральны банк і міністэрства фінансаў заявілі, што яны падтрымаюць спецыяльныя крэдыты ад дзяржаўных палітычных банкаў, якія могуць быць прадастаўлены для завяршэння папярэдне прададзеных дамоў. Памер праграмы не раскрываецца, але інфармацыйная служба Bloomberg паведаміла, што будзе прадастаўлена 200 мільярдаў юаняў.
Такія дзяржаўныя выдаткі - палка аб двух канцах. З аднаго боку, гэта дапаможа перадаць дамы законным уладальнікам і аднавіць іпатэчныя плацяжы, пазбавіўшы банкі ціску. Але ў той жа час грошы запаўняюць дзірку, створаную дрэнным мясцовым кіраўніцтвам і сумніўнымі забудоўшчыкамі. "Гэта проста грошы, якія нельга выдаткаваць на стымуляванне ў іншым месцы", - адзначае Алекс Вольф з банка JPMorgan Chase.
Вярнуцца да чарцёжнай дошкі
Намаганні Чжэнчжоў заахвоціць новых пакупнікоў з сакавіка праваліліся. Замест гэтага ўмовы працягваюць пагаршацца, што сведчыць аб тым, што важдацца з мясцовай палітыкай недастаткова. Мясцовыя выратавальныя фонды таксама выглядаюць хісткімі. На паперы некаторыя гарады маюць вялікія грошы, але яны разлічваюць на фінансавыя фірмы мясцовага самакіравання, якія самі не маюць грошай. Аналітыкі ўважліва сочаць за спробай Чжэнчжоў аднавіць усё будаўніцтва на працягу месяца, але многія сумняваюцца, ці ёсць сродкі, неабходныя для такога хуткага рашэння. Гэтыя меры могуць выклікаць хвалю крахаў сярод дробных забудоўшчыкаў, выклікаючы паніку і фінансавыя ўзрушэнні.
Інвестары ўскладаюць больш надзеі на цэнтральны ўрад, але пакуль яго рэакцыя не адпавядае маштабу крызісу. Праграма крэдытавання ў 200 мільярдаў юаняў можа складаць толькі 10% таго, што неабходна для завяршэння ўсіх недабудаваных дамоў у краіне. Па словах г-на Сонга з MacroPolo, з 5 года было прададзена жылой нерухомасці на суму каля 2020 трыльёнаў долараў, што робіць выратаванне нават невялікай часткі гэтых дамоў неверагодна дарагім.
У цэнтральнай улады яшчэ ёсць больш рычагоў. Лары Ху з Macquarie, інвестыцыйнага банка, кажа, што шэраг мер можна ўжыць. Яны ўключаюць у сябе часовае змякчэнне палітыкі «трох чырвоных ліній» або абяцанне выступаць у якасці крэдытора апошняй інстанцыі для ўсіх застопарыліся жыллёвых праектаў. Апошні, хаця і дарагі, цалкам знаходзіцца ў фінансавых магчымасцях цэнтральнага ўрада.
Дыскусія цяпер засяроджваецца не на тым, ці зможа цэнтральны ўрад аднавіць давер, а на тым, наколькі далёка ён гатовы пайсці. Першапачатковае падаўленне рычагоў прызначалася для пакарання кампаній, якія набралі занадта шмат даўгоў. Ален Фэн з даследчай фірмы Rhodium піша, што большая колькасць забудоўшчыкаў будзе заахвочваць больш забудоўшчыкаў звяртацца па дапамогу ў дабудове дамоў, падштурхоўваючы ўрад да субсідзіравання яшчэ большай колькасці сектара нерухомасці, піша Ален Фэн з даследчай кампаніі Rhodium. тры чырвоныя радкі».
Кампанія супраць рычагоў таксама павінна была прывесці сектар нерухомасці ў больш адпаведнасць з попытам на працягу наступнага дзесяцігоддзя. Чыноўнікі даўно прызналі, што забудоўшчыкі прадавалі занадта шмат дамоў. Каля 70% прададзеных з 2018 года былі набыты людзьмі, якія ўжо валодалі імі, паводле ацэнак JPMorgan. Абмежаванне ўзроўню запазычанасці павінна было прымусіць фірмы прыстасавацца да рэальнага попыту.
Гэты попыт, хутчэй за ўсё, знізіцца па меры запаволення росту насельніцтва Кітая. У 1.57 годзе аб'ём продажаў жылля дасягнуў 2021 мільярда квадратных метраў, больш чым у два разы вышэй, чым у 2007 годзе. Але Чэнь Лонг з Plenum, іншай даследчай фірмы, прагназуе, што рэальны гадавы попыт знізіцца да 0.88-1.36 мільярда квадратных метраў на працягу наступнага дзесяцігоддзя. адбываецца дэмаграфічны зрух і запавольваецца урбанізацыя. Раздзіманне рынку азначае падпіранне бурбалкі.
Балансіраванне ўрада звязана з рызыкай. У сярэдзіне кастрычніка адбудзецца партыйны з'езд, бо буйныя гарады зачыняюцца. Іпатэчныя байкоты будуць працягвацца і, магчыма, яшчэ мацней. Агульная ўпэўненасць у эканамічных асновах Кітая можа пераступіць мяжу, за якой аднавіцца стане значна складаней. Усё гэта азначае, што трэці тэрмін г-на Сі пачнецца ў неспрыяльных абставінах.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Усе правы ахоўваюцца.
З The Economist, апублікаваны па ліцэнзіі. Арыгінальны змест можна знайсці на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html