(Bloomberg) — Продажы камерцыйных іпатэчных аблігацый рэзка ўпалі прыкладна на 85% у параўнанні з мінулым годам, паколькі павышэнне працэнтных ставак зніжае аб'ём крэдытавання, а дэфолты напалохалі інвестараў.
Найбольш чытаецца з Bloomberg
Паводле даных, сабраных Bloomberg на аснове здзелак без дзяржаўнай падтрымкі, у гэтым годзе было выпушчана толькі каля 4.27 мільярда долараў аблігацый, што ў параўнанні з 29.38 мільярда долараў на гэты ж момант мінулага года. Інвестары вінавацяць Федэральную рэзервовую сістэму ў агрэсіўнай кампаніі па павышэнні працэнтных ставак, якая зрабіла пазычальнікам больш дарагім рэфінансаванне. Больш высокія стаўкі таксама скарацілі продажы нерухомасці, фактычна падняўшы цэны для пакупнікоў.
Дадатковы ціск - нядаўняя серыя дэфолтаў у сектарах офіснай і гандлёвай нерухомасці, што робіць пакупнікоў аблігацый яшчэ больш насцярожанымі. На гэтым тыдні агенцтва Bloomberg паведаміла, што Brookfield Corp., маці найбуйнейшага арэндадаўца офісаў у цэнтры Лос-Анджэлеса, абвясціла дэфолт па крэдытах, звязаных з двума будынкамі, замест таго, каб рэфінансаваць запазычанасць, паколькі попыт на плошчы падае. Між тым, пазыка, прывязаная да вежы былога прэзідэнта Дональда Трампа на Уол-стрыт, 40 на Манхэтэне, была ўнесена ў спіс назірання за крэдыторамі. І інвестары спрабуюць пазбавіць права ўласнасці на адзін з найбуйнейшых гандлёвых цэнтраў краіны — Palisades Center у Вест-Найку, Нью-Ёрк.
«Рызыка дэфолту ўзрасла і можа быць больш праблематычнай, калі стаўкі вырастуць і эканоміка замарудзіцца», — сказаў Крыс Саліван, галоўны інвестыцыйны дырэктар Федэральнага крэдытнага саюза Арганізацыі Аб'яднаных Нацый. «Такім чынам, я лічу, што асцярожны і асабліва ўважлівы падыход дарэчны».
Падзенне аб'ёму крэдытавання адбылося пасля запаволення актыўнасці на рынку нерухомасці, якое пачалося ў другой палове 2022 года, калі ФРС пачала сур'ёзна павялічваць стаўкі.
Па дадзеных Асацыяцыі іпатэчных банкіраў, у мінулым годзе ў параўнанні з мінулым годам назіралася падзенне крэдытаў на камерцыйную нерухомасць на 10% - асноўнай запазычанасці, якая звычайна перапакоўваецца ў камерцыйныя іпатэчныя аблігацыі - да 804 мільёнаў долараў з 891 мільёна долараў. Гандлёвая група чакае далейшага зніжэння крэдытаў CRE на 15% у 2023 годзе да 684 мільёнаў долараў, што зноў скароціць колькасць пазык, якія можна сек'юрытызаваць і прадаць.
«Усё замарожана, таму няма сыравіны для здзяйснення транзакцый CMBS», - сказаў у тэлефонным інтэрв'ю Пол Норыс, кіраўнік аддзела структураваных прадуктаў кампаніі па кіраванні страхавымі актывамі Conning & Co.
За апошнія некалькі тыдняў толькі некалькі здзелак перасеклі фінішную прамую. Банкі нават крэатыўна падыходзяць да структур здзелак, каб паспрабаваць прывабіць інвестараў. На мінулым тыдні група крэдытораў на чале з Deutsche Bank AG ацаніла кандуіт CMBS на агульную суму 765.5 мільёна долараў з пяцігадовым тэрмінам пагашэння — анамалія на рынку, які імкнецца прадаваць доўг з больш доўгім тэрмінам.
«Цяпер вельмі цяжка вывесці на рынак новыя здзелкі, таму што на рынку нерухомасці нічога не адбываецца», - сказаў Норыс. «Ніхто не хоча рэфінансаваць свае будынкі, і з-за нявызначанасці існуе велізарны разрыў у чаканнях паміж пакупнікамі і прадаўцамі».
Па словах Салівана, асноўная частка попыту інвестараў, верагодна, будзе накіравана ў бок здзелак з выдатным забеспячэннем і спонсарствам. «Трафейныя ўласцівасці па-ранейшаму будуць аддавацца перавагам».
Безумоўна, індэкс CMBS пераўзыходзіць больш шырокі рынак аблігацый інвестыцыйнага ўзроўню, павялічыўшыся ў гэтым годзе на 1.14% у параўнанні з ростам апошняга на 0.85%, паводле дадзеных індэкса Bloomberg.
Цэны на абмежаванне
Цыкл паходаў ФРС таксама прывёў да больш высокіх ставак капіталізацыі або стаўкі капіталізацыі, паказчыка, падобнага да даходнасці аблігацый. Апошнім часам гэтыя лічбы растуць, паколькі кошт нерухомасці падае, што зніжае аб'ём транзакцый.
"Ніхто не хоча несці страты, калі можа дапамагчы", - сказала Леа Овербі, стратэг CMBS у Barclays Plc. Цэны на камерцыйную нерухомасць у ЗША ўпалі на 13% у 2022 годзе, паведамляе Green Street, паведамляе Bloomberg.
Але ў сувязі з тым, што інфляцыя застаецца высокай, а беспрацоўе - нізкім, ФРС, магчыма, давядзецца даўжэй працягваць павышаць стаўкі. «Калі рызыка рэцэсіі стане больш сур'ёзнай, гэта будзе цяжка на рынку камерцыйнай нерухомасці», - дадала яна.
Па астатняй частцы года, паводле ацэнак Barclays, выпуск CMBS застанецца нізкім. На 2023 год банк прагназуе 25 мільярдаў долараў запазычанасці або аблігацый, забяспечаных некалькімі аб'ектамі нерухомасці. Прадугледжваецца, што 45 мільярдаў долараў будуць аблігацыямі аднаго пазычальніка або каштоўнымі паперамі, забяспечанымі іпатэчнымі крэдытамі на адну нерухомасць.
«Рынку трэба навучыцца функцыянаваць у гэтым новым рэжыме тарыфаў і дасягнуць кансенсусу адносна таго, дзе павінна быць цана», — сказаў Овербі. «Чым раней рынак зразумее, што гэта новая рэальнасць, тым лепш».
Самы чытаны з Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html