Арэндная плата падае падчас рэцэсіі? Чаго могуць чакаць арандатары і інвестары ў нерухомасць

Ключавыя вынас

• Тое, што назіраецца рэцэсія, не абавязкова азначае, што цэны на арэнду падаюць уніз. На самай справе падчас рэцэсіі 2008 года ўсё было з дакладнасцю да наадварот.
• На цяперашнім рынку арэнды мы назіраем зніжэнне тэмпаў павелічэння коштаў на арэнду, але гэта азначае зніжэнне коштаў арэнды толькі на некаторых рынках.
• Калі вы інвестар у нерухомасць, вы, напэўна, ведаеце, што не варта чакаць пастаяннага росту коштаў на арэнду. Гэтае запаволенне трэба было прадбачыць.

Пандэмія нанесла хаос амерыканскім рынкам арэнды. Ад закрыцця прадпрыемстваў, якія перашкаджалі арандатарам атрымліваць прыбытак, да мараторыяў на высяленне і масавых міграцый, якія суправаджаліся магчымасцямі дыстанцыйнай працы, нішто не падобна на тое, што было ў лютым 2020 года.

Ёсць прыкметы таго, што ў апошнія месяцы мы назіраем зніжэнне тэмпаў росту коштаў для арандатараў, але гэта не абавязкова азначае зніжэнне арэнднай платы.

Нягледзячы на ​​​​тое, што прыкмет таго, што мы перажываем рэцэсію, не так шмат, у залежнасці ад вашага даходу можа здацца, што мы перажываем. Аднак незалежна ад таго, ці знаходзімся мы ў рэцэсіі, гэта можа не мець значэння, таму што рэцэсія не абавязкова азначае, што кошты на арэнду падаюць уніз.

Арэндная плата - крыніца рэзкай інфляцыі

Рост арэнднай платы быў часткай таго, што падштурхнула ФРС пачне павялічваць працэнтныя стаўкі. Калі мы пачынаем назіраць значнае павышэнне арэнднай платы, гэта называецца «ліпкай інфляцыяй». Ліпкая інфляцыя адбываецца, калі цэны скачуць на выдаткі, якія адчуваюць змены коштаў у цыклах 4.3 месяца або больш.

Гэта азначае, што арэндная плата зніжаецца пасля павышэння. Часцей назіраць стабілізацыю коштаў на некаторы час, чым зніжэнне коштаў у рэальных доларах.

Кошт арэнды вырас на 23.5% у перыяд з кастрычніка 2019 г. па кастрычнік 2022 г., што зводзіць на нішто любыя поспехі, якія работнікі маглі дасягнуць у плане росту заробкаў падчас пандэміі. Верагоднасць таго, што арэндная плата ўпадзе настолькі, каб кампенсаваць гэты гістарычны рост, нізкая.

Арэндная плата падае падчас рэцэсіі?

Рэдка здараецца, што цэны на арэнду зніжаюцца такім чынам, што было б значным для арандатара. Калі мы паглядзім на кошты арэнды паміж 1940 і 2000 гадамі, мы ўбачым невялікае зніжэнне паміж 1940 і 1950 гадамі сярэдняй валавой арэнднай платы па краіне. Затым у наступныя дзесяцігоддзі назіраўся рост.

TryqАб камплекце расходаў на інфраструктуру | Q.ai – кампанія Forbes

Гэтыя даныя характэрныя для асобных рынкаў. У залежнасці ад вашага месцазнаходжання ўсё можа змяніцца. Напрыклад, у такіх штатах, як Каліфорнія, Гаваі і Мэрыленд, цэны на арэнду ў рэальным даляры знізіліся ў перыяд з 1990 па 2000 год.

У перыяд з 1940 па 2000 гады было даволі шмат рэцэсій, але мы таксама можам паглядзець на 2008 год, каб ацаніць цэны на арэнду падчас рэцэсіі. Паміж 2007 і 2011 гадамі, найгоршымі гадамі 2008 Рэцэсія, выраслі цэны на арэнду.

Пасля Вялікай рэцэсіі справы не палепшыліся. Па дадзеных Урадавай справаздачнасці (GAO), у перыяд з 2007 па 2017 год яшчэ тры мільёны хатніх гаспадарак пачалі плаціць больш за 30% свайго даходу за арэнду. Палова з іх выдаткоўвала на арэнду больш за 50% сваіх даходаў.

У канчатковым рахунку, няма жорсткага правіла, якое абвяшчае, што арэндная плата павінна зніжацца падчас рэцэсіі.

Ці знізілася арэндная плата за апошнія месяцы?

Павелічэнне арэнднай платы на працягу ўсёй пандэміі было гістарычным. Па меры перасялення людзей попыт у некаторых гарадах і гарады бурбалкі выбухнуў. Інфляцыя і рынак жылля, які выйшаў з-пад кантролю, прывялі да росту коштаў па ўсёй краіне, але міграцыі, звязаныя з магчымасцямі дыстанцыйнай працы, зрабілі рост коштаў больш рэзкім у некаторых месцах.

Пачынаючы з канца лета 2022 года тэмпы росту коштаў зніжаліся штомесяц. Некаторыя з гэтых паніжэнняў могуць быць звязаныя з сезоннымі зрухамі ў попыце і цэнах, але гэта першы раз, калі тэмпы росту запаволіліся з пачатку ралі.

Усё выглядае не так добра, калі мы памяншаем цэны ў параўнанні з мінулым годам. Па стане на лістапад 2022 года цэны па ўсёй краіне выраслі на 7.4 % у параўнанні з лістападам 2021 года. У пачатку 2022 года рост у параўнанні з мінулым годам быў двухзначным, таму добра, што ён ужо не такі інтэнсіўны.

Тым не менш, гэта не абавязкова азначае зніжэнне коштаў для арандатараў.

У некаторых раёнах тэмпы зніжэння былі дастаткова значнымі, каб прывесці да невялікага зніжэння коштаў на арэнду. У першую чаргу гэта адбываецца ў гарадах, дзе мясцовая эканоміка не можа вытрымаць рост у перыяд высокага попыту на пандэмію.

Ці знізіцца арэндная плата ў 2023 годзе?

Большая частка таго, што адбываецца на рынку жылля, носіць рэгіянальны характар. У той час як у некаторых раёнах можа назірацца зніжэнне коштаў на арэнду ў рэальным даляры, агульная карціна схіляецца да стану стабілізацыі, калі арэндная плата перастае расці палохаючымі тэмпамі, але не абавязкова зніжаецца.

Адной з прычын стабілізацыі можа адбыцца тое, што будаўнікі засяродзіліся на шматкватэрных аб'ектах. Для арандатараў, якія жадаюць жыць у кватэрах, а не ў дамах на адну сям'ю, інвентар у некаторых рэгіёнах павялічвае прапанову, каб задаволіць попыт.

Яшчэ адна прычына, па якой усё можа запаволіцца, заключаецца ў тым, што людзі не так шмат рухаюцца. Людзей было менш купля дамоў з таго часу, як ФРС пачала павышэнне ставак у сакавіку 2022 года, усё менш людзей пакідаюць рынак арэнды. Гэта паспрыяла росту попыту ў апошнія месяцы, што прывяло да росту коштаў на арэнду.

У такім асяроддзі арандатары радзей пераязджаюць. Калі яны заключылі кантракт на арэнду раней падчас пандэміі, стаўка, якую яны плацяць зараз, хутчэй за ўсё, значна меншая, чым тое, што яны маглі б знайсці зараз.

Тым не менш, калі вы заключылі новы кантракт на арэнду ў мінулым годзе і цэны істотна знізіліся, гэта можа падштурхнуць вас знайсці больш таннае жыллё, як толькі плата за арэнду ўпадзе ў рэальных доларах.

Што азначае зніжэнне арэнднай платы для інвестараў у нерухомасць?

Калі арэндная плата знізіцца ў пераліку на рэальныя даляры, страты, хутчэй за ўсё, не будуць такімі значнымі, як прыбытак, атрыманы за апошнія гады. Хоць гэта можа здацца кароткатэрміновай стратай, вы, верагодна, усё яшчэ зарабляеце больш грошай, чым зараблялі б у 2020 годзе. Верагодна, гэта дакладна для тых, хто набыў свае інвестыцыі ў нерухомасць да пандэміі.

Калі вы плануеце ўступіць у рыэлтарскую гульню, зніжэнне арэнднай платы павінна быць улічана ў вашым раўнанні пры куплі дома або шматкватэрнай нерухомасці. Але іх патэнцыйная хуткасць зніжэння наўрад ці ліквідуе прыбытковасць адпаведнай нерухомасці ў доўгатэрміновай перспектыве.

Тым не менш, тэмпы зніжэння непрапарцыйна паўплываюць на розныя рынкі. Вы захочаце сачыць за рэчамі асабліва ўважліва, калі ў вас ёсць аб'екты ў месцах, попыт на якія адчуваў вялізныя ваганні на працягу першых двух гадоў плюс пандэміі.

Наяўнасць добра дыверсіфікаванага партфеля асабліва важна, калі адзін з вашых актываў можа запаволіцца або знізіцца з пункту гледжання прыбытковасці. Вы можаце праверыць Q.ai's Інвестыцыйныя камплекты якія ахопліваюць многія галіны, каб павысіць устойлівасць вашага партфеля. Q.ai прапануе вельмі унікальны варыянт пад назвай Абарона партфоліо які абараняе вашы даходы і памяншае страты, незалежна ад таго, у якую галіну вы інвестуеце.

Bottom Line

Нацыянальнае бюро эканамічных даследаванняў (NBER) яшчэ не абвяшчаў рэцэсію. Незалежна ад таго, перажываем мы рэцэсію ці не, мы, безумоўна, перажываем нейкія своеасаблівыя эканамічныя часы.

Не мае значэння, ці з'яўляецца гэта рэцэсіяй, бо гэты тып спаду не абавязкова азначае зніжэнне коштаў на арэнду. Эканамічныя абставіны, звязаныя з кожнай рэцэсіяй, адрозніваюцца, што азначае, што вынік будзе адрознівацца.

Спампаваць Q.ai сёння для доступу да інвестыцыйных стратэгій на аснове штучнага інтэлекту.