(Bloomberg) — Узрушэнні ў трафейных аб'ектах у Лондане і Франкфурце даюць уяўленне аб шкодзе, якая чакае еўрапейскіх інвестараў у нерухомасць, калі яны сутыкнуліся з самым рэзкім разваротам за ўсю гісторыю.
Найбольш чытаецца з Bloomberg
Ад цяжкага працэсу рэфінансавання офіснага будынка ў лонданскім Сіці да напружанага продажу вежы Commerzbank Tower у фінансавым цэнтры Германіі, інвестары спрабуюць знайсці спосабы пераадолець дэфіцыт фінансавання, калі рынкі крэдытавання перастаюць хутка расці працэнтных ставак.
Праверка рэальнасці пачнецца ў бліжэйшыя тыдні, калі крэдыторы па ўсёй Еўропе атрымаюць вынікі ацэнкі на канец года. Значнае падзенне ацэнак пагражае парушэннем пагадненняў аб пазыках, выклікаючы меры экстранага фінансавання ад прымусовых продажаў да паступлення свежых грошай.
«Еўропа перажыве вялікі адпачынак 10 гадоў лёгкіх грошай», — сказаў Скардон Бэйкер, партнёр прыватнай інвестыцыйнай кампаніі Apollo Global Management. "Колькасць пакут і вывіхаў не ўваходзіць у спектр".
Больш падрабязна: Сусветны рынак нерухомасці сутыкаецца са спіраль запазычанасці ў 175 мільярдаў долараў
Пазыкі, аблігацыі і іншая запазычанасць на агульную суму каля 1.9 трлн еўра (2.1 трлн долараў) — гэта амаль памер італьянскай эканомікі — забяспечаны камерцыйнай уласнасцю або прадастаўлены арэндадаўцам у Еўропе і Вялікабрытаніі, паводле Еўрапейскага банкаўскага кіравання, апытання Bayes Бізнес-школа і дадзеныя сабраны Bloomberg.
Прыкладна 20 % з іх, або каля 390 мільярдаў еўра, пагашаюцца ў гэтым годзе, і надыходзячы крызіс азначае першае сапраўднае выпрабаванне правілаў, распрацаваных пасля сусветнага фінансавага крызісу для стрымлівання рызык крэдытавання нерухомасці. Гэтыя правілы могуць у выніку зрабіць карэкцыю больш стромкай і рэзкай.
«Я думаю, што пераацэнка адбудзецца хутчэй, чым у мінулым», - сказаў Джон О'Дрыскол, кіраўнік аддзела па кіраванні інвестыцыямі французскага страхоўшчыка Axa SA. «Па меры прыліву людзі пачынаюць выкрывацца».
Новыя правілы падштурхнуць еўрапейскіх крэдытораў дзейнічаць больш агрэсіўна ў дачыненні да праблемных крэдытаў. Яны таксама ў лепшай форме, чым падчас апошняга крызісу нерухомасці больш за дзесяць гадоў таму, таму могуць быць менш схільныя дазваляць праблемам нарастаць. Гэта кладзе цяжар на пазычальнікаў.
Пасля фінансавага крызісу 2008 года большасць банкаў неахвотна вярталі праблемныя крэдыты, бо гэта прывяло б да велізарных страт - практыка, якая атрымала назву "працягні і прыкідвайся". Згодна з новымі правіламі аб праблемных крэдытах, крэдыторы павінны будуць ствараць рэзервы на чаканыя, а не назапашаныя страты. Гэта азначае, што ў іх менш стымулаў сядзець і спадзявацца, што кошт актываў аднавіцца.
Пакуль што ацэнкі не знізіліся настолькі, каб старэйшы доўг - крэдыты, якія звычайна належаць банкам - апынуўся пад вадой, але хутка гэта можа змяніцца. Камерцыйная нерухомасць Вялікабрытаніі, ацэненая CBRE Group Inc., у мінулым годзе ўпала на 13%. Зніжэнне паскорылася ў другім паўгоддзі, і толькі ў снежні брокер зарэгістраваў падзенне на 3%. Аналітыкі Goldman Sachs Group Inc. прагназавалі, што агульны спад можа перавысіць 20%.
Тады банкі могуць дзейнічаць да таго, як цэны ўпадуць далей і рызыкуюць страціць крэдыты, што прымусіць арэндадаўцаў-даўжнікоў прыняць складаныя альтэрнатывы. Праблемы становяцца больш складанымі для тых, хто сутыкаецца з пагашэннем даўгоў. Крэдыторы зніжаюць суму кошту нерухомасці, якую яны гатовыя пазычыць. Гэта азначае, што больш нізкая ацэнка можа стаць двайным ударам, павялічваючы дэфіцыт фінансавання.
«Апетыт банкаў знізіўся і будзе заставацца меншым», пакуль не з'явяцца прыкметы таго, што рынак дасягнуў дна, сказаў Вінцэнт Нобель, кіраўнік аддзела крэдытавання на аснове актываў Federated Hermes Inc. вырашаць праблемы - значыць рабіць гэта праблемай кагосьці іншага».
Швецыя дагэтуль была эпіцэнтрам крызісу, і, паводле прагнозаў, цэны на жыллё ўпадуць на 20% ад пікавых узроўняў. За апошнія 30 месяцаў біржавыя кампаніі па нерухомасці краіны страцілі 12% сваёй кошту, і Цэнтральны банк Швецыі і Упраўленне фінансавага нагляду неаднаразова папярэджвалі аб рызыках, звязаных з запазычанасцю па камерцыйнай уласнасці.
Па словах Андэрса Квіста, старэйшага саветніка дырэктара FSA, падзенне кошту нерухомасці можа выклікаць «эфект даміно», паколькі патрабаванні аб дадатковым забеспячэнні могуць прымусіць яе прадаваць у праблемных сітуацыях.
У той час як ёсць некаторыя ачагі стабільнасці, як у Італіі і Іспаніі, якія пацярпелі мацней пасля сусветнага фінансавага крызісу, Вялікабрытанія падае, і ёсць прыкметы таго, што наступнай можа быць Германія.
Са светлага боку, ёсць больш варыянтаў, даступных для інвестараў у нерухомасць, звязаных з нерухомасцю. Такія структуры, як закрытыя крэдытныя фонды, няўхільна пашыраліся за апошняе дзесяцігоддзе. У сукупнасці страхавальнікі і іншыя альтэрнатыўныя крэдыторы мелі больш высокую долю новых крэдытаў на нерухомасць у Вялікабрытаніі, чым буйныя банкі краіны ў першай палове мінулага года, паводле апытання Bayes.
У бліжэйшыя 18 месяцаў інвестары будуць укладваць рэкордную колькасць грошай у так званыя апартуністычныя фонды, якія робяць больш рызыкоўныя стаўкі на нерухомасць, заявіў галоўны выканаўчы дырэктар Cantor Fitzgerald Говард Лутнік на Сусветным эканамічным форуме ў Давосе на мінулым тыдні. Гэтая тэндэнцыя дапаможа паскорыць аднаўленне рынкаў камерцыйнай нерухомасці, сказаў ён.
Гэтыя новыя інструменты могуць зрабіць узрушэнні больш кароткачасовымі, чым у мінулым, калі банкі гадамі ўтрымлівалі праблемныя крэдыты. Луіс Ландэман, крэдытны аналітык Danske Bank у Стакгольме, чакае, што скід будзе адносна ўпарадкаваным і пазычальнікам будзе дастаткова, каб прыняць меры супрацьдзеяння.
«Любы, хто можа прыдумаць творчы спосаб запоўніць гэты прабел, выдатна правядзе час», — сказаў Мэт Оклі, кіраўнік аддзела камерцыйных даследаванняў Savills.
– Пры дапамозе Антона Вілена, Антоніа Вануца, Даміяна Шэферда і Конрада Красускага.
Самы чытаны з Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/europe-bracing-sharp-abrupt-real-050000005.html