Падзенне коштаў не дапускае парушэння кантрактаў

Цалкам ясна, што Ілон Маск жадае мець Мулігана пры набыцці Twitter. Раней у гэтым годзе кампанія прыняла яго прапанову набыць кампанію за $54.20 за акцыю (лічба, абраная часткова з-за жарту пра марыхуану).

Нягледзячы на ​​тое, што гэтая цана ўяўляла сабой сціплую прэмію ў параўнанні з тагачаснай цаной акцый, у наступныя месяцы фондавы рынак паваліўся, як і кошт акцый Twitter. Да лета стала ясна, што Маск заплаціць за кампанію значна больш, чым яна каштуе.

Усвядоміўшы сваю памылку, Маск зрабіў энергічную спробу вырвацца з пагаднення; спачатку ён заявіў аб сваім намеры адмовіцца, таму што кампанія не была цалкам празрыстай адносна прысутнасці ботаў, якія працуюць на вэб-сайце, а потым, здавалася, распачаў крокі, каб скасаваць сваю дамоўленасць аб фінансаванні здзелкі, якая, як ён памылкова, думаў, што можа яго вызваліць.

Аднак Канцылярскі суд штата Дэлавэр, дзе зарэгістраваны Twitter і адбылася здзелка, даў зразумець, што кантракт, які ён падпісаў, калі пагадзіўся набыць Twitter, выразна акрэсліў прэдыкаты для скасавання здзелкі, і рэзкае падзенне кошту акцый было не адзін з іх.

Нягледзячы на ​​​​ўсе намаганні яго адвакатаў, каб задаволіць адзін з гэтых прэдыкатаў, ім не ўдалося гэтага зрабіць, і здзелка адбылася. Сёння Ілон Маск — без сумневу, да яго шкадавання — з'яўляецца ўладальнікам кампаніі, за якую ён заплаціў значна больш, чым яе рынкавы кошт.

Ілон Маск - не адзіны інвестар, які заключыў здзелку аб куплі актыву і ўбачыў, што яго кошт рэзка ўпаў, перш чым закрыць здзелку.

Прыкладна ў той жа час, калі Маск збіраўся набыць Twitter, арганізацыя пад назвай Java Capital LLC — філіял нью-ёркскай інвестыцыйнай кампаніі Emerald Empire Inc — заключыла пагадненне аб куплі шматкватэрнага жылога дома ў Сэнт-Луісе.

Паміж падпісаннем кантракта і закрыццём здзелкі працэнтныя стаўкі значна падскочылі, што пагоршыла чаканую прыбытковасць EEI ад інвестыцый. У выніку яно шукала выхад са здзелкі. Як і Маск, ён ухапіўся за любую магчымую падставу для скасавання кантракту: у гэтым выпадку яны сцвярджалі, што заяўленая ацэнка колькасці адзінак у забудове, якую яны куплялі, была няправільнай, таму што яна ўключала офіс для арэнды, склад і трэнажорная зала. У выніку ў іх засталося толькі 425 адзінак для арэнды замест 429, і яны сцвярджаюць, што гэтага разыходжання дастаткова, каб дазволіць ім скасаваць кантракт і атрымаць свае заробкі.

Прадавец, арганізацыя пад назвай Southfield Partnership, запярэчыў, што дзве мадэльныя адзінкі, сховішча і фітнес-цэнтр можна будзе лёгка арандаваць, калі здзелка будзе завершана і будынак будзе амаль цалкам заняты. У ім сцвярджалася, што Java Capital хацеў скасаваць кантракт проста таму, што ён больш не меў фінансавага сэнсу.

Згодна з умовамі кантракту, гэта дало б Java Capital права захоўваць заклад; паколькі сённяшняя цана, несумненна, знізілася, гэта кампенсавала б Southfield Partnership той факт, што здзелка, падпісаная з Java Capital у красавіку, не дазволіла ёй шукаць іншых патэнцыйных пакупнікоў на працягу наступных некалькіх месяцаў, перш чым рынак нерухомасці Місуры змякчыўся.

Прыблізна ў той час, калі Java Capital падпісала гэты кантракт аб набыцці, іншы філіял Emerald Empire таксама падпісаў кантракт на набыццё іншай нерухомасці ў раёне Сэнт-Луіса, якая была распрацавана арганізацыяй пад назвай VA7 Trilogy. Як і ў выпадку з чаканай пакупкай Java Capital, рэнтабельнасць здзелкі знізілася з павышэннем працэнтных ставак, і цяпер кампанія сцвярджае, што прадавец нейкім чынам сказіў здзелку, што ён хоча выкарыстаць для скасавання кантракта.

EEI таксама ўдзельнічае ў іншым судовым працэсе, які ўзнікае з падобнай сітуацыі; ён закрыў шматкватэрны жылы дом у Сэнт-Луісе ў траўні і падае ў суд, каб таксама ануляваць гэтую здзелку з вяртаннем закладу.

Інвестыцыі ў нерухомасць могуць быць рызыкоўнымі: рычагі, якія большасць забудоўшчыкаў і будаўнікоў выкарыстоўваюць для фінансавання сваіх інвестыцый (і мы, пакупнікі жылля таксама), азначаюць, што невялікі спад на рынку можа ў кароткі тэрмін знішчыць капітал інвестара. Зразумела, што інвестар, які бачыць, што адбываецца паміж пагадненнем і закрыццём хацеў бы ўцячы ад гэтага.

Аднак рынак нерухомасці стаў бы значна менш эфектыўным, калі б пагадненні маглі быць лёгка адменены пакупніком па пошце проста таму, што рынак змяніўся. Прадаўцы патрабавалі б больш высокіх коштаў, каб кампенсаваць ім гэтую рызыку, ставілі б дадатковыя ўмовы да здзелкі, каб паспрабаваць зрабіць іх недатыкальнымі - павялічваючы транзакцыйныя выдаткі - або, магчыма, наогул адкладвалі продаж і даўжэй захоўвалі нерухомасць, што яшчэ больш павялічвала цэны на нерухомасць.

Канцылярскі суд штата Дэлавэр прызнаў Ілона Маска ў адпаведнасці з умовамі яго кантракта, таму што ў пагадненні выразна прапісаны ўмовы яго скасавання, якія не былі выкананы, і ў адваротным выпадку ўнеслі б значную ступень нявызначанасці ў будучыя транзакцыі на рынку.

Такія ж аргументы прымяняюцца і да гэтых аперацый з нерухомасцю. Прадпрыемствы павінны выконваць свае кантракты, і суды павінны выконваць іх умовы, нават калі яны больш не могуць быць фінансава выгаднымі для адной з арганізацый. Гэта паняцце, якое служыць асновай нашай эканамічнай сістэмы.