Федэральная жыллёвая палітыка палягчае атрымаць крэдыт, але не быць домаўладальнікам

На мінулым тыдні я даў паказанні на слуханнях у Камітэце Палаты прадстаўнікоў па фінансавых паслугах Бум і спад: няроўнасць, уласнасць на дом і доўгатэрміновыя наступствы гарачага рынку жылля. Гэта быў не першы раз, калі я даваў паказанні -або напісана— пра гэтыя тэмы, таму я ніколькі не здзівіўся, колькі сведак (і членаў Кангрэса) жадаюць выкінуць яшчэ больш чужых грошай на так званы дэфіцыт жылля.

Але, улічваючы каментарыі прадстаўніка Эда Перлмутэра (D-CO), я хачу, каб запіс быў дакладным.

Паводле Перлмутэра (каля адзнака 2:55), я не хачу нічога рабіць з прапановай жылля, і я хачу «знізіць попыт, пераканаўшыся, што ў людзей няма грошай». Але гэта недакладнае апісанне таго, што я прапанаваў.

У мяне няма праблем з будаўніцтвам большага жылля, няхай гэта будзе аднасямейныя дамы або кватэры. Праблема ў тым, што прапанова жылля заўсёды ў пэўнай ступені абмежаваная. У многіх месцах, дзе людзі хочуць жыць, проста не хапае зямлі, каб істотна павялічыць прапанову.

Частка гэтага дэфіцыту звязана з дзяржаўнымі і мясцовымі абмежаваннямі на занаванне, напрыклад, з-за таго, што шматпавярховыя кватэры не ўваходзяць у большасць прыгарадных раёнаў. У гэтых раёнах дамінуюць аднасямейныя дамы, і такімі яны застануцца. У самых жаданых гарадскіх і прыгарадных раёнах проста не так шмат засталося пустуючых зямель, таму нават адмена ўсіх абмежаванняў на занаванне не прынясе велізарных змен у бліжэйшы час.

У любым выпадку, на будаўніцтва новага жылля патрабуецца час, і людзі не могуць проста пайсці выбраць яго ў Walmart. (Так, у Home Depot можна купіць хлеў або невялікі хлеў.)

Іншая праблема заключаецца ў тым, што людзі звычайна павінны плаціць за вялікія выдаткі на працягу працяглых перыядаў часу, і здольнасць паслядоўна рабіць гэтыя плацяжы залежыць ад цэлага шэрагу эканамічных і сацыяльных фактараў. Многія з гэтых фактараў не маюць непасрэднага дачынення да палітыкі жыллёвага фінансавання.

Такім чынам, хаця я цалкам за будаўніцтва больш дамоў і кватэр, праўда ў тым, што федэральны ўрад мала што можа зрабіць, акрамя як устрымацца ад пагаршэння абмежаванняў паставак і звужэння эканамічных магчымасцей. Тым не менш, гістарычна, гэта дакладна што федэральнай палітыкі зрабілі.

Федэральная палітыка пастаянна павялічвала попыт, палягчаючы атрыманне крэдытаў ва ўсіх геаграфічных раёнах краіны, з тэндэнцыяй да ўсё больш нізкага капіталу і больш працяглых тэрмінаў пагашэння. Адзінае, што калі-небудзь рабіў гэты падыход, - гэта падштурхоўваць больш людзей на рынак, каб рабіць стаўкі на тыя ж абмежаваныя прапановы. І гэта часта рабілася з поўным ігнараваннем здольнасці людзей спраўляцца з высокім рызыкай доўгатэрміновых іпатэчных крэдытаў з нізкім капіталам, што пакідала людзей з большай запазычанасцю і менш даступным жыллём.

Дзіўна, але федэральныя палітыкі па-ранейшаму зацыкленыя на яшчэ большым павышэнні попыту, падштурхоўваючы больш людзей - асабліва з меншымі даходамі - на рынак з дапамогай велізарных іпатэчных крэдытаў.

Падача часта ўключае некаторыя варыянты ліквідацыі разрыву ў багацці, таму што жыллё складае вялікую частку багацця амерыканцаў. Але калі б які-небудзь член Кангрэса прапанаваў павялічыць багацце бедных людзей за кошт субсідзіравання маржынальных рахункаў для азартнай гульні на акцыях, гэтая прапанова была б абсмяяна на Капіталійскім пагорку. Тым не менш, справядлівасць рынкі і цэны на жыллё выстаўляліся падобная валацільнасць— г. зн., падобны фінансавы рызыка — на працягу дзесяцігоддзяў.

Такім чынам, каб удакладніць, я не прыхільнік таго, каб забіраць у людзей наяўныя грошы.

Аднак я выступаю за тое, каб дазволіць ім захоўваць большую частку сваіх грошай і самастойна вырашаць, калі надышоў час браць доўг. Інакш кажучы, я кажу, што федэральнаму ўраду даўно пара спыніць атрыманне доўгатэрміновых іпатэчных крэдытаў з нізкім капіталам. Відавочна, што такі падыход не дасягае вынікаў - робіць жыллё больш даступным - так сцвярджаюць многія члены Камітэта па фінансавых паслугах Палаты прадстаўнікоў.

На самай справе, няма сэнсу сцвярджаць, што даступнасць з'яўляецца галоўнай мэтай, робячы ўсё, што вядома, каб дасягнуць адваротнага. Нават прэзідэнт Нацыянальнай асацыяцыі брокераў па нерухомасці прызнае (Гл. адзнака 2:55:56), што «попыт зараз нашмат вышэйшы за прапанову», таму нават працяг федэральнай палітыкі на ранейшым узроўні, якая стымулюе попыт, будзе аказваць павышаючы ціск на цэны.

У доўгатэрміновай перспектыве рашэннем праблемы высокіх коштаў на жыллё не можа быць проста павелічэнне прапановы, таму што федэральная палітыка будзе па-ранейшаму спрыяць павышэнню попыту, што нашмат лягчэй зрабіць, чым павялічыць прапанову.

Замест таго, каб рашэнні людзей аб прытулку змяняліся ў залежнасці ад іх эканамічных абставінаў, федэральная палітыка, па сутнасці, загадала людзям забыцца пра гэтыя абставіны і браць больш буйныя крэдыты з меншымі грашыма на першы ўзнос. Такі падыход часта няўдалы для пазычальніка - проста спытаеце мільёны, якія пайшлі праз спагнанне маёмасці пасля ўздыму Fannie and Freddie, - а таксама ўсіх, хто спрабуе зэканоміць, каб атрымаць больш бяспекі, перш чым браць гіганцкую пазыку.

Што так ашаламляе, дык гэта жахлівы паслужны спіс сапраўды тых жа палітычных рэцэптаў, да якіх цяпер заклікаюць усе мае калегі, якія чуюць, і большасць дэмакратаў Палаты прадстаўнікоў па фінансавых паслугах.

Федэральнае жыллёвае ўпраўленне эпохі Новага курсу створана чырвоная лінія і асобныя раёны, падоўжылі ўмовы іпатэкі і знізілі першапачатковы ўзнос значна ніжэй за 20 працэнтаў. GSE былі створаны ў канцы 1960-х гадоў (як бюджэтны трук, чаго гэта варта), але ўзровень уласнасці на дом амаль не зрушыўся. Стратэгія Біла Клінтана ў 1994 г. па выкарыстанні GSE для павышэння стаўкі, яшчэ больш палягчаючы атрыманне доўгатэрміновых іпатэчных крэдытаў з нізкім капіталам, стала поўнай катастрофай, і пасля дзесяцігоддзяў такой палітыкі ўзровень уласнасці чорных пайшоў яшчэ ніжэй. Многія дэмакраты нават хочуць пашырыць самую жахлівую жыллёвую палітыку 1900-х гадоў, дзяржаўнае жыллё і субсідыі на арэнду.

Акрамя гэтых відавочных няўдач, федэральная палітыка выцесніла бізнес прыватнага сектара, які мог бы дапамагчы пабудаваць больш устойлівую сістэму. Прыватныя кампаніі маглі б, напрыклад, прадастаўляць больш разнастайныя варыянты крэдытавання і страхавання, калі б яны не былі вымушаныя канкураваць з федэральным урадам. Але федэральны ўрад дамінуе на рынку.

Такім чынам, не, я не хачу пераканацца, што ў людзей няма грошай на куплю дамоў. Але я хачу, каб федэральны ўрад перастаў забіраць у людзей наяўныя грошы, каб фінансаваць дадатковыя федэральныя праграмы і крэдыты, якія ў канчатковым выніку забіраюць у іх яшчэ больш грошай.