(Bloomberg) - Некаторыя з самых дарагіх рынкаў жылля ў Азіяцка-Ціхаакіянскім рэгіёне пачынаюць астываць пасля шалёнага росту ў мінулым годзе.
Найбольш чытаецца з Bloomberg
Кошты на жыллё пачалі падаць у Сіднэі і Ганконгу, у той час як кошты ў Сінгапуры ледзь выраслі ў мінулым квартале, паколькі пакупнікі асцерагаюцца росту працэнтных ставак і эканамічных сустрэчных ветраў, якія вырашылі сядзець у баку.
Паварот не мог быць больш рэзкім, пасля таго, як нізкія выдаткі па пазыках і страх страціць грошы падчас пандэміі выклікалі глабальнае шаленства ўласнасці, якое распасціралася ад Таронта да Окленда. Летась цэны ў Сіднэі выраслі амаль на 27%, у той час як кошты ў Сінгапуры падскочылі найбольш за больш чым дзесяцігоддзе, а Ганконг заставаўся найменш даступным месцам у свеце для куплі жылля.
Нягледзячы на тое, што ўмовы адрозніваюцца ў розных рэгіёнах, ёсць некаторыя агульныя назоўнікі запаволення. Асцярогі адносна даступнасці заахвоцілі Сінгапур увесці абмежаванні на нерухомасць, у той час як рызыкі інфляцыі прымушаюць цэнтральныя банкі разгледзець пытанне аб павышэнні ставак, што ўскладніла б пакупнікам жылля выплату іпатэчных крэдытаў.
Між тым, Covid-19 спрыяе сустрэчным ветрам на рынках нерухомасці Кітая. Ганконг змагаецца з адтокам жыхароў пасля няўдалых намаганняў па стрымліванні апошняй хвалі, у той час як блакаванне ў Шанхаі разбівае надзеі на хуткае аднаўленне пасля спаду, выкліканага разгонамі празмернай запазычанасці перад забудоўшчыкамі.
"З моманту сусветнага фінансавага крызісу ўрады рэгіёну сталі больш пільнымі да росту коштаў на актывы, у той час як пандэмія таксама прыцягнула ўвагу на павелічэнне разрыву ў багацці", - сказала Вікторыя Гарэт, кіраўнік аддзела жылых дамоў у Knight Frank. «Хоць пераход з рынку прадаўца адкрые больш магчымасцяў, пакупнікі, верагодна, стануць больш выбарчымі і адчувальнымі да цэнаў».
Прагназуецца, што ў 2022 годзе цэны на жыллё ў рэгіёне будуць расці больш мяккімі і ўстойлівымі тэмпамі ад 3% да 5%, паводле ацэнак Гарэта. Гэта менш, чым леташні прырост на 9.1%.
Безумоўна, попыт можа ўтрымацца на некаторых рынках, збольшага таму, што недахоп жылога фонду наўрад ці будзе зменшаны ў бліжэйшыя 12 месяцаў, сказаў Гарэт. І паколькі цыкл павышэння стаўкі ўсё яшчэ знаходзіцца ў пачатковай фазе, у пакупнікоў застаецца акно магчымасці скарыстацца ўсё яшчэ спрыяльнымі стаўкамі фінансавання, дадала яна.
Пакупнікоў у іншых месцах гэта не стрымлівала. У Вялікабрытаніі ў сакавіку цэны на жыллё раслі самым хуткім штогадовым тэмпам з 2004 года, у той час як кошты ў 20 гарадах ЗША таксама растуць.
Ніжэй прыведзены кароткі спіс апошніх тэндэнцый жылля ў ключавых гарадах.
Сіднэй
Цэны на жыллё ў самым густанаселеным горадзе Аўстраліі дэманструюць прыкметы стомленасці, блізкія да рэкордна высокага ўзроўню, паколькі растуць чаканні, што цэнтральны банк неўзабаве пачне павышаць працэнтныя стаўкі.
Цэнавая даступнасць ужо цяпер аказвае ціск на верхняй частцы рынку, а рост даходаў значна адстае ад росту коштаў: у перыяд з сакавіка 2020 года па снежань 2021 года заработная плата вырасла на 3.3% у параўнанні з ростам кошту жылля на 22.6%. Сярэдні кошт жылля ў Сіднэі больш чым у 17 разоў перавышае сярэдні заробак у краіне.
Акрамя таго, доля валавога доўгу хатніх гаспадарак Аўстраліі ад наяўнага даходу складае амаль 200%. Усё гэта прымусіла пакупнікоў на найбуйнейшым рынку жылля ў краіне быць асцярожнымі. Цэны на жыллё ў горадзе-гавані знізіліся на 0.2% у мінулым месяцы на фоне страт у лютым, перапыніўшы пераможную серыю, якая пачалася ў кастрычніку 2020 года.
«Многае гэта звязана з размовамі аб працэнтных стаўках, і Сіднэй, паколькі гэта такі дарагі рынак, вельмі адчувальны да размоў аб павышэнні ставак», - сказала Нерыда Конісбі, галоўны эканаміст кампаніі па нерухомасці Ray White. Зніжэнне канкурэнцыі на аўкцыёнах «адлюстроўвае настроі, якія сапраўды змяніліся ў адносінах да гатоўнасці людзей плаціць значна вышэй за рэзервовую цану».
Ганконг
Цэны на жыллё ў Ганконгу зніжаюцца са жніўня без хуткага аднаўлення. Выклікі вар'іруюцца ад спаду эканомікі і росту працэнтных ставак да пастаяннага ад'езду мясцовых жыхароў і экспатрыянтаў, расчараваных палітычнай напружанасцю і жорсткімі мерамі сацыяльнага дыстанцыявання.
У мінулым годзе гарадскі рынак жылля выглядаў неўтаймоўным, у жніўні цэны пабілі рэкорд. З тых часоў кошты знізіліся на 7.3%, па дадзеных Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG чакае падзення коштаў у гэтым годзе з-за адтоку насельніцтва і павышэння ставак. Goldman Sachs Group Inc. настроена яшчэ больш песімістычна, прагназуючы падзенне на 20% да 2025 года.
«Цэны на жыллё застануцца пад ціскам, прынамсі, у бліжэйшай перспектыве», - сказала Разана Танг, кіраўнік аддзела даследаванняў Ганконга і Вялікага заліва Colliers International. «У дадатак да Covid-19 іншыя нявызначанасці на рынку, уключаючы геапалітычную напружанасць і рызыкі працэнтных ставак, таксама затрымліваюць прыняцце рашэнняў пакупнікамі жылля».
Сінгапур
Пасля знакавага года, у якім цэны падняліся найбольш за больш чым дзесяцігоддзе, рынак жылля Сінгапура астуджаецца на фоне абмежаванняў уласнасці і павышэння падаткаў. Рост коштаў на новыя прыватныя дамы запаволіўся да 0.4% у мінулым квартале, у той час як продажы ў сакавіку ўпалі да мінімуму за 21 месяц.
У снежні ўлады ўвялі меры астуджэння, каб ліквідаваць недахоп цэнавай даступнасці разам з рызыкай таго, што хатнія гаспадаркі могуць з цяжкасцю плаціць па іпатэчных крэдытах па больш высокіх стаўках. У лютым урад абвясціў аб павышэнні падаткаў на нерухомасць, арыентаваных на багатых жыхароў, што можа прымусіць некаторых пакупнікоў у гэтым сегменце сядзець у баку.
Тым не менш, аналітыкі кажуць, што бардзюры могуць быць проста кароткатэрміновым рашэннем, улічваючы сапраўдны попыт сярод мясцовых жыхароў, напрыклад, тых, хто пераходзіць у прыватныя кватэры са сваіх дзяржаўных кватэр, а таксама тысячагадовых людзей, якія жадаюць жыць самастойна.
Рост спажывецкіх цэн можа таксама падштурхнуць патэнцыйных пакупнікоў выйсці на рынак раней, чым пазней, і захаваць пакупніцкую здольнасць, сказаў Алан Чэонг, выканаўчы дырэктар па даследаваннях Savills Plc. «Інфляцыя - гэта апіоіды, якія рухаюць попыт», - сказаў ён.
Шанхай
Цэны на жыллё ў Шанхаі, адным з самых устойлівых рынкаў жылля ў Кітаі, аднавілі рост у снежні пасля трох месяцаў зніжэння, пасля таго, як чыноўнікі прынялі меры, каб спыніць запаволенне, выкліканае крызісам ліквіднасці ў забудоўшчыкаў. Цяпер адскок знаходзіцца пад пагрозай шырокага закрыцця фінансавага цэнтра.
"Цяпер мы ўбачылі, што Covid мацней замацоўваецца ў Шанхаі, што ў выніку можа абмежаваць рынак у другім квартале", - сказаў Роддзі Алан, галоўны навуковы супрацоўнік у Азіяцка-Ціхаакіянскім рэгіёне Jones Lang LaSalle.
Тым не менш, доўгатэрміновая перспектыва горада выглядае лепш, дзякуючы нізкім запасам і зніжэнню працэнтных ставак. Эканамічнае запаволенне падштурхнула Кітай да рэжыму паслаблення, што рэзка разыходзіцца з іншымі буйнымі эканомікамі. Цэнтральны банк у студзені знізіў ключавую стаўку ўпершыню амаль за два гады, у той час як буйныя банкі знізілі стаўкі па іпатэцы і скарацілі тэрміны зацвярджэння крэдытаў.
Продажы жылля ў Шанхаі, верагодна, стабілізуюцца ў гэтым годзе, патэнцыйна адскокваючы да канца года, сказаў Ян Хунсю, дырэктар даследчага інстытута E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Самы чытаны з Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html