Ліміты пазыкі GSE зараз перавышаюць 1 мільён долараў

Федэральнае агенцтва жыллёвага фінансавання (FHFA) Абвешчана толькі упершыню ліміт пазыкі GSE перавысіць 1 мільён долараў. На простай англійскай мове гэта паведамленне азначае, што ў 2023 годзе Fannie MaeФНМА
і Фрэдзі Мак упершыню зможа набыць іпатэку на жыллё, якая перавышае 1 мільён долараў.

Гэты новы вышэйшы ліміт у 1,089,300 XNUMX XNUMX долараў будзе прымяняцца толькі да рынкаў з высокім коштам, але ліміты крэдыту GSE растуць па ўсіх напрамках. У большасці геаграфічных раёнаў Злучаных Штатаў у 726,000 годзе ліміт крэдыту складзе 2023 XNUMX долараў, у параўнанні з 647,200 2022 долараў у XNUMX годзе. (Для запісу FHA мае такія ж высокія ліміты крэдытаў.)

Той, хто думае, што «гэтыя лічбы здаюцца вельмі высокімі», на правільным шляху.

Нават «звычайны» ліміт у 726,000 455,000 долараў значна перавышае XNUMX XNUMX долараў, (у цяперашні час падвышаная) сярэдняя цана продажу дамоў у Злучаных Штатах. Такім чынам, гэтыя высокія ліміты - адна з дзірак у гісторыі, якую распавядаюць тыя, хто настойвае на тым, што федэральная жыллёвая палітыка заключаецца ў дапамозе бедным людзям атрымаць дамы, а не ў максімізацыі колькасці іпатэчных крэдытаў, якія можа выпісаць фінансавая галіна.

Дазволіць федэральная падтрымка іпатэкі на дамы для адпачынку, другія дамы, інвестыцыйную нерухомасць і рэфінансаванне наяўных, а таксама для пакупнікоў «першага разу», якія маюць дамы, якія раней належалі і для тых, хто зарабляе даход вышэй за сярэдні, гэта яшчэ некалькі такіх дзірак. Але я адцягнуўся.

Гэтыя крэдытныя ліміты трэба было сістэматычна зніжаць на працягу апошніх двух дзесяцігоддзяў, а таксама павялічваць г-зборы гэта паставіла б усе геаграфічныя раёны на адну аснову. Няздольнасць змяніць гэтую сістэму азначае, што з ростам коштаў на жыллё разам з імі павялічваецца федэральная падтрымка іпатэчных крэдытаў, што спрыяе далейшаму росту коштаў.

Вельмі нешматлікія дзяржаўныя чыноўнікі нават прызналі гэтую праблему.

Нягледзячы на ​​​​гэта, перасячэнне парога мільёна долараў павінна прынамсі прыцягнуць увагу да гэтай палітычнай праблемы. The Wall Street Journal здаецца абнадзейлівым, паведамляе «Больш высокія ліміты таксама, верагодна, адновяць дыскусію аб тым, наколькі вялікая іпатэка занадта вялікая, каб яе падтрымаў урад». Але за апошнія 15 з лішнім гадоў дэбатаў насамрэч не было.

У лепшым выпадку некалькі кангрэсменаў з «дарагіх» раёнаў краіны - ёсць прыкладна 100 такіх акругаў у больш чым дзясятку штатаў - ёсць прызнаў праблему і заклікаў да больш высокіх збораў g замест ніжніх лімітаў. Намёкі на гэта ня-дэбаты з'яўляюцца ў апошнім выпуску былога дырэктара FHFA Эда Дэмарка каментары для Wall Street Journal:

Магчыма, ліміт пазыкі, які фактычна перавышае 1 мільён долараў, прыцягне чыю-небудзь увагу і, па меншай меры, справакуе гэтак неабходную палітычную дыскусію аб уплыве ўрада на іпатэчным рынку.

Дэмарка мае рацыю. Дыскусія is вельмі патрэбна. На жаль, за апошнія некалькі дзесяцігоддзяў на гэтым фронце не было дасягнута амаль ніякага прагрэсу. Незалежна ад таго, якая палітычная партыя кантралявала Кангрэс ці Белы дом, дзяржаўныя чыноўнікі няўхільна пашыралі федэральны след на іпатэчным рынку.

Напрыклад, урад дамінаваў на рынку другаснай іпатэкі з часоў фінансавага крызісу 2008 года, а GSE па-ранейшаму знаходзяцца пад апекай урада. Праўда, мала хто памятае, што да крызісу сітуацыя не моцна адрознівалася. Ад 1996 ў 2007, гадавая доля Fannie and Freddie на агульным рынку іпатэчных каштоўных папер (MBS) склала ў сярэднім 60 працэнтаў, што ўсяго прыкладна на 10 працэнтных пунктаў ніжэй, чым доля пасля крызісу.

Хаця такая доля рынку, падобна, нікога ў Вашынгтоне не турбуе, статут Fannie прадугледжвае, што іх аперацыі на другасным рынку "павінна праводзіцца на такіх умовах, якія разумна прадухіляюць празмернае выкарыстанне аб'ектаў карпарацыі". Статут Фрэдзі змяшчае амаль ідэнтычную мову.

Магчыма, гэтая праблема тыпу вяршэнства закона занадта незразумелая, каб выбарныя службовыя асобы не цікавіліся ёй.

Калі гэта так, яны маглі б проста абаперціся на некаторыя факты фінансавання жылля, якія лёгка суаднесці, якія супадаюць з больш федэральным удзелам. Напрыклад, доля домаўладання ў ЗША складае амаль менавіта там, дзе ён быў да пашырэння залежнасці ад Фані і Фрэдзі; рост коштаў на жыллё паслядоўна апярэджваў прыбытак рост, і падаткаплацельшчыкі былі вымушаныя раскашэліцца сотні мільярдаў долараў дапамогі.

Фані і Фрэдзі (разам з FHA) дапамаглі паліву больш іпатэчнай запазычанасці, з меншым капіталам, для дамы больш высокай цаны. Гэтыя палітыкі былі асабліва шкодна для малазабяспечаных сем'яў, і ўсё тыповы амерыканец павінен паказаць існуючую сістэму фінансавання жылля гэта празмерная запазычанасць, высокія выдаткі на жыллё, няўстойлівыя цэны на жыллё, празмернае рэгуляванне і шэраг федэральных катапультаванняў.

Федэральная палітыка таксама выцесніла прадпрыемствы прыватнага сектара, якія маглі б дапамагчы пабудаваць больш устойлівую сістэму, магчыма, з больш разнастайнымі варыянтамі крэдытавання і страхавання.

Як я адзначаю ў раздзеле аб домаўладанні Пашырэнне магчымасцей новага амерыканскага рабочага, будучая кніга пад рэдакцыяй майго калегі Скот Лінчыком, федэральная палітыка паставіла пад пагрозу здольнасць працоўных нарошчваць багацце і назапашваць актывы, асабліва на турбулентных рынках працы. Доўгатэрміновая запазычанасць з нізкім капіталам - гэта азартная гульня, незалежна ад базавага актыву.

Ідэальным рашэннем было б цалкам адхіліць федэральны ўрад ад індустрыі жыллёвага фінансавання. Нягледзячы на ​​тое, што такое змяненне аказалася цяжкім з палітычнага пункту гледжання, Кангрэс можа ажыццявіць любую колькасць паступовых рэформаў, якія проста перавядуць сістэму фінансавання жылля ў лепшы бок.

Больш не федэральная падтрымка дамоў на 1 мільён долараў здаецца разумным пачаткам.