Вось колькі 40-гадовая іпатэка зэканоміла б вам кожны месяц у параўнанні з 30-гадовай пазыкай. І канчатковы кошт.

Ніжэй прыведзены прыклад таго, як могуць выглядаць выплаты па крэдыце для 40-гадовага іпатэчнага крэдыту з фіксаванай стаўкай у параўнанні з тыповымі 30-гадовымі і 15-гадовымі крэдытамі.

Якаў Пасі патлумачыў, што абмеркаванне ў дзяржаўных установах 40-гадовых іпатэчных крэдытаў да гэтага часу засяроджвалася вакол змяненняў пазыкі для пазычальнікаў, якія пакутуюць цяжкасцямі, з мэтай ажыццяўлення сваіх плацяжоў. Але гэта можа паказаць шлях да шырокага прызнання і даступнасці 40-гадовых крэдытаў для ўсіх пакупнікоў жылля.

Чытайце: Няўжо, 40-гадовая іпатэка? Адзін з чыноўнікаў ФРС лічыць, што гэта добрая ідэя. Але іншыя кажуць, што гэта рызыкоўная прапанова.

У ЗША ёсць неверагодна ліквідны рынак іпатэчных крэдытаў на чале з Фані Мэй
ФНМА,
-0.73%
і Фрэдзі Мак
FMCC,
-1.10%,
якія купляюць пераважную большасць новых крэдытаў, пакуюць іх і прадаюць інвестарам іпатэчныя каштоўныя паперы. Два іпатэчных гіганта, абодва з якіх былі ўзятыя пад ахову ўрада ў 2008 годзе, устанавілі стандарты крэдытнага андэррайтынгу для крэдытаў, якія яны купляюць. Абодва ўжо ўдзельнічалі ў праграмах па змяненні існуючых іпатэчных крэдытаў на 40-гадовыя тэрміны для пазычальнікаў з цяжкасцю, і абодва будуць удзельнічаць, калі 40-гадовыя крэдыты стануць шырока даступнымі для пакупнікоў жылля.

Патэнцыйныя перавагі 40-гадовага крэдыту

Відавочная патэнцыйная перавага 40-гадовай пазыкі - меншы штомесячны плацёж. Перш чым мы параўнаем тэрміны пазыкі, вось дыяграма Федэральнага рэзервовага банка Сэнт-Луіса, якая паказвае рух сярэдніх цэн продажу жылля ў ЗША з 1970 года:

Апошняя ацэнка ФРС Сэнт-Луіса для сярэдняй цаны продажу жылля ў ЗША была апублікавана 26 студзеня і склала 408,100 2007 даляраў, і нашы прыклады заснаваныя на гэтай лічбе. Шматдзесяцігадовы графік паказвае мноства адкатаў для рынку, у тым ліку доўгі і пакутлівы з першага квартала 2009 года па першы квартал XNUMX года, але ў астатнім кірунак графіка даволі ясны, асабліва калі ўлічваць працягласць большасці іпатэчных крэдытаў крэдыты.

Пакідаючы ў баку спецыяльныя праграмы для пазычальнікаў з нізкім узроўнем даходу, якія могуць мець нізкія патрабаванні да першапачатковага плацяжу, нашы прыклады будуць прадугледжваць 20% першапачатковы ўнёсак у памеры 81 620 долараў на суму пазыкі ў 326,480 XNUMX долараў.

Нацыянальная сярэдняя цана можа не адносіцца да вобласці, дзе вы хочаце купіць дом, але яна павінна добра праілюстраваць адрозненні ва ўмовах пазыкі і паказаць, як з цягам часу змяняецца ўзважванне выплат па крэдыце да асноўнай сумы і працэнтаў.

Працэнтныя стаўкі і пагашэнне плацяжоў па крэдыце

Паколькі на цяперашнім рынку іпатэчнага фінансавання ў ЗША дамінуюць іпатэчныя крэдыты на 30 і 15 гадоў з фіксаванай стаўкай, мы параўнаем абодва з гіпатэтычным 40-гадовым крэдытам. Таксама даступныя іпатэчныя крэдыты з рэгуляванай стаўкай. Аднак яны маюць розныя пачатковыя фіксаваныя перыяды.

Вялікі крок: Стаўкі па іпатэцы перавышаюць 4.5% — вось што трэба ведаць пакупнікам жылля

Варта таксама ўлічваць, што, нягледзячы на ​​нядаўні рост працэнтных ставак, стаўкі па жылых крэдытах па-ранейшаму знаходзяцца на гістарычна нізкім узроўні.

Вось дыяграма Фрэдзі Мака, якая паказвае рух ставак па іпатэчных крэдытах на 30 гадоў з красавіка 1971 года, з 15-гадовымі крэдытамі, дададзенымі ў 1991 годзе, і рэгуляванымі стаўкамі па крэдытах, дададзенымі ў 2005 годзе:

Паводле апытання Фрэдзі за тыдзень, які скончыўся 31 сакавіка 2022 года, сярэдняя працэнтная стаўка па 30-гадовай пазыцы склала 4.67%, а па 15-гадовай пазыцы — 3.83%.

Наступныя прыклады плацяжоў не адлюстроўваюць камісію або балы за афармленне або іншыя зборы за розныя паслугі ў працэсе атрымання пазыкі. У плацяжы па крэдыце таксама не ўключаюцца падаткі на маёмасць і страхавыя ўзносы, якія, як правіла, захоўваюцца і спаганяюцца крэдытным сэрвісам як частка агульнага штомесячнага плацяжу.

Для 40-гадовага крэдыту мы выкарыстоўваем тую ж працэнтную стаўку, што і 30-гадовую пазыку. Адной з прычын гэтага з'яўляецца тое, што для 40-гадовага рынку куплі жылля або рэфінансавання, які на самай справе яшчэ не існуе, няма сярэдняга паказчыка.

Іншая прычына заключаецца ў тым, што 40-гадовы крэдыт не абавязкова будзе мець больш высокую стаўку, чым 30-гадовы крэдыт. (Па стане на 1 красавіка даходнасць 20-гадовых казначэйскіх аблігацый ЗША
TMUBMUSD20Y,
2.618%
склала 2.59%, што вышэй, чым даходнасць 2.44-гадовых казначэйскіх аблігацый у 30%
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Амартызацыйны плацёж па крэдыце - гэта той, які пагашае асноўную суму пазыкі на працягу тэрміну пазыкі. Такім чынам, першапачатковыя плацяжы па крэдыце ў значнай ступені супадаюць з працэнтамі, а плацяжы да канца крэдыту ў значнай ступені супадаюць з асноўнай сумай.

Вось параўнанне штомесячных плацяжоў асноўнага доўгу і працэнтаў па нашай гіпатэтычнай 40-гадовай іпатэчнай пазыцы і 30-гадовым і 15-гадовым крэдытах у памеры 326,480 20 долараў на падставе 408,100% першапачатковага ўзносу на куплю жылля ў памеры XNUMX XNUMX долараў, што складае сярэдняя цана ў краіне ў адпаведнасці з апошнія дадзеныя, даступныя з ФРС Сэнт-Луіса:

Усе лічбы ў доларах акруглены.

У табліцы ёсць параўнанне агульных працэнтаў, выплачаных за тэрмін дзеяння кожнага крэдыту. Відавочна, што сумы працэнтаў павялічваюцца, бо тэрміны становяцца даўжэйшымі. Але ёсць таксама параўнанне за першыя пяць гадоў і першыя 10 гадоў выплаты працэнтаў па кожнай пазыцы, а таксама параўнанне сумы ўласнага капіталу, створанага за першыя пяць і 10 гадоў, уключаючы першапачатковы ўзнос.

У гэтым прыкладзе сума працэнтаў, выплачаных за тэрмін дзеяння 40-гадовай пазыкі, будзе перавышаць суму пазыкі. Гэта набліжаецца да падвоення цаны дома.

Вы таксама можаце бачыць, што з 15-гадовай пазыкай вы назапасілі б уласны капітал у памеры амаль 70% ад кошту пакупкі праз 10 гадоў.

Перавагі і недахопы

40-гадовы крэдыт мае самы нізкі штомесячны плацёж у памеры 1,504 долараў. Але гэта ўяўляе сабой «эканомію» толькі $183 у месяц ад 30-гадовай пазыкі. Калі разглядаць агульную цану жылля ў гэтым прыкладзе, даданне яшчэ 10 гадоў да тэрміну пазыкі здаецца высокай цаной, каб знізіць плацяжы менш чым на 200 долараў у месяц.

Лёгка сказаць, што для таго, хто купляе жыллё, 40-гадовы крэдыт не здаецца такой выгаднай справай. Але для ўладальніка жылля, які з усіх сіл здзяйсняе штомесячныя плацяжы, якому прапануецца змяненне крэдыту на 40 гадоў, меншы плацёж можа мець значэнне.

Параўнанне 30-гадовых і 15-гадовых лічбаў больш экстрэмальнае. Штомесячны плацёж па 15-гадовай пазыцы на 700 даляраў вышэй. Некаторыя пакупнікі жылля могуць дазволіць сабе больш высокую аплату. Перавагамі 15-гадовага крэдыту з'яўляюцца тое, што агульны працэнт, які выплачваецца па пазыцы, складае 103,218 289 долараў ЗША, у параўнанні з 970 30 долараў па XNUMX-гадовай пазыцы. Здавалася б, пятнаццаць гадоў можа прайсці хутка, і гэта захапляльнае пачуццё — перастаць рабіць плацяжы.

Вы можаце правесці ўласнае параўнанне 15-гадовых і 30-гадовых крэдытаў, а таксама іншых перыядаў і крэдытаў з рэгуляванай стаўкай з дапамогай MarketWatch's іпатэчны калькулятар.

Контраргумент да 15-гадовай пазыкі можа ўключаць страчаныя магчымасці. 30-гадовая пазыка мае працэнтную стаўку 4.67%, і можна чакаць, што ў доўгатэрміновай перспектыве атрымае значна больш высокую прыбытковасць ад шырокіх інвестыцый у фондавы рынак. Але тут паўстае пытанне аб тым, ці будуць інвеставаныя 700 долараў штомесячных наяўных, якія вызваляюцца за кошт 30-гадовай пазыкі. Можа быць прывабным выдаткаваць гэтыя грошы на больш дарагі аўтамабіль, чым вы б купілі ў іншым выпадку.

Рашэнне аб тым, які дом купіць, і рашэнне аб тэрмінах пазыкі павінны ўлічваць патрэбы сям'і, у тым ліку месца, зберажэнні і інвестыцыі для выхаду на пенсію і адукацыю, а таксама мноства хатніх выдаткаў.

Пакупнік жылля павінен прынамсі разумець, як працуюць розныя віды крэдытаў.

Паглыбляемся ў амартызацыю

Глядзець на разбіўку амартызацыі - гэта яшчэ адзін спосаб праілюстраваць, колькі вы плаціце, каб фінансаваць свой дом. Напрыклад, з 30-гадовай пазыкай працэнты складаюць 1,271 даляр з вашага першага штомесячнага плацяжу 1,687 долараў (зноў жа, лічба акруглена). Вось параўнанне асноўнай часткі штомесячнага плацяжу па крэдыту для трох тыпаў крэдыту на працягу першага месяца і далей:

Разам у табліцах паказана, наколькі хутчэй пагашаецца баланс пазыкі (або ваш уласны капітал назапашваецца) пры меншых тэрмінах пазыкі.

Апошнія думкі і папярэджанне

Пры куплі жылля - асабліва вашага першага дома - усё павінна быць на стале. Доўгатэрміновае абмеркаванне павінна ахопліваць усе асноўныя фінансавыя мэты і патрэбы, у тым ліку пенсійныя зберажэнні, адукацыю, будучыя медыцынскія выдаткі і нават тое, якія аўтамабілі, грузавікі або пазадарожнікі вы плануеце або павінны набыць. Вы таксама можаце ўважліва паглядзець на сваю першапачатковую ацэнку таго, колькі месца вам трэба. Колькі з гэтага ідзе на захоўванне? Што вы захоўваеце? Калі вы захоўваеце менш, вы можаце плаціць менш.

Пакупкі аўтамабіляў звычайна фінансуюцца, і для многіх пар могуць быць штомесячныя плацяжы, якія набліжаюцца да штомесячных плацяжоў па жыллёвым пазыцы. Таму ўважліва паглядзець у люстэрка неабходна. Пры куплі транспартнага сродку трэба ўлічваць шмат розных патрэбаў, у тым ліку і працу — можа спатрэбіцца дарагі грузавік. Або вас, напрыклад, трэба будзе ўбачыць за рулём добрай машыны позняй мадэлі, каб вырабіць добрае ўражанне, калі вы прадаеце нерухомасць.

Але некаторыя людзі могуць адкласці куплю новага аўтамабіля, што можа аслабіць ціск пры прыняцці рашэння аб фінансаванні жылля на некалькі дзесяцігоддзяў.

Папярэджанне аб шоку

Падаткі на маёмасць разлічваюцца рознымі спосабамі, у залежнасці ад таго, у якім штаце вы жывяце. У некаторых штатах падаткі заснаваныя на цане продажу жылля або бягучай ацэнцы кошту дома ацэншчыкам падатку на нерухомасць, прычым гадавое павелічэнне, магчыма, абмежавана нізкімі працэнтамі. Гэта можа азначаць, што пакупнік жылля будзе плаціць значна большыя падаткі на нерухомасць, чым плаціў прадавец.

На самым пачатку працэсу прыняцця рашэння аб куплі жылля не забудзьцеся зрабіць уласную ацэнку падатку на маёмасць, а не спадзявацца на ацэнку крэдытора або тытульнай кампаніі, якая можа грунтавацца на падатках на нерухомасць за папярэдні год. Вы можаце звязацца з акруговым ацэншчыкам маёмасці па дапамогу з гэтай ацэнкай.

Іншы фактар, які варта ўлічваць, - гэта страхаванне домаўладальніка, у тым ліку дадатковае пакрыццё, якое можа спатрэбіцца, калі вы знаходзіцеся ў зоне паводкі або ў зоне, схільнай да іншых небяспек, напрыклад, урагану. Калі вы рухаецеся на поўдзень ад штата на паўночным усходзе або Сярэднім Захадзе, напрыклад, вы можаце сутыкнуцца з значна іншым - і значна больш дарагім - страхавым рынкам, чым вы сутыкнуліся раней.