На працягу двух гадоў падчас пандэміі COVID-19 прадаўцы жылля ў Квакерс-Хіл, прыгарадзе ў самым далёкім кутку шырокага захаду Сіднэя, зграбалі багацці. Каля 60 ці 70 гледачоў хадзілі вакол кожнага дома, выстаўленага на продаж, успамінае Джош Тэсалін з Рэя Уайта, агента па нерухомасці. Пакупнікі змагаліся на аўкцыёнах, робячы стаўкі значна вышэй шанцаў. «Мы папрасілі б, скажам, 1 мільён долараў і прадалі б за 1.4 мільёна долараў», — кажа г-н Тэсалін. «Тады рынак быў вар'ятам - зусім іншая карціна, чым цяпер». Сёлета цэны ў наваколлі ўпалі на 20%, лічыць ён. Гаспадары цягнуць свае дамы, бо не могуць прадаць іх за столькі, колькі хочуць. Рынак сціраецца.
Цэны на жыллё ў Аўстраліі зніжаюцца на працягу пяці месяцаў запар, у выніку чаго Квакерс-Хіл знаходзіцца ў авангардзе сусветнай тэндэнцыі. У той час як цэнтральныя банкі імкнуцца ўтаймаваць інфляцыю, яны павышаюць працэнтныя стаўкі самымі хуткімі тэмпамі за апошнія чатыры дзесяцігоддзі, што зараз выліваецца ў бойню на рынку жылля. Цэны падаюць у дзевяці з 18 краін, за якімі назірае кансультацыйная кампанія Oxford Economics, і хутчэй за ўсё падаюць на рынках з найбольшым перагрэвам. У Канадзе і Швецыі яны ўпалі больш чым на 8% з лютага; у Новай Зеландыі яны ўпалі больш чым на 12% з моманту свайго піку ў мінулым годзе. Цэны пачалі зніжацца ў Амерыцы і Вялікабрытаніі таксама. Многія іншыя краіны ідуць у тым жа кірунку.
Транзакцыі таксама зніжаюцца. Продажы жылля ў Амерыцы ўпалі на пятую частку ў жніўні ў параўнанні з папярэднім годам, паведамляе Нацыянальная асацыяцыя рыэлтараў, лабісцкая група. У Новай Зеландыі квартальныя продажы былі самымі слабымі з 2010 года за тры месяцы да чэрвеня. Кошты акцый буйных брытанскіх будаўнікоў, такіх як Barratt і Taylor Wimpey, упалі сёлета ўдвая. У доктара Хортана і Ленара, найбуйнейшых амерыканскіх кампаній, знізіліся больш чым на 30%.
Гэта азначае канец доўгага буму, які многія ўладальнікі дамоў прымалі як належнае. Нізкія стаўкі па іпатэцы і абмежаваная прапанова спрыялі няўхільнаму росту коштаў на жыллё ў багатых краінах свету на працягу дзесяцігоддзя пасля сусветнага фінансавага крызісу 2007-09 гг. Цэны ў Амерыцы, напрыклад, выраслі амаль на 60% ад мінімуму ў 2012 годзе да канца 2019 года. Затым пачалася пандэмія, падчас якой кошты сапраўды ўзляцелі. У Амерыцы, Канадзе і Нідэрландах яны выраслі больш чым на 30% з 2020 года. Блакаванне і пераход на дыстанцыйную працу павялічылі попыт на прыгарадную нерухомасць з садамі або офісамі. Урады, занепакоеныя дэфіцытам жылля па меры распаўсюджвання кавіда, часова змякчылі або адмянілі правілы іпатэчнага крэдытавання, палягчаючы пакупкі. Зберажэнні падчас пандэміі дапамаглі пакупнікам, якія ўпершыню купляюць, сабраць вялікія дэпазіты.
Але павышэнне працэнтных ставак цяпер вярнула стаўкі па іпатэцы да ўзроўню, якога не было дзесяцігоддзямі. Год таму 30-гадовая іпатэка з фіксаванай стаўкай у Амерыцы была ніжэй за 3%. Сёння гэта толькі крыху сарамлівы 7%. У Новай Зеландыі стаўкі па іпатэцы перавысілі 7% упершыню за восем гадоў; у Брытаніі сярэдняя пяцігадовая пазыка з фіксаванай стаўкай цяпер упершыню за дзясятак перавышае 6%. Гэта ўскладніць жыццё патэнцыйным пакупнікам і павялічыць верагоднасць бяды сярод існуючых домаўладальнікаў. Гэта змяненне, якое, верагодна, прынясе нязручныя палітычныя і сацыяльныя наступствы на доўгія гады наперад.
Тры фактары будуць вызначаць, дзе боль найбольш вострая, і, такім чынам, дзе гэтыя наступствы найбольш верагодныя. Першая - нядаўні рост коштаў. Рынкі жылля, цэны на якія выраслі пасля пандэміі, асабліва ўразлівыя да астуджэння попыту. У той час як многія багатыя краіны на пачатку гэтага года запаволіліся да адназначных штогадовых тэмпаў росту, Амерыка і Канада падтрымлівалі двухзначны рост, падсілкоўваны велізарным попытам на жыллё ў горных гарадах і штатах сонечнага пояса, якія прыцягваюць заможных каліфарнійцаў і новых Жыхары Ёрка, а таксама такія гарады, як Таронта.
Узровень запазычанняў - другі фактар. Чым вышэй доля запазычанасці хатніх гаспадарак у даходах, тым больш уразлівыя ўладальнікі да большых іпатэчных плацяжоў і дэфолтаў. Кіраўнікі цэнтральных банкаў знойдуць суцяшэнне ў тым, што запазычанасць хатніх гаспадарак адносна даходаў ніжэйшая, чым была напярэдадні сусветнага фінансавага крызісу ў такіх краінах, як Амерыка, Вялікабрытанія і Іспанія. Тым не менш некаторыя краіны сутыкаюцца з гарой даўгоў. Гэта робіць іх адчувальнымі да нават невялікіх павышэнняў ставак па іпатэцы. Хатнія гаспадаркі ў Аўстраліі, Канадзе і Швецыі, якім удалося пазбегнуць поўнага цяжару фінансавага крызісу, за апошнія гады ўзялі ашаламляльныя пазыкі, што выклікала папярэджанні фінансавых назіральнікаў. Як сказаў Стэфан Інгвес, кіраўнік цэнтральнага банка Швецыі: «Гэта як сядзець на вяршыні вулкана».
Трэці фактар - хуткасць, з якой больш высокія працэнтныя стаўкі пераходзяць да домаўладальнікаў. Самая вялікая рызыка для пазычальнікаў па іпатэчных крэдытах з плаваючай стаўкай, якая вагаецца ў залежнасці ад змены ставак. Яны сутыкаюцца з неадкладным скарачэннем іх наяўнага даходу. У Канадзе іпатэчныя крэдыты з пераменнай стаўкай складаюць больш за палову ўсіх пазык. У Аўстраліі і Швецыі яны складаюць амаль дзве траціны.
У іншых краінах тэрміновыя запазычанні нашмат больш распаўсюджаныя, а значыць, рост ставак праходзіць са значным адставаннем. Пераважная большасць іпатэчных крэдытаў у Амерыцы на такіх умовах. Гэтыя іпатэчныя крэдыты таксама больш папулярныя, чым раней, ва ўсёй Еўропе. Але не ўсе крэдыты на пэўны тэрмін аднолькавыя. У Амерыцы асноўная іх маса замацавана на два-тры дзесяцігоддзі. У іншых краінах нават пазычальнікі з фіксаванай стаўкай хутка сутыкнуцца з рэзкім ростам кошту іпатэкі. У Новай Зеландыі іпатэчныя крэдыты з фіксаванай стаўкай складаюць асноўную частку існуючых крэдытаў, але больш за 70% маюць тэрмін пагашэння менш за два гады. Гэтак жа амаль палова з тых, што былі вывезены ў Брытаніі ў мінулым годзе.
Збярыце гэта разам, і ўсе інгрэдыенты для глыбокага спаду жыллёвага будаўніцтва будуць на месцы. Праўда, на гэты раз яе, хутчэй за ўсё, узначаліць не Амерыка, а Канада, Нідэрланды, Аўстралія, Новая Зеландыя і Нарвегія (гл. табліцу). У Аўстраліі і Канадзе цэны могуць упасці на 14% ад свайго піку, крыху больш, чым чакаецца ў Амерыцы ці Брытаніі, паводле прагнозаў шэрагу фірмаў нерухомасці. Эканамісты з Каралеўскага банка Канады чакаюць, што аб'ём продажаў у краіне ўпадзе больш чым на 40% у 2022-23 гадах, перавысіўшы падзенне на 38% у 2008-09 гадах.
Болевыя парогі
У кожнай краіне некаторыя людзі будуць пакутаваць больш, чым іншыя. Крэдытная якасць сярэдняга пазычальніка палепшылася ў апошнія гады, паколькі больш жорсткія правілы, уведзеныя пасля сусветнага фінансавага крызісу, ускладнілі больш рызыкоўным пазычальнікам браць іпатэку. Але таксічнае спалучэнне шоку ставак і скачка кошту жыцця паставіць уладальнікаў дамоў пад сур'ёзную нагрузку.
У Аўстраліі, напрыклад, тры пятых жыллёвага крэдыту выдаюцца на зменных умовах. Згодна з апошняй справаздачай цэнтральнага банка аб фінансавай стабільнасці, апублікаванай 7 кастрычніка, у паловы гэтых пазычальнікаў іх свабодныя грошы, або тыя, што засталіся пасля іпатэкі і асноўных выдаткаў на жыццё, знізяцца як мінімум на пятую частку, калі працэнтныя стаўкі вырастуць у адпаведнасці з рынкавымі чаканні - і 15% убачаць, што гэты паказчык стане адмоўным. У Брытаніі амаль 2 мільёны хатніх гаспадарак, або чвэрць тых, хто мае іпатэчныя крэдыты, могуць бачыць, што больш высокія плацяжы паглынуць дадатковыя 10% даходу іх сям'і да пачатку 2025 года. У Нідэрландах доля домаўладальнікаў плацяць больш за чвэрць свайго даходу ў іпатэку вырасце з 12% да 26%, калі працэнтныя стаўкі вырастуць на тры працэнтныя пункты.
Пакупнікі ўпершыню і нядаўнія пазычальнікі асабліва ўразлівыя. Многія марнавалі свае фінансы, каб купіць дом, пакідаючы менш свабодных грошай, каб пакрыць скачок выдаткаў на іпатэку. У Амерыцы ў мінулым годзе кожная трэцяя продаж прыпадала на тых, хто ўпершыню пакупаўся. У многіх мізэрныя зберажэнні. Каля паловы аўстралійскіх пакупнікоў, якія ўзялі крэдыты з пачатку 2021 года па жнівень 2022 года, мелі выплаты па іпатэцы менш чым за тры месяцы, адкладзеныя на чорны дзень. Міленіалаў, якія нарэшце здолелі набыць нерухомасць, чакае непрыемны сюрпрыз.
Пакупнікі ўпершыню таксама мелі менш часу для назапашвання капіталу. Паводле ацэнак Oxford Economics, падзенне коштаў на жыллё ў Амерыцы на 15% за год анулюе дзве траціны ўласнага капіталу, які яны назапасілі з пачатку пандэміі. Наадварот, пажылыя ўладальнікі ў большай бяспецы. Больш за палову амерыканскіх домаўладальнікаў ва ўзросце 65 гадоў і старэй пераехалі да пачатку новага тысячагоддзя. Гэта робіць новых уладальнікаў большай рызыкай апынуцца ў стане адмоўнага капіталу, што ўскладняе пераезд або перазаклад. Па словах Ніла Хадсана з кансультацыйнай кампаніі Residential Analysts, у Брытаніі падзенне коштаў на жыллё на 20% прывядзе да адмоўнага капіталу да 5% іпатэчных крэдытаў. Прыкладна кожны дзесяты іпатэчны крэдытор у Лондане будзе закрануты.
Добрая навіна заключаецца ў тым, што банкі павінны быць у стане вытрымаць спад. У 2007-09 гадах рост нявыплачанай запазычанасці падштурхнуў некаторых амерыканскіх да мяжы. Банкі ў Вялікабрытаніі цяпер валодаюць амаль у чатыры разы больш капіталу для пакрыцця страт, паводле Capital Economics, іншай кансультацыйнай кампаніі. Апошні стрэс-тэст, праведзены Банкам Англіі, паказвае, што крэдыторы краіны змогуць перажыць падзенне коштаў на жыллё на 33% і рост беспрацоўя з 3.5% да 12%. У Амерыцы банкі адышлі з іпатэчнага рынку, і нябанкаўскія арганізацыі цяпер забяспечваюць больш за палову новых іпатэчных крэдытаў. Такім чынам, рызыкі больш не канцэнтруюцца ў сістэмна важных крэдыторах.
Тым не менш, дэфіцыт жылля будзе мець глыбокія наступствы. «Жыллёвы цыкл — гэта бізнес-цыкл», — напісаў Эдвард Лімер з Каліфарнійскага ўніверсітэта ў Лос-Анджэлесе ў артыкуле, апублікаваным у 2007 г. У ім адзначалася, што запаволенне росту жыллёвага будаўніцтва папярэднічала васьмі з апошніх дзесяці рэцэсій у Амерыцы. Пасля фінансавага крызісу г-н Лімер выдаў артыкул пад назвай «Жыллё - гэта сапраўды бізнес-цыкл», на выпадак, калі чытачы не змаглі зразумець паведамленне. Сувязь паміж гэтымі двума цыкламі ўзнікае з-за таго, што жыллё дае «эфект багацця» жыхарам, якія пражываюць. Калі цэны на жыллё растуць, людзі добра адчуваюць сваё фінансавае становішча, таму пазычаюць і марнуюць больш. Калі яны падаюць, людзі зацягваюць паясы. У 2019 годзе даследаванне Банка Англіі паказала, што рост коштаў на жыллё на 10% павялічвае спажыванне на 0.35–0.5%.
Яшчэ адзін важны канал паміж рынкам жылля і астатняй эканомікай - гэта інвестыцыі. Капітальныя выдаткі, звязаныя з будаўніцтвам жылля, асабліва з будаўніцтвам дамоў, могуць быць надзвычай няўстойлівымі - і гэта часта розніца паміж ростам і змяншэннем эканомікі. Сапраўды, падзенне інвестыцый у жыллёвае будаўніцтва прывяло да траціны падзення ВУП Амерыкі ў 2007-09 гадах. Даследаванні ў Вялікабрытаніі далі падобныя вынікі. Будаўнікі гоняцца за бумам і скарперам на дрэнныя эканамічныя навіны. Па меры ўзмацнення трывогі на гэты раз, з красавіка аб'ём будаўніцтва прыватнага жылля ў ЗША ўпаў на 20%. На гэты раз напружаныя пазычальнікі, якія і без таго пазбаўленыя грошай з-за інфляцыі і вялікіх рахункаў за электраэнергію, таксама будуць менш марнаваць на іншыя тавары і паслугі, спрабуючы пагасіць больш высокія выплаты па іпатэцы.
Некаторыя людзі бачаць добры бок абвалу жылля. Яны спадзяюцца, што зніжэнне коштаў дазволіць маладым людзям набыць свае першыя дамы. Гэтыя надзеі амаль напэўна не спраўдзяцца. Пры карэкціроўцы жыллёвых умоў, а часам і на працягу многіх гадоў пасля гэтага, каэфіцыенты ўласнасці на жыллё, як правіла, падаюць, а не растуць. У Брытаніі, напрыклад, каля 65% людзей валодаюць уласным домам, у параўнанні з 70% на пачатку сусветнага фінансавага крызісу. У Ірландыі, якая перажыла ўсемагутны крах у канцы 2000-х гадоў, узровень валодання домам па-ранейшаму больш чым на дзесяць працэнтных пунктаў ніжэйшы за пік. Эканамічныя ўмовы, якія выклікаюць падзенне коштаў на жыллё, адначасова ставяць пад пагрозу шанцы будучых уладальнікаў дамоў. Расце беспрацоўе і зніжаюцца заробкі. Калі працэнтныя стаўкі падскочаць, людзі змогуць пазычаць менш, і іпатэчныя крэдыторы, як правіла, становяцца больш стрыманымі ў пазыках. Цур Сомервіл з Універсітэта Брытанскай Калумбіі прагназуе, што ў Канадзе павелічэнне выдаткаў на запазычанні «вынішчыць» любыя зберажэнні ад больш нізкай цаны пакупкі.
Жылы паліт
Найбольшыя наступствы падзення жылля могуць быць у палітыцы. У краінах, дзе валоданне домам разглядаецца як абрад прысвячэння, зніжэнне коштаў без павышэння даступнасці будзе насыпаць соль на і без таго балючыя раны. «Падаць да чаго? Падаць да абсурдна гратэскных коштаў замест проста неймавернага?» - пытаецца Робін Блэк, грамадскі дзеяч і веламеханік з Манрэаля. «У прынцыпе, я змірыўся з тым, што мара скончылася. Я прапусціў акно». Некалькі тысячагоддзяў скупіліся, каб дазволіць сабе дэпазіт; цяпер ім давядзецца змагацца, каб зрабіць значна большыя выплаты па іпатэцы. Навісла пагроза вяртання маёмасці. Страта дома - гэта такая магчымасць, якой раней не было.
На працягу многіх гадоў больш вядомыя домаўладальнікі суцяшаліся думкай, што, нават калі рост рэальнай заработнай платы быў жудасным, прынамсі кошт іх дома расце. Тыя дні скончыліся. Нават бэбі-бумеры, вялікія пераможцы ад дзесяцігоддзя росту коштаў, цяпер сутыкаюцца з перспектывай жыць за кошт меншага гнязда на пенсіі, паколькі скарачэнне становіцца менш прыбытковым. Усё гэта азначае, што павышэнне працэнтных ставак будзе мець непрадказальныя палітычныя наступствы, бо людзі, якія калісьці выйгралі ад статус-кво, даведаюцца, што такое страціць.
Таму не здзіўляйцеся, калі палітыкі пачнуць велізарныя выратавальныя аперацыі. Урад Венгрыі ўжо прапанаваў сваім грамадзянам абарону ад павышэння працэнтных ставак па іпатэцы. У сваім аналізе жыллёвага будаўніцтва ў Новай Зеландыі МВФ выказвае занепакоенасць тым, што «можа спатрэбіцца палітычная падтрымка, каб пазбегнуць другасных эфектаў і ярка выяўленага спаду». Паведамляецца, што ў Іспаніі банкі разглядаюць магчымасць абмежаваць павелічэнне плацяжоў па іпатэчных крэдытах з пераменнай стаўкай. Марцін Льюіс, брытанскі фінансавы эксперт, які мае большы ўплыў, чым усе газеты краіны разам узятыя, пачаў агітацыю за дзяржаўную падтрымку іпатэчнікаў. Па меры падзення коштаў на жыллё такія патрабаванні будуць толькі расці.
Каб атрымаць дадатковы экспертны аналіз найбуйнейшых гісторый у галіне эканомікі, фінансаў і рынкаў, падпішыцеся на Грошы вырашаюць усё, наш штотыднёвы бюлетэнь толькі для падпісчыкаў.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Усе правы ахоўваюцца.
З The Economist, апублікаваны па ліцэнзіі. Арыгінальны змест можна знайсці на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html