Цэны на жыллё выраслі амаль удвая за апошнія 10 гадоў - і гэта можа азначаць, што вы павінны сур'ёзныя падаткі, калі вы прадаеце свой дом. Пасля дна ў 259,000 2011 долараў у 453,000 годзе сярэдняя цана продажу дома няўхільна ўзрасла да больш чым XNUMX XNUMX долараў на момант напісання. Як і многія іншыя тэндэнцыі, пандэмія магла паскорыць гэта, але цэны на жыллё раслі ўжо на працягу многіх гадоў. Гэта стала выдатнай навіной для ўладальнікаў дамоў, якія хочуць прадаць. Яны могуць зарабіць рэальныя грошы.
На жаль, з рэальнымі грашыма прыходзяць рэальныя падаткі. Калі вы прадаеце нерухомасць з прыбыткам, вы будзеце абавязаны падаткам на прырост капіталу. На жаль, у адрозненне ад падаткаў, якія ўтрымліваюцца з заработнай платы, IRS не бярэ гэтыя грошы наперад. Вам трэба будзе разлічыць яго і выпісаць чэк. Аднак ёсць спосабы зрабіць гэта менш балюча. Калі вам патрэбна дапамога ў мінімізацыі падатковай сумы ад продажу дома, парайцеся з фінансавым кансультантам.
Што такое падаткі на прырост капіталу на нерухомасць?
Падатак на прырост капіталу спаганяецца з любога прыбытку, які вы атрымліваеце ад продажу інвестыцый. Гэта адносіцца да большасці грошай, якія вы зарабляеце на куплі і продажы такіх актываў, як акцыі, аблігацыі і нават нерухомасць (напрыклад, ваш дом). У выпадку з нерухомасцю вы разлічыце свой падаткаабкладаемы прыбытак як:
Цана, па якой вы прадалі нерухомасць - Кошт, якую вы заплацілі, каб купіць нерухомасць = падаткаабкладаемы прыбытак
Так, напрыклад, скажам, што вы купілі дом за 260,000 450,000 долараў дзесяць гадоў таму. Вы прадаеце яго сёння за 190,000 XNUMX долараў. Вы павінны падатак на прырост капіталу ў памеры XNUMX XNUMX долараў (розніца паміж цаной пакупкі і цаной продажу).
Доўгатэрміновы прырост капіталу - гэта значыць даход ад актываў, якія захоўваюцца не менш за год - звычайна абкладаюцца падаткам па значна больш нізкай стаўцы, чым атрыманы даход (грошы, якія вы атрымліваеце ад працы). У 2021 годзе для адзінокіх і жанатых асобаў стаўкі падатку на прырост капіталу ўстаноўлены ў памеры:
0 працэнтаў - 0-40,400 0 $ Халасты/80,800 - XNUMX XNUMX $ Жанаты
15 працэнтаў - 40,401-445,850 80,801 $ Халасты/501,600 - XNUMX XNUMX $ Жанаты
20 працэнтаў - $445,851+ Халасты/501,601 $ Жанаты
Па стане на 2022 год дыяпазоны наступныя:
0 працэнтаў - 0 долараў -$41,675 Адзіночны/$0-$83,350 Жанаты
15 працэнтаў - $41,676-$459,750 Адзіны/$83,351-$517,200 XNUMX Жанаты
20 працэнтаў - $459,751+ Халасты/$517,201 XNUMX Жанаты
Такім чынам, з нашага прыкладу вышэй, скажам, што вы прадалі свой дом і атрымаеце прыбытак у 190,000 2021 долараў у XNUMX годзе. Прымаючы, што вы адзінокі, вы разлічыце падаткі на прырост капіталу з гэтага продажу наступным чынам:
40,400 0 $ * 0 працэнтаў = XNUMX $
(190,000 40,401 - 149,599 XNUMX $) = XNUMX XNUMX $
149,599 15 $ * 22,439 працэнтаў = XNUMX $
$ 0 + $ 22,429 = $ 22,429
Гэта спрошчаны варыянт пошуку падатковага цяжару на прырост капіталу, але асновы ёсць. Вы можаце завінаваціць 22,429 190,000 долараў ЗША падаткаў за гэты продаж. Гэта вельмі шмат, нават калі вы памятаеце, што зарабілі XNUMX XNUMX долараў прыбытку, каб заплаціць яго. (Яшчэ больш, калі вы памятаеце, што, прадаўшы свой дом, вам трэба будзе знайсці новы на гарачым рынку...) На шчасце, IRS зрабіла выключэнне, каб дапамагчы домаўладальнікам з гэтай праблемай.
Выключэнне прыросту капіталу
Калі вы атрымліваеце прыбытак ад продажу вашага дома, вы можаце выключыць першыя 250,000 500,000 долараў гэтага прыбытку з падаткаў. Для сямейных пар, якія падаюць сумесную заяву, гэтая лічба павялічваецца да XNUMX XNUMX долараў.
Важна тое, што гэта выключэнне тычыцца вашых прыбыткаў, а не агульных продажаў. Такім чынам, з нашага прыкладу вышэй, скажам, што вы прадалі свой дом за 450,000 190,000 долараў як адзін чалавек. Ваш прыбытак ад продажу склаў XNUMX XNUMX долараў. Вы можаце выключыць увесь прыбытак з падаткаў і нічога не павінны.
З іншага боку, скажам, што вы атрымалі ад продажу 280,000 30,000 долараў прыбытку. Пасля выключэння прыросту капіталу вы павінны падаць падаткі на астатнія 0 0 долараў. (Што, паколькі ўсё гэта трапіла б у XNUMX-працэнтную катэгорыю падатку на прырост капіталу, зноў даходзіць да XNUMX долараў падаткаў.)
Каб прэтэндаваць на гэта выключэнне, вы павінны прайсці тэст на права ўласнасці і выкарыстання. Гэта азначае, што вы павінны валодаць домам і выкарыстоўваць яго ў якасці асноўнага месца жыхарства не менш за два гады з пяці гадоў да яго продажу. Гэта не павінна быць бесперапынным. Вы можаце жыць у доме перыядычна, калі гаворка ідзе не менш за два гады ў сукупнасці. (Глядзіце публікацыю 523 IRS, каб атрымаць поўнае апісанне патрабаванняў тэсту на выключэнне.) Члены ўзброеных сіл ЗША, дыпламатычнай службы, Корпуса міру і актыўнай разведкі могуць разлічваць іх бесперапыннае выкарыстанне па-рознаму ў залежнасці ад іх графікаў разгортвання.
Правільна разлічыце падаткі на прырост капіталу
Як мы згадвалі вышэй, прырост капіталу ад продажу дома крыху больш складаны, чым звычайны прыбытак ад інвестыцый. У дадатак да першапачатковай цаны пакупкі дома вы таксама можаце адняць некаторыя выдаткі на закрыццё, выдаткі на продаж і падатковую базу маёмасці з падаткаабкладаемага прыросту капіталу.
Выдаткі на закрыццё могуць уключаць выдаткі, звязаныя з іпатэкай (напрыклад, калі вы папярэдне аплацілі працэнты пры куплі дома), і выдаткі, звязаныя з падаткамі.
Выдаткі на продаж звычайна адносяцца да любых грошай, якія вы выдаткавалі на продаж дома. Гэта ўключае ў сябе ганарары брокера, выдаткі на лістынг, юрыдычныя зборы, рэкламныя зборы, грошы, якія вы выдаткавалі на тое, каб дом выглядаў больш прэзентабельным для продажу, і іншыя звязаныя з гэтым выдаткі.
Падатковая база дома - гэта кошт любых сур'ёзных паляпшэнняў, якія вы зрабілі ва ўласнасці на працягу многіх гадоў. Па сутнасці, гэта любая сума грошай, якую вы выдаткавалі на фізічную канструкцыю, якая дадавала каштоўнасць дому. Яна памяншаецца на любы амартызацыю ў гэтай структуры (напрыклад, калі вы дадалі палубу, але потым дайце ёй разваліцца), хоць амартызацыя з'яўляецца незвычайнай праблемай для актыўна населеных дамоў.
Так, напрыклад, скажыце, што вы самотны і купілі дом за 250,000 750,000 долараў. Вы прадаеце яго за XNUMX XNUMX долараў. У вас ёсць наступныя спадарожныя выдаткі:
$40,000 XNUMX на рамонт кухні і ваннай пакоі;
35,000 XNUMX $ у якасці камісій брокера;
2,500 долараў, выдаткаваных на ўборку і арганізацыю дзён адчыненых дзвярэй;
5,000 долараў на аплату адваката і іншыя спадарожныя выдаткі на закрыццё.
Вы разлічыце падаткаабкладаемы прырост капіталу як:
$750,000 - ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500
$417,500 - $250,000 (выключэнне прыросту капіталу) = $167,500
Вы павінны падаткі на 167,500 XNUMX долараў.
Не прадавайце хутка
Калі гэта магчыма, не прадавайце свой дом менш чым праз год. Вы павінны чакаць не менш за два гады, каб прадаць свой дом, каб атрымаць права на выключэнне з прыросту капіталу. Тым не менш, нават калі вы не маеце права на выключэнне, вы ўсё роўна можаце звычайна плаціць па зніжанай стаўцы падатку на інвестыцыйныя актывы.
Гэта зніжаная стаўка - гэта тое, што вядома як стаўка доўгатэрміновых інвестыцый. Гэта тычыцца толькі актываў, якія вы трымаеце больш за год. Калі вы валодаеце маёмасцю менш за 12 месяцаў, вы павінны плаціць падаткі з любой прыбытку па звычайнай стаўцы даходу (гэта значыць па стаўцы, па якой працуюць падаткі IRS і атрыманы даход). Гэта значна вышэй, чым стаўка падатку на прырост капіталу.
Bottom Line
Асноўны спосаб паменшыць падаткі на прырост капіталу - пераканацца, што вы разлічваеце ўсе зніжэнні, якія IRS дазваляе да вашай агульнай прыбытку. Пасля гэтага выключэнне прыросту капіталу ліквідуе вялікую частку грошай, якія большасць домаўладальнікаў заробяць ад сваіх продажаў.
Парады па куплі дома
Выдатна, калі вы можаце зарабляць грошы на сваім доме, але перш за ўсё гэта павінна быць месца для жыцця. З дапамогай іпатэчнага калькулятара SmartAsset вы можаце дакладна вызначыць, колькі будзе каштаваць вам гэты новы дом, што дазволіць вам зрабіць правільны выбар для вашага бюджэту і вашай будучыні.
Фінансавы кансультант можа дапамагчы вам з падатковым планаваннем, каб вы не пераплачвалі. Знайсці кваліфікаванага фінансавага кансультанта не павінна быць складана. Бясплатны інструмент SmartAsset спалучае вас з трыма фінансавымі кансультантамі, якія абслугоўваюць ваш рэгіён, і вы можаце бясплатна апытаць супадзенні са сваім кансультантам, каб вырашыць, які з іх падыходзіць менавіта вам. Калі вы гатовыя знайсці кансультанта, які можа дапамагчы вам дасягнуць вашых фінансавых мэтаў, пачніце зараз.
Аўтар фота: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Паведамленне Як пазбегнуць падатку на прырост капіталу на нерухомасць упершыню з'явілася ў блогу SmartAsset.
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html