Прабачце, патэнцыйныя пакупнікі жылля, але ваша ўдача толькі пагоршылася. Калі вы думалі, што купля жылля на рынку з устойлівым высокім попытам на ўласнасць і нізкія запасы (ах, і рэкордна высокае падаражэнне жылля) будзе складанай, уключыце растуць працэнтныя стаўкі па іпатэцы. На рынку і без таго змяншальнай даступнасці канкурэнцыя за набыццё жылля толькі сталася яшчэ круцей.
Гэта маленькі сакрэт інфляцыя у цяперашні час стварае значны сустрэчны вецер для хатніх гаспадарак, прадпрыемстваў і эканомікі ў цэлым. Індэкс спажывецкіх цэн, які ўяўляе сярэднюю цану кошыка спажывецкіх тавараў і паслуг, павялічыўся амаль на 8% з лютага 2021 года па люты 2022 года. уключаючы двухзначны рост у гадавым вылічэнні ў 1948-х і 3.48-х гадах.) Па меры росту тэмпаў росту ІПЦ пакупніцкая здольнасць спажыўцоў зніжаецца. Прасцей кажучы, ваш долар не расцягваецца так далёка, таму вы павінны марнаваць больш грошай, каб купіць тыя ж тавары і паслугі, у выніку чаго ў вас застаецца менш рэшткавага прыбытку на зберажэнні або дыскрэцыйныя прадметы.
Для барацьбы з інфляцыяй Федэральны камітэт па адкрытым рынку вырашыў у сераду павысіць стаўку федэральных сродкаў, працэнтная стаўка, па якой дэпазітарныя і фінансавыя ўстановы (гэта значыць банкі) выдаюць адзін аднаму дадатковыя рэзервы за ноч. Гэта быў першы раз, калі палітыкі ФРС павысілі стаўку з 2018 года. Пасля вагання паміж 0% і 0.25% FOMC вырашыў ініцыяваць павышэнне стаўкі па фондах ФРС на чвэрць працэнта, якая цяпер вагаецца паміж 0.25% і 0.5% . Эксперты чакаюць, што толькі ў гэтым годзе будзе шэсць дадатковых павышэнняў стаўкі (кожнае на чвэрць працэнтнага пункта), што пакіне стаўку ФРС ад 1.75% да 2% да канца 2022 года.
Чаму павышэнне стаўкі ФРС мае значэнне для патэнцыйных пакупнікоў жылля? Карацей кажучы, в працэнтная стаўка па іпатэцы свабодна адсочвае стаўку ФРС. ("Слаба", таму што адносіны прамежкаваюцца прыбыткам 10-гадовага казначэйства.) Па меры росту стаўкі кошт пазычнага капіталу або працэнтныя стаўкі па крэдытах па крэдытных картах, аўтакрэдытах, студэнцкім даўгавым пазыках і так, іпатэчных крэдытах, таксама павялічыцца. Гэта зніжае попыт хатніх гаспадарак на дарагія тавары, якія звычайна фінансуюцца за кошт доўгу, такія як аўтамабілі, дамы і навучанне ў каледжы. І большасць пакупнікоў жылля -87%, па дадзеных Нацыянальнай асацыяцыі рыэлтараў, выкарыстоўваць іпатэчнае фінансаванне для набыцця жылля.
Яшчэ да абвешчанага павышэння стаўкі працэнтныя стаўкі па іпатэцы раслі, у асноўным у адказ на павышэнне даходнасці 10-даходных казначэйскіх аблігацый. Пасля дасягнення рэкордна нізкага ўзроўню ў 2.65% у студзені 2021 года сярэдняя стаўка па іпатэцы з фіксаванай стаўкай на 30 гадоў перавысіла 3.92% у сярэдзіне лютага, перш чым знізілася да 3.85% у пачатку сакавіка (Сярэдняя стаўка склала з таго часу, як уваскрос да 4.16%). У пачатку года многія прагнозы паказвалі, што працэнтныя стаўкі па іпатэцы будуць вагацца каля 4% да канца 2022 года, але прагнозы, верагодна, будуць скарэкціраваны ў бок павышэння ў адказ на сігнал ФРС аб сямі павышэнні ставак у 2022 годзе. (Гэта было часцей чакайце чатыры-пяць павышэння стаўкі ў пачатку года.)
Працэнтныя стаўкі па іпатэцы гуляюць неад'емную ролю ў здольнасці хатніх гаспадарак набываць дом. З ростам стаўкі павялічваецца і агульны штомесячны плацёж па іпатэцы. Гэты плацёж вядомы як «PITI» для падаткаў асноўнага доўгу, працэнтаў, падаткаў на маёмасць і страхавання. Выкажам здагадку, што тыповы пакупнік закладвае 80% на 30-гадовую іпатэку з фіксаванай стаўкай і плаціць падатак на нерухомасць і страхоўку ў памеры 4% ад кошту жылля. Для пакупніка з звычайнай іпатэчнай пазыкай агульны штомесячны плацёж па іпатэцы за дом па сярэдняй цане ў 2021 годзе (353,400 XNUMX долараў ЗША у адпаведнасці з Нацыянальная асацыяцыя рыэлтараў) складае 2,317 долараў па стаўцы 2.65%, 2,387 долараў па стаўцы 3.11% і 2,503 долараў па стаўцы 3.85%. Іншымі словамі, павелічэнне працэнтнай стаўкі па іпатэцы на 1.2 працэнтнага пункта з 2.65% да 3.85% павялічвае агульны штомесячны плацёж па іпатэцы за жыллё па сярэдняй цане амаль на 200 долараў, або больш за 2,200 долараў у год. Уплыў павышэння ставак на агульны штомесячны плацёж па іпатэцы меншы для дамоў з больш нізкімі коштамі і больш для дамоў з больш высокімі коштамі.
Па меры павелічэння агульнага штомесячнага плацяжу па іпатэцы павялічваецца і даход, неабходны для атрымання іпатэчнага крэдыту. Пры працэнтнай стаўцы па іпатэцы ў 2.65% пакупніку жылля, які шукае звычайную пазыку, спатрэбіцца кваліфікацыйны даход у памеры амаль 93,000 2021 долараў для дома па сярэдняй цане ў 95,500 годзе. Аднак гэты даход павялічваецца да амаль 3.11 100,000 долараў са стаўкай 3.85% і да крыху больш за 1.2 2.65 долараў са стаўкай 3.85%. Павышэнне стаўкі на 7,500 адсоткавага пункта з XNUMX% да XNUMX% азначае павелічэнне амаль на XNUMX долараў неабходнага даходу для атрымання іпатэчнага крэдыту. Як і ў выпадку з агульным штомесячным плацяжом па іпатэцы, уплыў павышэння ставак на неабходны кваліфікацыйны даход меншы для дамоў з больш нізкімі коштамі і больш для дамоў з больш высокімі коштамі.
Па меры росту працэнтнай стаўкі па іпатэцы максімальная цана жылля, даступная для хатніх гаспадарак, зніжаецца. З працэнтнай стаўкай па іпатэцы ў 2.65% тыповы пакупнік з звычайнай іпатэчнай пазыкай можа набыць дом у 3.81 разы даходу сям'і. Напрыклад, пакупнік з даходам хатняй гаспадаркі 100,000 381,000 долараў можа дазволіць сабе максімальную цану жылля ў 2.65 353,000 долараў са стаўкай 3.85%. Дамашняя гаспадарка можа дазволіць сабе максімальную цану жылля ў 30,000 7.3 долараў са стаўкай XNUMX%, што знізілася амаль на XNUMX XNUMX долараў, або на XNUMX%.
У эпоху рэкордна высокага росту коштаў на жыллё зніжэнне пакупніцкай здольнасці апынецца больш вострым для ўсіх хатніх гаспадарак, але асабліва для пакупнікоў жылля з нізкім даходам і тых, хто ўпершыню купляе жыллё, якія ўжо сутыкаюцца з абмежаваннямі ў дачыненні да даходу, багацця або крэдыту ( і часта ўсё вышэйпералічанае). Для хатніх гаспадарак, якія знаходзяцца на маржы, або патэнцыйных пакупнікоў жылля, якія ледзь адпавядаюць крытэрам, каб прэтэндаваць на атрыманне іпатэчнага крэдыту, павышэнне працэнтных ставак па іпатэцы можа падштурхнуць іх да «недаступнай» тэрыторыі. Іншымі словамі, гэта можа пазбавіць іх магчымасці прэтэндаваць на атрыманне іпатэчнага крэдыту, што робіць домаўладанне недасягальным, па меншай меры часова. На колькі вырастуць стаўкі па іпатэцы, пакажа час. На дадзены момант патройная пагроза высокага падаражэння цэн на жыллё, абмежаванага прапановы і больш высокіх (і растучых) ставак будзе працягваць зніжаць даступнасць. Дзякуй, інфляцыя.
Гасцявыя каментарыі, падобныя да гэтага, пішуць аўтары па-за рэдакцыяй Barron's і MarketWatch. Яны адлюстроўваюць перспектыву і меркаванні аўтараў. Адпраўляйце прапановы каментарыяў і іншыя водгукі [электронная пошта абаронена].
Як новая палітыка працэнтных ставак ФРС паўплывае на цэны на нерухомасць?
памер тэксту
Крыніца: https://www.barrons.com/articles/home-buyers-are-facing-a-triple-threat-51647609028?siteid=yhoof2&yptr=yahoo