Я купляю дом са сваёй 74-гадовай маці, але іпатэка будзе на маё імя. Як мы павінны назваць дом?

Паважаны MarketWatch,

Я хацеў бы пабачыць, ці можаце вы даць мне парады па набыцці жылля ў маёй маці, якой 74 гады. іпатэка ў памеры 240,000 220,000 долараў. Іпатэка будзе толькі на маё імя. Пасля таго, як дом маёй маці будзе прададзены, яна аддасць мне частку выручкі ад свайго дома — 100,000 XNUMX долараў, каб я мог перагледзець сваю іпатэку і знізіць штомесячны плацёж.

Нашы пытанні: як назваць дом, у якім мы абодва будзем жыць? Ці варта пазначаць абодва нашы прозвішчы на ​​доме з супольнікамі з правам выжывання? Акрамя таго, ці будуць грошы, якія яна дае мне на пераробленую іпатэку, лічыцца падарункам для мяне, калі я павінен буду плаціць падаткі? Ці ёсць спосаб пазбегнуць гэтага? І маё апошняе пытанне: ці варта мне таксама ўключаць сваю дарослую дачку ў тытул дома, таксама ў якасці сумесных арандатараў з правам выжывання, каб дом быў ёй, калі нас з маці больш не будзе на гэтай Зямлі?

Калі вы не можаце адказаць на гэтыя пытанні, ці не маглі б вы сказаць мне, ці трэба мне пагаварыць з адвакатам па нерухомасці, з падатковым адвакатам або з CPA? Я не ведаю, каму мне трэба задаваць такія пытанні. Я з задавальненнем чытаю вашу калонку. Дзякуй за дапамогу.

З павагай,

Пераезд да мамы

"Вялікі ход" - гэта рубрыка MarketWatch, якая разглядае тонкасці і недахопы нерухомасці, пачынаючы ад навігацыі па пошуку новага дома і заканчваючы заявай на іпатэку.

У вас ёсць пытанне наконт пакупкі або продажу дома? Вы хочаце ведаць, дзе павінен быць ваш наступны крок? Адправіць па электроннай пошце Джэйкаба Пасі на [электронная пошта абаронена].

Дарагі Moving,

Вельмі прыемна, што вы плануеце купіць дом са сваёй маці, бо я ўпэўнены, што гэта дасць ёй адчуванне камфорту, калі яна старэе і патрабуе дадатковай дапамогі. Я ведаю, што вы не спыталі ў мяне думкі наконт гэтай дамоўленасці, але я быў бы недапушчальны, калі б не прапанаваў мець шмат шчырых размоў адзін з адным, дзе вы абмяркоўваеце свае чаканні ад сумеснага жыцця. Гэта будзе сур'ёзнай зменай для вас абодвух, і, як і ў выпадку з любым суседам па пакоі, лепш быць на адной старонцы раней часу, каб забяспечыць мірнае сужыццё.

Я павінен прызнаць, што я блытаюся з графікам, які вы двое выбралі. Калі няма прычын, чаму набываць дом самастойна, каб пачаць, мае сэнс, я не разумею, чаму б вы двое не пачакалі б яшчэ трохі, каб набыць дом разам - асабліва калі вы мяркуеце, што абодва знаходзяцца ў доме справа. Аб'яднанне вашых рэсурсаў адразу можа дазволіць вам скарыстацца лепшым фінансаваннем.

Пераробка іпатэкі можа быць выгаднай для многіх домаўладальнікаў. Гэта дазволіць вам скараціць даўгавыя абавязацельствы без змены працэнтнай стаўкі або тэрміну пазыкі. У той час, калі стаўкі па іпатэцы растуць, гэта можа быць лепшым варыянтам для многіх домаўладальнікаў, чым рэфінансаванне, калі ваша галоўная мэта - паменшыць суму запазычанасці ў вас.

У гэтай стратэгіі ёсць некаторыя недахопы. Для пачатку, не ўсе іпатэчныя крэдыторы дазваляюць гэта рабіць, таму гэта трэба будзе ўдакладніць загадзя. І нават калі крэдытор дазваляе гэта зрабіць, яны не могуць зрабіць гэта для ўсіх відаў крэдытаў. У прыватнасці, пазыкі з дзяржаўнай падтрымкай, уключаючы пазыкі FHA і VA, не могуць быць перароблены. І крэдытны сэрвіс спаганяе з вас плату за пераафармленне. Па гэтых прычынах некаторыя пазычальнікі выбіраюць проста ўносіць дадатковыя плацяжы па сваёй іпатэцы, а не праходзіць поўны працэс перабудовы.

У вашай сітуацыі ўнёсак вашай маці можа лічыцца падарункам, калі яна не ў іпатэцы, хоць вы не будзеце плаціць падаткі на гэта. Вы павінны пракансультавацца з бухгалтарам, каб атрымаць іх экспертную кансультацыю, але, хутчэй за ўсё, ёй спатрэбіцца падаць дэкларацыю падарункавага падарунка. Тым не менш, калі яна не дорыць мільёны долараў вам і іншым, цалкам верагодна, што яна ніколі не будзе вінаватая падаткамі з гэтых грошай з-за пажыццёвага выключэння.

Яна можа быць на тытуле, не будучы ў іпатэцы, але гэта не абавязкова проста. Калі вы думаеце пра тое, каб дадаць яе ў дагавор пазней пасля таго, як вы купілі дом і ўзялі іпатэку, вам варта пракансультавацца з юрыстам па нерухомасці. Некаторыя крэдыторы будуць уключаць пункты, якія прадугледжваюць, што пазыка павінна быць вернута ў поўным аб'ёме, калі ў назве жылля будуць унесены значныя змены, і вы хочаце, каб юрыдычны эксперт разгледзеў любы іпатэчны дагавор, каб праверыць, ці будзе гэта так.

Калі вы замест гэтага плануеце, каб ваша маці з самага пачатку брала права на дамову без яе ў іпатэцы, вам трэба будзе пракансультавацца з іпатэчным крэдыторам, каб атрымаць іх адабрэнне на гэтую дамоўленасць. Як тлумачыць у сваім блогу юрыст па нерухомасці з Нью-Ёрка Вікторыя Сподэк: «Банк павінен быць упэўнены, што яго інтарэсы абаронены, таму што ён пазычае вялікую суму грошай. Магчымасць банка прадаць маёмасць у выпадку дэфолту мае вырашальнае значэнне для іх мадэлі, і ён не будзе даваць грошы ў пазыку, пакуль не будзе абаронены».

Праблема, якая можа ўзнікнуць з-за наяўнасці некалькіх асоб на права ўласнасці, але толькі аднаго ў іпатэцы, заключаецца ў тым, што валоданне домам становіцца складаным. З пункту гледжання крэдытора, ваша мама будзе мець правы на дом, якія могуць абцяжарыць продаж, калі вы патрапілі ў спагнанне. Так што крэдыторы часта робяць у такім сцэнары, кажа Сподэк, каб абодва ўладальнікі падпісалі іпатэку, у той час як толькі адзін чалавек падпісаў запіску, якая з'яўляецца абяцаннем вярнуць пазыку. Такім чынам, «калі пазыка не будзе выплачана або стане дэфолтам, то банк усё роўна будзе мець права прадаць дом, каб атрымаць яго пагашэнне», - піша яна.

Зноў жа, вы можаце разгледзець пытанне аб тым, каб ваша маці была ўключана ў спіс іпатэкі. Калі ў яе няма праблем з крэдытам, яе дадатковыя даходы ад сацыяльнага страхавання і актывы могуць дапамагчы вам атрымаць лепшую стаўку па іпатэцы. Гэта таксама аблегчыць праблемы, якія ўзнікаюць з-за таго, што яна выплачвае пазыку, калі яе дом прадае.

Што тычыцца таго, як вы называеце дом, я лічу, што важна ўлічваць, чаму вы жадаеце быць абодва ў гэтым званні і якія вашы мэты ў гэтым. Здаецца відавочным, што для вас абодвух важна пазбягаць завяшчання, але сумесная арэнда можа несці некаторыя рызыкі. Напрыклад, калі адзін з вас улезе ў доўг і не можа яго пагасіць, крэдыторы могуць прад'явіць прэтэнзіі на маёмасць. Вось чаму даданне вашай дачкі ў тытул таксама можа быць рызыкоўным крокам.

Для вас усіх перадача дома ў жывы давер можа мець найбольшы сэнс. Гэта дасць вам кантроль над тым, што адбываецца з домам, калі вы і ваша маці паміраеце, і дазволіць вам заставацца ў доме, пакуль вы абодва яшчэ жывыя. Мала таго, што дом можа лёгка перайсці да вашай дачкі, але яна можа пазбегнуць некаторых падаткаў і збораў за спадчыну. Вам трэба будзе наняць адваката, каб аформіць давер і правільна структураваць яго для вас, але, улічваючы складанасць вашага жылля, гэта можа быць лепшым рашэннем вашай праблемы і забяспечыць вам і вашу маці гарантыі таго, што вы зможаце жыць у гэтым доме да канца вашых дзён.

Адпраўляючы свае пытанні па электроннай пошце, вы згаджаецеся публікаваць іх ананімна на MarketWatch. Адпраўляючы сваю гісторыю ў Dow Jones & Company, выдаўцу MarketWatch, вы разумееце і згаджаецеся з тым, што мы можам выкарыстоўваць вашу гісторыю або яе версіі ва ўсіх СМІ і платформах, у тым ліку праз трэціх асоб.