Паляпшэнне крэдытных балаў для арэнднага жылля, а не забарона на іх, - вось адказ

Па ўсёй краіне расце занепакоенасць тым, як і чаму людзі не адпавядаюць патрабаванням для арэнды жылля. Актывісты, якія сцвярджаюць, што клапоцяцца пра найлепшыя інтарэсы патэнцыйных жыхароў арэнднага жылля, спрабавалі забараніць праверку крымінальнага мінулага, папярэднія запісы аб высяленні і крэдытныя балы ў рамках ацэнкі рызыкі, якая выкарыстоўваецца пастаўшчыкамі жылля для праверкі арандатараў. У Мінеапалісе, напрыклад, гарадскі савет увёў абмежаванні на выкарыстанне крэдытных балаў. Член Савета, які падтрымлівае ўмяшанне, сказаў, што рост коштаў і дэфіцыт жылля "выклікаюць тэрміновую падтрымку людзей, якія з'яўляюцца найбольш уразлівымі арандатарамі". Але ці з'яўляецца абмежаванне або забарона чэкаў у крэдыт найлепшым спосабам дапамагчы людзям са слабай, дрэннай крэдытнай гісторыяй або без яе?

Нядаўняя справаздача Бюро па абароне спажывецкіх фінансаў (CFPB) можа падліць масла ў агонь. Справаздача з нязручнай назвай Рынак праверкі арандатараў, інвентарызуе ўсе мажлівыя скаргі з ацэнкай рызыкі пастаўшчыкамі жылля. Вось мая любімая інфармацыя пра дадзеныя аб высяленні:

«Збор гэтых даных, у прыватнасці даных грамадзянскіх і крымінальных дакументаў, і правільнае супастаўленне сабраных даных з асобным патэнцыйным арандатарам можа быць складаным. Напрыклад, згодна з адным даследаваннем 3.6 мільёна судовых пратаколаў аб высяленні, 22 працэнты спраў аб высяленні з'яўляюцца неадназначнымі або ілжывымі. У выніку даныя, прадстаўленыя ў справаздачах аб праверцы арандатараў і на якія абапіраюцца пры распрацоўцы запатэнтаваных ацэнак рызыкі арандатараў, часта неадназначныя або састарэлыя і могуць быць памылковымі».

Гэта прымусіла мяне ўголас рассмяяцца, бо развілася цэлая галіна, якая сцвярджае, што краіна сутыкнулася з «крызісам высялення» або «эпідэміяй». Гэта відавочна ілжыва і адна з прычын, па якой лёгка прыйсці да такой высновы, заключаецца менавіта ў тым, што няма дакладных або паслядоўных дадзеных аб высяленнях. У сучасным свеце немагчыма зрабіць якія-небудзь заявы аб высяленні, якое вызначаецца як фактычнае гвалтоўнае выдаленне з арэнднай нерухомасці, надзвычай рэдкая. Пасля падачы заявы большасць высяленняў прыводзіць да звальнення або неадназначных вынікаў. Толькі невялікая колькасць прыводзіць да таго, што праваахоўныя органы выцягваюць рэчы з кватэры. Тым не менш, агрэсіўныя прыхільнікі жадаюць гэтага ў абодвух напрамках; дадзеныя паказваюць на «крызіс», але дадзеныя дрэнныя, не выкарыстоўвайце іх для адбору.

Літанія ў пачатку справаздачы можа дакладна адлюстроўваць расчараванне з нагоды таго, што спажыўцы вымушаныя падвяргаць сябе ацэнцы рызыкі; але арэнда жылля не з'яўляецца правам і не «правам» па любым вызначэнні. Я б дадаў да гэтага «пакуль», бо гэта менавіта тое, што сцвярджаюць абаронцы, што гэта сапраўды так права любога чалавека патрабаваць доступу да прыватнай уласнасці для пражывання незалежна ад профілю рызыкі.

Некаторыя з нас разглядаюць жыллё як тавар і здаюць яго ў арэнду гэтак жа, як арэнд аўтамабіля або любога іншага прадмета. Ацэнка рызыкі робіць магчымай арэнду жылля, і без магчымасці праверкі або агляду мінулых паказчыкаў меншае, больш даступнае жыллё знікне. Меркаванне, што жыллё - гэта права і што любы чалавек можа забраць чужую маёмасць, каб атрымаць жыллё, з'яўляецца небяспечным і пагражае падарваць прыватнае арэнднае жыллё. Пра гэта варта весці жорсткую і жорсткую дыскусію.

Але якое рашэнне сапраўднай праблемы людзей, якія маюць менш грошай і змагаюцца з эканомікай, маюць больш высокі профіль рызыкі і, такім чынам, складаней знайсці жыллё? Адным з адказаў з'яўляецца забараніць прагляд або абмежаваць яго такім чынам, каб адзіным варыянтам зніжэння рызыкі было павышэнне арэнднай платы. Абаронцы таксама хочуць абмежаваць гэта, вядома, шляхам кантролю арэнднай платы. Кантроль арэнднай платы пагаршае інфляцыю жылля, ствараючы дэфіцыт і нармаванне.

Сапраўдным рашэннем з'яўляецца паляпшэнне крэдытных балаў і стварэнне стымулаў для людзей, якія арандуюць жыллё, своечасова плаціць за арэнду. Калі яны не могуць, больш за ўсё патрэбна грашовая дапамога. Але ці існуюць рынкавыя стымулы для крэдытавання і паляпшэння профілю рызыкі арандатараў?

У справаздачы CFPB пра крэдытныя балы гаворыцца наступнае:

«Гісторыя папярэдніх арэндных плацяжоў, якая, здавалася б, вельмі важная для рашэння арэндадаўца аб арэндзе, у пераважнай большасці не адлюстроўваецца ў справаздачах аб праверцы арандатараў або ў балах рызыкі. Прамысловыя ацэнкі ахопу гісторыі арэндных плацяжоў у сістэме спажывецкай справаздачнасці складаюць ад 1.7 да 2.3 працэнта арандатараў у ЗША».

Прыватная кампанія, Піньята, прыдумаў бізнес-мадэль, якая робіць менавіта гэта. Piñata спалучае прамы маркетынг з кіраваннем зборам арэнднай платы. Калі жыхар, які знаходзіцца ў будынку, якім кіруе кампанія, якая выкарыстоўвае Piñata, і своечасова плаціць арэнду, ён можа атрымліваць балы за ўзнагароды ад папулярных брэндаў. Успрымайце гэта як праграму для частых пасажыраў для арандатараў. Піньята таксама паведамляе крэдытным бюро станоўчую інфармацыю аб арэндзе. Стымулы для рэзідэнтаў рэальныя, з бясплатнымі прапановамі неабходных ім прадуктаў і лепшым крэдытным рэйтынгам.

Я пагаварыў з Лілі Лю, генеральным дырэктарам кампаніі Piñata, ці занепакоеная яна новымі правіламі, асабліва платформамі, якія збіраюць інфармацыю аб заяўніках і рэзідэнтах у маштабе. «Алгарытмы з масіўнымі наборамі даных становяцца настолькі добрымі, што цяжка зразумець, як яны не будуць інтэграваныя ў гэтыя рашэнні, — сказаў Лю, — хоць і парывамі, пакуль усё не стане больш нармалізаваным». Яна рэкламуе Piñata як рашэнне для жыхароў, паколькі гэта «дынамічны інтэрактыўны прадукт, які дапамагае арандатарам зразумець свае «памылкі» і наступствы пэўных дзеянняў, а таксама дапамагае ім змяніць свае паводзіны, каб пабудаваць для сябе лепшую фінансавую будучыню».

Без сумневу, многія абаронцы арандатараў пагарджалі б гэтай мадэллю; людзі наогул не павінны плаціць за арэнду, і чаму мы павінны цкаваць іх бясплатнымі прапановамі на AmazonAMZN
рабіць тое, што яны не павінны рабіць. Выдатна. Гэта ўнутрана паслядоўны аргумент для сацыяліста. Тым не менш, у рэальным свеце пашырэнне такой праграмы, як Піньята, для людзей, якія ўжо маюць дрэнную, худую або адсутную крэдытную базу, сапраўды дапаможа людзям павысіць крэдытную вагу і палепшыць іх жыццё арандатараў у будучыні. Амаль усе скаргі, прыведзеныя ў справаздачы CFPB, могуць быць вырашаны з дапамогай такой спажывецкай мадэлі, заснаванай на стымулах, нават для людзей з меншымі грашыма.

Адказ на праблему з дрэннай крэдытнай гісторыяй або іншыя дэфекты ў гісторыі арэнды заключаецца не ў тым, каб яе знішчыць, а ў тым, каб прапанаваць рэальную дапамогу і стымулы для паляпшэння паслужных спісаў людзей і ўзнагародзіць іх. Гэта стварае інвестыцыі ў поспех не толькі для пастаўшчыка жылля, які бачыць збор арэнднай платы на ўзроўні 100%, але і для спажыўцоў, якія пачынаюць бачыць станоўчы крэдыт, што дапаможа, магчыма, прывесці да паляпшэння пакупніцкай здольнасці, у тым ліку для ўласнасці на жыллё. Ацэнка рызыкі ніколі не знікне ў арэнднай эканоміцы, і калі яна будзе адрэгулявана, меншыя, больш даступныя прадпрыемствы перастануць арандаваць жыллё, будзе больш дэфіцыт жылля і больш высокія арэндныя стаўкі. Гэта нікому не дапамагае, асабліва людзям, якія змагаюцца з крэдытнымі праблемамі.