Сардэчна запрашаем у падкаст нерухомасці Benzinga. Сёння мы маем Раян Фрэйзер, які з'яўляецца генеральным дырэктарам платформы інвестыцый у нерухомасць Прыехаў дамоў.
Выслухоўваць гэты эпізод of Лянівы гаспадар на Бенцынге.
Кевін Вандэнбос: Дык што ж такое Arrived?
Раян Фрэйзер: Гэта платформа, якая дазваляе любому лёгка інвеставаць у арэнду нерухомасці. І тое, як гэта працуе, заключаецца ў тым, што людзі могуць купляць акцыі асобных дамоў ад 100 да 10,000 XNUMX долараў і больш, колькі б вы ні хацелі ўкласці ў гэтую ўласнасць. А потым Прыехаў, бярэ на сябе ўсе работы па кіраванні маёмасцю. Такім чынам, усё, што тычыцца кіравання маёмасцю або арэнды актываў. Уплыў заключаецца ў тым, што інвестары па-ранейшаму могуць выбіраць, як яны жадаюць стварыць свой партфель індывідуальнай арэнднай нерухомасці. Яны могуць інвеставаць практычна любую суму капіталу, якую захочуць, і дыверсіфікаваць яе ў розныя ўласцівасці.
І тады гэта становіцца пасіўнай інвестыцыяй адтуль, з Прыбыў клопат пра кіраўніцтва.
Кевін Вандэнбос: Якім быў попыт на інвестараў, якія ўкладваюць грошы ў гэтую канкрэтную нерухомасць?
Раян Фрэйзер: Я думаю, што для нас было нечаканасцю тое, наколькі вялікая цікавасць была, калі ў нас было амаль 100 тысяч чалавек, якія зарэгістраваліся, каб інвеставаць ва ўласнасць і купляць акцыі асобных дамоў.
І я думаю, што мы думалі, што людзям можа спатрэбіцца больш часу, каб зразумець канцэпцыю пакупкі долі арэнднай нерухомасці. Але я думаю, што інвестыцыі ў дробавыя долі акцый і іншыя актывы сталі крыху больш звычайнымі і папулярнымі, я думаю, што ў людзей ёсць месца ў свядомасці, дзе яны могуць зразумець.
Яны кажуць: «Добра, я магу валодаць доляй гэтай уласнасці. Я буду атрымліваць прапарцыйную прыбытковасць, грашовы паток ад даходаў ад арэнды або любога росту кошту маёмасці ў залежнасці ад колькасці акцый, якімі я валодаю. І гэта дае мне большы кантроль над тым, колькі я інвестую, і магчымасць дыверсіфікаваць».
Для мяне і для сузаснавальнікаў Arrived наш асабісты вопыт жадання інвеставаць ва ўласнасць быў галоўным рухаючым фактарам. Пакуль мне было ад сярэдзіны дваццаці да трыццаці гадоў, я проста перасоўваўся. Проста мы ніколі не былі ў адным месцы, дастаткова доўга, там, дзе гэта мела сэнс, інвеставаць на працягу 5, 10+ гадоў, што сапраўды неабходна ў сферы нерухомасці, каб пераадолець перашкоду транзакцыйных выдаткаў і атрымаць любы тып матэрыяльнай прыбытку. І таму я некаторы час сумняваўся ў гэтым.
Чаму гэта павінна быць такім двайковым, што вы назапашваеце некалькі гадоў на гэтыя авансавыя плацяжы, якія ў наш час часта складаюць шасцізначныя лічбы, і потым вы адданыя гэтаму гораду або гэтай уласнасці назаўсёды або сапраўды на доўгатэрміновую перспектыву?
І вось такая ідэя Arrived. Як мы глядзім на гэтыя бар'еры, якія перашкаджаюць людзям сёння пачаць валодаць нерухомасцю? Неабходны капітал, абавязацельствы па часе і вопыт, і як мы знізім бар'ер для ўваходу? Такім чынам, калі ў вас ёсць час і вопыт, але, магчыма, не дастаткова капіталу, каб дыверсіфікаваць столькі аб'ектаў, колькі хочаце, Arrived можа палегчыць вам гэта.
У вас няма часу інвеставаць у новыя рынкі і ствараць там прысутнасць, і вы хочаце мець магчымасць дыверсіфікаваць. Прыбыўшы можа прыняць удзел у гэтым сцэнары, а таксама. Такім чынам, гаворка ідзе пра тое, каб узяць гэтыя тры віды асноўных камянёў, якія перашкаджаюць людзям укладваць час і вопыт, і зрабіць гэта вельмі зручным для пачатку.
Кевін Вандэнбос: Як вы можаце прапанаваць гэтыя інвестыцыі неакрэдытаваным інвестарам?
Раян Фрэйзер: Гэта была вельмі важная частка Arrived. Місія Arrived - пераканацца, што гэтыя інвестыцыі даступныя ўсім, хто хоча інвеставаць у арэнду нерухомасці. Толькі 7% людзей у гэтай краіне інвестуюць у нерухомасць па-за межамі свайго асноўнага месца жыхарства.
Гэта велізарны разрыў з пункту гледжання колькасці людзей, якія змаглі інвеставаць.
Часткова гэта было прапрацоўкай гэтага на аснове вопыту прадукту. Такім чынам, магчымасць купляць акцыі прадугледжвала, што Arrived бярэ на сябе большую частку працоўнай часткі кіравання інвестыцыямі, каб большай колькасці людзей было зручна інвеставаць.
Але іншая частка заключалася ў тым, каб пераканацца, што неакрэдытаваныя інвестары могуць інвеставаць, гэта значыць людзі, якія не маюць чыстага капіталу больш за 1 мільён долараў або гадавога даходу не перавышаюць 200 ці 300 тысяч долараў. А каб зрабіць гэта, трэба было амаль год працаваць з SEC і прыняць гэтую мадэль у адпаведнасці з правілам A+, які ў асноўным стварыў працэс IPO індывідуальнага дома. Сённяшняя платформа Arrived - гэта платформа для правядзення IPO асобных дамоў. І мы прайшлі працэс у адпаведнасці з правілам A+, дзе SEC разглядала і кваліфікавала нашы прапановы, каб мы маглі зрабіць іх даступнымі.
Кожны раз, калі вы робіце інвестыцыі даступнымі для неакрэдытаваных інвестараў, планка раскрыцця інфармацыі значна вышэйшая. І таму на нашым вэб-сайце ёсць шмат інфармацыі аб кожнай уласнасці. Такія рэчы, як фактары рызыкі, фінансавыя паказчыкі, у выніку мы таксама прадстаўляем штогадовыя правераныя фінансавыя справаздачы аб нашай уласнасці, якія таксама разглядаюцца SEC.
Такім чынам, мы сапраўды патрацілі час, каб прайсці гэты працэс, каб пераканацца, што гэта шырока даступна. Наяўнасць гэтых прапаноў, структураваных такім чынам, дае некаторыя варыянты ліквіднасці, дзе людзі могуць з часам атрымаць доступ да ліквіднасці сваіх інвестыцый, калі яны таксама гэтага захочуць.
Сапраўды, гэтыя дзве рэчы, падтрымка неакрэдытаваных інвестараў і падтрымка некаторых будучых варыянтаў ліквіднасці, якія мы зараз ствараем, сапраўды былі прычынай таго, што мы пайшлі па шляху рэгулявання A+, калі мы распрацоўвалі прадукт і працавалі з SEC.
Кевін Вандэнбос: Чаму хтосьці хацеў бы патрапіць на гэты рынак цяпер? Ці ёсць у вас асцярогі, што рынак жылля можа абваліцца?
Раян Фрэйзер: Я думаю, што гэта, безумоўна, быў цікавы час на рынку за апошнія 18 месяцаў або каля таго, калі мы перажылі пандэмію COVID, і мы ўбачылі, што было шмат уздзеянняў на рынак жылля з таго, што мы ўбачылі, што людзі пераехалі з гэтых гарадскіх цэнтраў, дзе яны знаходзяцца, цэнячы большую прастору, якую яны цэняць, перамяшчаюцца крыху за межы цэнтра, і яны альбо гатовыя выдаткаваць грошы, каб купіць дом, альбо яны у пошуках якасці.
Дамы для арэнды з большай плошчай, якія адрозніваюцца ад гэтых шматкватэрных дамоў, у якіх яны жылі раней, у той жа час ФРС мяняла працэнтныя стаўкі да мінімуму за ўвесь час, да нуля па стаўцы ФРС. Але мы ўбачылі, што стаўкі па іпатэчных крэдытах апускаюцца ніжэй за 3%, і гэтыя дзве рэчы, сярод іншых фактараў, сапраўды прывялі да паскарэння рынку жылля, у выніку павышэння коштаў.
Мы бачылі рост коштаў, які, верагодна, не з'яўляецца ўстойлівым у доўгатэрміновай перспектыве, і вы ўбачыце рост коштаў на 15%-20%+ у год. Гэта не тое, на што мы глядзелі на рынку жылля або ў аднасям'і, гістарычна гэта было ў сярэднім, больш падобнае да росту коштаў на 4% у год.
І мы лічым, што сёння на рынку, калі некаторыя з такіх тэндэнцый і змяненняў пачалі ўсталёўвацца, мы, верагодна, убачым, што вернемся да гэтага сярэдняга гістарычнага ўзроўню. Мы бачылі, што ФРС цяпер павялічвае працэнтныя стаўкі, каб паспрабаваць кампенсаваць тое, што мы бачым з пункту гледжання інфляцыі. І я думаю, што кошт пазыкі выглядае нашмат вышэй, чым быў 12 месяцаў таму. Але я думаю, што рэальнасць такая, што мы ўсё яшчэ значна ніжэй, чым былі дзесяць гадоў таму. І таму я думаю, што рынак усё яшчэ вызначае цэны, што гэта значыць для даступнасці жылля і як рынак адрэагуе.
З нашага пункту гледжання, мы ўсё яшчэ вельмі рады інвеставаць у прастору для адной сям'і. Я думаю, што ёсць шмат паваротных фактараў для вашага актыву, інстытуцыйныя інвестары, якія зараз перайшлі ў прастору, у вас ёсць некаторыя рэчы, якія вельмі ўскладняюць павелічэнне прапановы, высокі кошт працоўнай сілы, высокі кошт матэрыялаў.
У вас ёсць людзі, якія за апошнія пару гадоў зафіксавалі гэтыя гістарычна нізкія працэнтныя стаўкі. Такім чынам, цяпер у вас ёсць такі выгляд блакіроўкі працэнтнай стаўкі, які не дасць большай колькасці паступлення на рынак. Людзі менш ахвотна адмаўляюцца ад свайго дома і звязаных з ім ставак па іпатэцы.
Такім чынам, мы лічым, што на рынку жылля ўсё яшчэ існуе вялікая ўстойлівасць. На наш погляд, мы не чакаем сур'ёзнага абвалу нерухомасці, але мы чакаем, што хуткае павышэнне коштаў вернецца да нармальнага базавага ўзроўню. Увогуле, калі мы думаем пра прадукты Arrived, інвестыцыі ў акцыі дамоў у параўнанні з самастойнай купляй цэлага дома, мы сапраўды разумеем, што яны забяспечваюць доступ да асераднення кошту ў доларах, што з'яўляецца магчымасцю паступовага дадання інвестыцыйных долараў кожны месяц, штоквартальна , або на штогадовай аснове, што ніколі не было магчыма раней пры прамой уласнасці на нерухомасць, калі вы купляеце цэлыя дамы. І кожны дом - гэта такое вялікае фінансавае рашэнне. Вы сапраўды можаце распаўсюдзіць гэта.
І я думаю, што гэта крыху зніжае важнасць спробы вызначыць час на рынку, таму што я думаю, што гэта заўсёды вельмі цяжка і дазваляе вам з часам збіраць сярэдні кошт у доларах і дыверсіфікаваць розныя гарады і часы, а таксама розныя тыпы нерухомасці, якія у цэлым дапаможа знізіць некаторыя рызыкі.
Кевін Вандэнбос: Разам з ростам коштаў на жыллё, мы, відавочна, назіраем рост арэнднай платы ў некаторых раёнах. Куды гэта ідзе?
Раян Фрэйзер: Я думаю, вы лічыце, што арэндная плата, як правіла, ідзе за інфляцыяй, мяркуючы, што інфляцыя звязана з большай эканамічнай актыўнасцю. Я думаю, што інфляцыя, якую мы назіраем, больш звязана з некаторымі праблемамі ланцужкоў паставак, якія, на маю думку, з'яўляюцца часткай таго, што робіць цяперашні эканамічны асяродак складаным. Але ў цэлым мы лічым, што арэндная плата, верагодна, ідзе за гэтым.
Іншая рэч, якую трэба мець на ўвазе, гэта тое, што калі працэнтныя стаўкі працягваюць расці або нават застаюцца на ранейшым узроўні, гэта змяняе адносную даступнасць штомесячнай выплаты па іпатэцы або права ўласнасці на маёмасць, у якой вы жывяце. супраць арэнды. І часта гэтыя рэчы працуюць у нейкай кропцы раўнавагі. Такім чынам, на мінулым тыдні я бачыў артыкул пра тое, што калі працэнтныя стаўкі выраслі, гэта павялічвае кошт валодання асноўным месцам жыхарства. І калі гэта адбываецца, усё больш людзей вырашаюць арандаваць жыллё, таму што яны ідуць на кампраміс даступнасці. «Ці хачу я плаціць дадатковыя 700 долараў у месяц за гэты дом, у якім хачу жыць, ці лепш зняць яго яшчэ на год-два і зэканоміць грошай?»
І таму я думаю, што такія рэчы таксама вызначаюць, куды рухацца рынкі арэнды. Але здаецца, што рынкі арэнды крыху выраслі.
Кевін Вандэнбос: Ці ёсць канкрэтныя рынкі, якія вы бачыце, якія зараз асабліва прывабныя?
Я думаю, калі мы разглядаем рынкі, мы разглядаем, дзе назіраецца рост на простым узроўні, калі мы разглядаем дадзеныя аб насельніцтве\ ці назіраем мы павелічэнне колькасці людзей, якія пераязджаюць у гэты горад? Ці з'яўляюцца гэта жаданымі месцамі для жыцця, дзе ёсць вялікая і дастатковая інфраструктура для гэтага? І мы разглядаем некаторыя са 100 лепшых гарадоў сёння, а мы знаходзімся ў 19. І мы працягваем хутка дадаваць новыя гарады. Я думаю, што да канца года мы будзем на ўзроўні 40. А потым проста назваць некаторыя з тых, якія, магчыма, мы хацелі б, магчыма, некаторыя з тых, пра якія людзі не падумалі б, натуральна, таму што я думаю, што ёсць некаторыя гарады, у якіх мы знаходзімся, скажам, у Нэшвіле, якія толькі што бачылі, такія рост насельніцтва і вялікі культурны інтарэс да гэтага рынку.
Але ёсць і іншыя рынкі, якія ў большай ступені падобныя на перспектыўныя гарады, у якіх назіраецца хуткі рост насельніцтва, але, магчыма, яны больш блізкія да 100 лепшых гарадоў у параўнанні з 25 лепшымі. Мы разглядаем Паўночна-Заходні Арканзас, Фейетвіль, Бентанвіл , дзе назіраецца моцны эканамічны рост, які абумоўлены штаб-кватэрай Walmart.
А потым усе карпаратыўныя партнёры Walmart, якія маюць там офісы. І яны робяць масу інвестыцый у рэгіён. І ў выніку мы назіраем вялікі попыт на нерухомасць для арэнды. І таму я думаю, што гэта цікавы рынак. Некалькі іншых, якія мы разглядаем, - Індыянапаліс мае моцную, фундаментальную эканоміку, і я думаю, што ёсць некаторыя міграцыйныя схемы з Чыкага, якія крыху спрыяюць гэтаму, але гэта быў рынак, за якім мы ўважліва сачылі і пачалі інвеставаць . А потым Чатануга ў Тэнэсі, дзе гэта стала добрай аддаленай працай, цэлы цэнтр у гэтым рэгіёне мае самы хуткі інтэрнэт у краіне, што цікава для тых аддаленых работнікаў, якія пераязджаюць у гэты рэгіён. Але я думаю, што вы бачыце некаторыя з іх. Крыху меншыя, але перспектыўныя гарады, якія маюць вялікі патэнцыял для росту, і мы былі рады пачаць дадаваць некалькі актываў і рабіць іх даступнымі для інвестараў.
Кевін Вандэнбос: Што ўваходзіць у выбар дамоў, у якія вы збіраецеся інвеставаць?
Раян Фрэйзер: Людзі, якія заходзяць на вэб-сайт, заўважаць, што гэта часта новыя дамы і якасная нерухомасць і арэнда. На наш погляд, яны будуць забяспечваць больш моцныя магчымасці грашовых патокаў на працягу ўсяго перыяду толькі таму, што яны маюць меншую патрэбу ў абслугоўванні. Большасць нашых аб'ектаў навейшыя за 2010 год. Ніякага адкладзенага тэхнічнага абслугоўвання і чагосьці падобнага. І калі мы купляем стары дом, мы звычайна робім любыя сур'ёзныя ўдасканаленні або рамонт, перш чым зрабіць іх даступнымі на платформе.
І зноў жа, гэта сапраўды спроба забяспечыць гэтыя моцныя і ўстойлівыя грашовыя патокі. Вялізная прывабнасць арэнднай нерухомасці заключаецца ў наяўнасці пастаяннага доступу да грашовых патокаў, у нашым выпадку гэта дывідэнды. Такім чынам, мы выплачваем гэтыя дывідэнды штоквартальна. За нашу нерухомасць мы плацім у сярэднім ад 3% да 7% у гадавым вылічэнні. І гэта залежыць толькі ад рынку і, магчыма, ад таго, колькі рычагоў уплыву на маёмасць.
Людзі сапраўды жадаюць выдатнага жылля, незалежна ад таго, здымаюць яны жыллё ці не. І па якой-небудзь прычыне, я думаю, што гэта больш тэндэнцыя адкладаць тэхнічнае абслугоўванне. Так што я думаю, што гэта робіць нас унікальным актывам, калі мы дзелімся маёмасцю, якую маем, з патэнцыяльнымі арандатарамі на гэтых рынках.
З часам Arrived можа падтрымліваць любы тып актываў. Мы сапраўды верым у гэты сегмент сямейных дамоў, і мы сапраўды сканцэнтраваны на даданні гарадоў, каб дазволіць людзям дыверсіфікавацца, але ў будучыні мы дадамо новыя тыпы актываў.
Кевін Вандэнбос: Што чакае Arrived Homes?
Раян Фрэйзер: У нас ёсць тона ў запасе. Я думаю, што адна з рэчаў, якія мы вельмі рады зрабіць даступнымі для інвестараў, - гэта доступ да кароткатэрміновай арэнды, як Airbnbs.
Так шмат людзей змаглі выпрабаваць Airbnb і VRBO, а таксама вопыт кароткатэрміновай арэнды. Але вельмі нешматлікія, нават менш, чым доўгатэрміновая арэнда на баку ўласнасці, змаглі прыняць удзел у баку ўласнасці гэтых эканомік у якасці гаспадара і атрымаць доступ да эканомікі, якая можа зыходзіць ад размяшчэння такой кароткатэрміновай арэнды.
Мы лічым, што можам вырашыць бягучыя абавязацельствы па часе, якія нават вышэйшыя за доўгатэрміновую арэнду для інвестараў, каб яны маглі атрымаць доступ да эканомікі кароткатэрміновай арэнды. Такім чынам, гэта тое, што мы прыедзем сюды ў бліжэйшы час, магчыма, у канцы гэтага лета.
Кевін Вандэнбос: Які найлепшы спосаб для інвестараў пераканацца, што яны змогуць атрымаць доступ да гэтых новых уласцівасцей, калі яны стануць даступнымі на платформе?
Раян Фрэйзер: Лепшы спосаб - зарэгістравацца і стварыць уліковы запіс у Прыехаў дамоў і вы можаце зрабіць гэта праз наш сайт.
І як толькі вы гэта зробіце, вы атрымаеце апавяшчэнне аб новых аб'ектах нерухомасці, якія з'яўляюцца новымі актывамі, і вы зможаце вырашыць, калі надыдзе патрэбны час або ў якія аб'екты лепш інвеставаць.
Нерухомасць працягвае рабіць тое, што яна робіць, што ў цэлым гістарычна так і было, прапаноўваючы стабільны грашовы паток, стабільны кошт нерухомасці, рост з цягам часу і добрую абарону ад інфляцыі. І калі вы можаце ўвайсці ў актывы з доўгатэрміновым выглядам, шматгадовым выглядам, тады гэтыя рэчы захаваюцца.
Нават калі мы ўбачым зніжэнне кошту нерухомасці, у вас усё роўна будзе вялікі грашовы паток, які дапамагае забяспечыць пэўную ўстойлівасць агульнай прыбытковасці. І таму я думаю, што з-за гэтых рэчаў і проста атрыбутаў нерухомасці многія людзі былі зацікаўлены ў папаўненні свайго партфеля нерухомасці за апошнія пару месяцаў.
І мы сапраўды спрабавалі пераканацца, што мы робім дастаткова актываў для людзей, у якія можна інвеставаць. Як я ўжо згадваў, амаль 100 тысяч чалавек прыйшлі і зарэгістраваліся, пачалі ствараць уліковыя запісы і інвеставаць ва ўласнасць. І мы, верагодна, прафінансавалі арэнду нерухомасці на суму больш за 20 мільёнаў долараў толькі за апошнія два месяцы. І кожны тыдзень мы робім некалькі новых аб'ектаў, каб ісці ў нагу з інвестарамі. А тым часам мы вельмі выбарча ставімся да таго, што купляем у гарадах, у якіх мы сёння знаходзімся, мы гарантуем каля 50,000 0.1 аб'ектаў у месяц і робім прапановы менш чым на XNUMX% з іх. І потым, мы выйграем тыя ўласцівасці, якія мы робім даступнымі для людзей.
Пабачыць больш ад Benzinga
Не прапусціце абвесткі ў рэжыме рэальнага часу аб вашых акцыях - далучайцеся Benzinga Pro бясплатна! Паспрабуйце інструмент, які дапаможа вам інвеставаць разумней, хутчэй і лепш.
© 2022 Benzinga.com. Бензінга не дае інвестыцыйнай кансультацыі. Усе правы ахоўваюцца.
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html