Юрыдычныя праблемы могуць дапамагчы змяніць жыллёвы наратыў

Самай вялікай няўдачай амерыканскай адукацыі было тое, як мы вучым сябе правам. Меркаванне, што правы, якімі мы карыстаемся - рэлігійная свабода, слова і г.д. - былі створаны нашай рэвалюцыяй супраць караля-тырана ў Англіі, з'яўляецца памылковым. Замест гэтага нашы правы прыйшлі да нас праз працяглы працэс эвалюцыі. Лянівая педагогіка і прапаганда прывялі да падзелу і дрэннай палітыкі, у тым ліку палітыкі, якая ўплывае на жыллё. Няма права на жыллё. Але ёсць замацаванае права прыватнай уласнасці. Давайце паглядзім на гэта права і юрыдычную праблему кантролю арэнднай платы ў Нью-Ёрку, ЧЫП, РСА і інш. супраць горада Нью-Ёрк і інш. (2-е кола), на аснове гэтага права і як гэты выклік дапамагае змяніць жыллёвы наратыў.

Гісторыя правоў у Амерыцы пачынаецца не ў Філадэльфіі ў 1776 годзе, а ў месцы пад назвай Ранімід, Англія у 1215 г. Менавіта там розныя бароны і іншыя магнаты Каралеўства Англіі прымусілі караля Джона падпісаць дакумент, які стаў вядомы як Магна Карта. Дакумент упершыню пісьмова замацаваў ідэю аб тым, што выканаўчая галіна ўлады (прабачце за анахранізм) быў вымушаны саступіць таму, што склаў першы парламент. Нягледзячы на ​​тое, што бароны і магнаты не былі абраныя, яны патрабавалі, каб перад пазбаўленнем людзей у каралеўстве свабоды, у тым ліку ўласнасці, павінен быў адбыцца нейкі працэс.

Гэтая знамянальная падзея не вырашыла праблему. Гэта было толькі да 17-га^th стагоддзя і чарговая грамадзянская вайна ў Англіі (іх было некалькі), што гэтыя праблемы зноў усплылі, на гэты раз жорстка. Кароль Карл страсаў людзей у сельскай мясцовасці і гарадах, каб заплаціць за войны ў Еўропе. Парламенту, цяпер больш моцнаму інстытуту, было дастаткова. Яны выдалі ў 1628 г. наз хадайніцтва аб праве. Там яны звяртаюцца да Вялікай хартыі вольнасці, просячы караля спыніць яго агрэсіўныя намаганні па захопу і акупацыі маёмасці людзей.

«Вялікая хартыя свабодаў Англіі» абвяшчае і ўводзіць у дзеянне, што ні адзін фрымен не можа быць узяты або зняволены або пазбаўлены сваёй уласнасці або свабод, або яго свабодных звычаяў, або быць па-за законам або высланы, або якім-небудзь чынам знішчаны, але паводле законнага рашэння сваіх калегаў або паводле закону краіны».

Гэтае слова, разабраны, з'яўляецца прыкладам Англа-нармандскія словы у нашай юрыдычнай тэрміналогіі. Гэта значыць раскулачваць, а правільней кажучы, забіраць маёмасць. Прайшло яшчэ 14 гадоў спрэчак, перш чым паміж парламентам і каралём пачалася адкрытая вайна, якая прывяла да яго звяржэння і пакарання. Гэта паўплывала на заснавальнікаў Злучаных Штатаў, паколькі яны разглядалі канчатковае ўрэгуляванне і ўстанаўленне асноўных правоў у Вялікай хартыі вольнасці як грамадскі дагавор, які парушаецца англійскім урадам, парушэнне, якое апраўдвала разрыў з Англіяй.

Прычына таго, што сёння гэта важна, заключаецца ў тым, што Петыцыя права прызнана адной з асноў Пятая папраўка да нашага Біля аб правах, папраўка, якая, здаецца, аб'ядноўвае пытанні крымінальнага і грамадзянскага правасуддзя (важнай спасылкай на Канстытуцыю з'яўляецца Канстытуцыя заснавальніка, выдатны кампендыум дакументаў і ідэй, якія падтрымліваюць Канстытуцыю).

«Ніхто не можа быць прыцягнуты да адказнасці за смяротнае або іншае сумна вядомае злачынства, акрамя як па прадстаўленні або абвінаваўчым заключэнні вялікага журы, за выключэннем выпадкаў, якія ўзнікаюць у сухапутных або ваенна-марскіх сілах, або ў апалчэнні, калі яны знаходзяцца на сапраўднай службе ў часе. ваеннай або грамадскай небяспекі; ні адна асоба не павінна двойчы падвяргацца небяспецы жыцця або здароўя за адно і тое ж злачынства; не павінен быць вымушаны быць сведкам супраць сябе па любой крымінальнай справе, а таксама пазбаўляцца жыцця, свабоды або маёмасці без належнай судовай працэдуры; прыватная ўласнасць таксама не можа быць адабрана для грамадскага выкарыстання без належнай кампенсацыі».

Але аўтары нашай Канстытуцыі не бачылі розніцы паміж крымінальнымі справамі, якія могуць пазбавіць чалавека «жыцця і цела», і грамадзянскімі справамі, якія могуць пазбавіць чалавека «жыцця, свабоды або маёмасці». Для іх у 18^th У кантэксце стагоддзя дзеянні ўрада па прыняцці любога з іх патрабуюць «належнай судовай працэдуры», а ў выпадку прыватнай уласнасці - «справядлівай кампенсацыі». Амерыканская канстытуцыя асвячае старажытныя прынцыпы англійскага права, за якія змагаліся стагоддзямі, як права нараджэння амерыканцаў. Забранне маёмасці чалавека мае тую ж сур'ёзнасць, што і пазбаўленне яго жыцця або цела.

Гісторыя мае значэнне. Калі я згадваў, што жыллёвая палітыка аспрэчваецца на падставе Пятай папраўкі, мяне часам пытаюць: «Якое дачыненне мае «прыняцце Пятай» да жылля?» Пра апошнюю палову папраўкі людзі не ведаюць. А тэрмін «правы прыватнай уласнасці» стаў сінонімам у дамінуючай культуры жывёлагадоўцаў са зброяй, якія змагаюцца за гектары пустой зямлі з федэральным урадам. Праўда ў тым, што ідэя аб тым, што прыватная ўласнасць чалавека звязана з іншымі рэчамі, якія мы лічым правамі, такімі як гаворка, была страчана.

Сёння ў нас ёсць людзі, якія сцвярджаюць, што «жыллё - гэта права чалавека». Але сказаць гэта не значыць, што гэта так. У той жа час мы ведаем, што прыватная ўласнасць гэта сапраўды замацаванае Канстытуцыйнае права. Тым не менш, такія юрыдычныя праблемы, як у Нью-Ёрку, спрабуюць прымусіць суды прымяняць тое, што павінна быць відавочным стандартам да намаганняў мясцовых органаў улады кантраляваць тое, як людзі выкарыстоўваюць сваю прыватную ўласнасць, асабліва калі яны здаюць маёмасць у арэнду іншым. Справа, узбуджаная ст Праграма паляпшэння жыллёвых умоў насельніцтва (ЧІП) просты. З іх кароткага зместу справы:

«На працягу пяцідзесяці гадоў Нью-Ёрк абвяшчаў, што рынак арэнды жылля знаходзіцца ў пастаянным «надзвычайным стане», каб апраўдаць прававы рэжым, які прымушае невялікую групу ўладальнікаў нерухомасці субсідаваць жыллё для выпадкова абранай групы індывідуальных арандатараў. . Гэтыя ўладальнікі маёмасці былі пазбаўлены ўсіх істотных правоў у дачыненні да сваёй уласнасці, у тым ліку права выключаць іншых з уласнасці; займаць, валодаць або карыстацца маёмасцю; і свабодна распараджацца маёмасцю».

Мне ніколі не падабаліся выклікі такога кшталту, таму што яны гучаць бессардэчна, падыгрываючы сентыментальнасці логікі натоўпу «жыллё — права чалавека»; патрэба людзей у жыллі пераўзыходзіць права іншых людзей на ўласную ўласнасць. Гэта гучыць спагадліва, і часта прадаецца, але на самой справе гэта зусім не спагадліва. Даўно лічылася, што такая палітыка, як кантроль арэнднай платы, пагаршае жыллёвыя праблемы для людзей з меншымі грашыма, а не паляпшае (прачытайце мой больш працяглы погляд на кантроль арэнднай платы, Як кантроль арэнднай платы робіць жыллё менш даступным).

Я не збіраюся даваць удар за ўдарам ЧЫП, РСА і інш. супраць горада Нью-Ёрк і інш. (2-е кола) але пакуль я скептычна стаўлюся да кароткатэрміновых і сярэднетэрміновых пераваг гэтых выпадкаў (гл. мой пост Юрыдычныя выклікі забаронам на высяленне: і справядлівасць для ўсіх?), я лічу, што яны важныя. Будынак права ў нашай сістэме прэцэдэнтны, пабудаваны на законах, прынятых заканадаўчымі органамі, якія выконваюцца выканаўчай уладай і якія разглядаюцца ў нашых судах. На працягу доўгага часу, нягледзячы на ​​​​простую мову Пятай папраўкі, суды шырока і глыбока ставіліся да мясцовых органаў улады пры рэгуляванні нерухомай маёмасці, асабліва праз занаванне і законы аб арандатары і арэндадаўцах.

Такія выпадкі CHIP спрабуюць па сутнасці зрабіць новы закон, то бок змяніць прэцэдэнт. Разгледзім абмеркаванне на старонцы 12 у стэнаграме вусных спрэчак у апеляцыі паміж апошнім суддзёй па справе і Эндру Пінкусам, які з'яўляецца галоўным адвакатам па справе.

"СПАДАР. ПІНКУС: Што датычыцца прэтэнзіі на фізічнае адабранне, пра якую мы зараз гаворым, мы патрабуем дэкларацыі аб абавязацельствах - калі ўладальнік маёмасці жадае выдаліць маёмасць з рынку арэнды жылля, для зносу, для рэканструкцыі, для выкарыстоўваць у іншых мэтах, што абавязак, які ён прапануе аднавіць, з'яўляецца неканстытуцыйным і -

СУД: спадар Пінкус.

СПАДАР. ПІНКУС: — (неразборліва) —

СУД: спадар Пінкус.

СУД: Так. Так што -

СУД: (неразборліва) —

СУД: — гэта тое, што вы просіце ад нас зрабіць, каб прызнаць гэты рэжым на аснове прыбыткаў неканстытуцыйным?

СПАДАР. ПІНКУС: Так».

Пінкус прадставіў іншую справу, Гадавальнік Cedar Point і інш. супраць Хасіда і інш., справа, у якой Вярхоўны суд пастанавіў, што штат Каліфорнія дазволіў арганізатарам прафсаюзаў займаць прыватныя фермы для арганізацыі рабочых, было парушэннем правоў уласнасці. Суддзя па справе CHIP быў настроены скептычна, сказаўшы Пінкусу: «Я лічу, што ўзяцце зусім іншае ў гэтых абставінах і на самай справе як Сідар-Пойнт зусім не кантралюе (старонка 8)».

Здаецца, што суддзя нарэшце пачынае ўстанаўліваць сувязь толькі пасля далейшага абмеркавання. Гэта марудны і пакутлівы працэс. The Cedar Point справа адзначае зрух: «Суд пастанавіў, што фізічнае прысваенне - гэта прысваенне, незалежна ад таго, з'яўляецца яно пастаянным або часовым; працягласць асігнаванняў залежыць толькі ад сумы належнай кампенсацыі». Але Пінкус павінен злучыць кропкі ад той справы, пра фермы і саюзы, да ідэі, што арандатары маюць права нейкім чынам заставацца ў сваіх кватэрах назаўжды, незалежна ад таго, плацяць яны ці не, і ці хоча ўладальнік змяніць выкарыстанне або змяніць арандатараў.

Я не змяняю свайго меркавання: лепшае і самае важнае выкарыстанне рэсурсаў сёння - гэта даследаванне грамадскай думкі, каб зразумець, чаму людзі думаюць тое, што яны робяць пра арэнднае жыллё і жыллё ў цэлым. Чаму людзі думаюць і лічаць, што арэнда жылля чымсьці адрозніваецца ад любога іншага прыватнага бізнесу? Як змяніць гэтае меркаванне, каб яно грунтавалася на рэальнасці таго, што жыллё - гэта маргінальны бізнес, як і любы іншы бізнес, які спрабуе атрымаць даход, які адпавядае або перавышае выдаткі? Я сказаў у пасце аб юрыдычных праблемах вышэй, што,

«Мясцовы шматкватэрны дом — будзь то гіганцкі са шкла, сталі або маленькі цагляны чатырохпавярховы дом — гэта прадпрыемства, якое абслугоўвае мясцовых жыхароў, гэтак жа, як прадуктовы магазін або бар на куце; і гэтак жа, як гэтыя прадпрыемствы, арэнда жылля рызыкоўная і працуе на маржы. Ні адзін судовы працэс, нават той, які мае хвалюючы і задавальняючы вердыкт, не можа зрабіць цяжкую працу па змене гісторыі з жыллём».

Тым не менш, павольная і скрупулёзная праца, якую г-н Пінкус і яго калегі робяць па ўсёй краіне нават у няўдалых і нават непрадуманых судовых працэсах, з'яўляецца неабходнай і важнай кропляй, кропляй, кропляй вады, якая сцірае камень 100 гадоў. прававых рашэнняў, якія спрыяюць адвольным і капрызным палітычным дзеянням, каб абмежаваць і кантраляваць арэнду маёмасці спосабамі, якія наносяць шкоду ўладальнікам, жыхарам і ў больш шырокім сэнсе ўсяму рынку жылля. Але нам не хапае часу. Я прадказаў канец большасці прыватных арэндаў да канца гэтага дзесяцігоддзя. Павольнае сцяканне юрыдычных аргументаў магло б стаць больш падобным да бруі вады пад высокім ціскам, калі б мы інвеставалі ў змяненне свядомасці грамадскасці адначасова са змяненнем заканадаўчай базы.