Зазірніце ў раскошныя кватэры ў Лос-Анджэлесе, якія шукаюць рэкордныя цэны

Два забудоўшчыка ў Каліфорніі імкнуцца прывабіць пакупніка, які гатовы зрабіць тое, чаго ніхто з пакупнікоў ніколі не рабіў у гісторыі Лос-Анджэлеса - заплаціць за кватэру ад 50 да 100 мільёнаў долараў. 

Здзелка, набліжаная да запытанай цаны, пабіла б рэкорд у Горадзе Анёлаў, дзе, паводле публічных звестак, ні адна кватэра ніколі не была прададзена больш чым за 22.5 мільёна долараў.  

Гіганцкая двухпавярховая кватэра, размешчаная на 9000 West 3rd Street у Беверлі-Хілз, каштуе 75 мільёнаў долараў. 

One LA, як называюць пентхаус, з'явіўся на рынку яшчэ ў ліпені. Ён ахоплівае два верхнія паверхі Four Seasons Private Residences Los Angeles, які з'яўляецца часткай праекта супер-люкс кандамініум кампаніі Genton Development Company, які ўключае 59 адзінак на 12 паверхах.

Гэта першая асобная рэзідэнцыя Four Seasons у Паўночнай Амерыцы, і яна знаходзіцца праз дарогу ад аднайменнага гатэля. Згодна з вэб-сайтам будынка, рэзідэнцыя-каштоўнасць забяспечвае амаль 13,000 6,000 квадратных футаў унутранай жылой плошчы і амаль XNUMX квадратных футаў адкрытай прасторы.

Пентхаўс, які выглядае цалкам мэбляваным на візуалізацыях, якія выкарыстоўваюцца для продажу адзінкі, на самай справе прадаецца ў «белай скрынцы», што азначае, што пакупнік завалодае адзінкай як недабудаванай абалонкай. Гэта азначае, што ні кухні, ні ванны, ні сталярных вырабаў, ні свяцілень. Тут настолькі пуста, што Білі Роўз, сузаснавальнік The Agency RE і агент па лістынгу па здзелцы, можна ўбачыць са сваёй камандай у маркетынгавым відэароліку, які ездзіць на роварах па велізарнай сырой прасторы.

Пры цяперашняй запытанай цане недабудаваны аб'ект каштуе больш за 5,700 долараў за квадратны фут. Роўз сказаў CNBC, што выдаткі на аздабленне вар'іруюцца ў шырокіх межах у залежнасці ад густу пакупніка, але 8 мільёнаў долараў - гэта прыблізная ацэнка. Некаторыя пакупнікі, паводле яго слоў, насамрэч аддаюць перавагу дастаўцы чыстага палатна, каб яны маглі наладзіць рэзідэнцыю на свой асабісты густ. 

Выгоды будынка ўключаюць сталовую ў рэзідэнцыі і ўборку, прыватны Тэатр IMAX на 19 месцаў з доступам да прэм'ерных паказаў фільмаў і прыватных сеансаў, фітнес-цэнтрам, спраектаваным дыетолагам і трэнерам знакамітасцяў Харлі Пастарнакам, басейнам з прыватнымі кабінкамі для перавозак і персаналам Four Seasons у вашым распараджэнні, паведамляецца на сайце.

Іншы вельмі дарагі пентхаус, які цягнецца да самага рарытэтнага паветра Лос-Анджэлеса, знаходзіцца па адрасе 8899 Beverly Blvd у Заходнім Галівудзе. Яго запытаная цана складае 50 мільёнаў долараў, якая можа дасягаць 100 мільёнаў долараў.

10-павярховы будынак на 40 кватэр, спраектаваны архітэктурнай фірмай Olson Kundig, быў распрацаваны Townscape Partners. Верхні паверх падзелены на два пентхауса аднолькавага памеру, адзін на ўсходзе, а другі на захадзе.  

Па словах брокера Фрэдрыка Эклунда з Douglas Elliman, які адказвае за распрацоўку і нядаўна накіраваў CNBC на экскурсію па ўсходнім пентхаусе, рэзідэнцыя з чатырма спальнямі і пяццю ваннымі пакоямі займае каля 6,450 квадратных футаў са столямі вышынёй 14 футаў. Ён мае матарызаваныя сцены са шкляных панэляў, якія рассоўваюцца, каб атрымаць доступ да яшчэ амаль 1,500 квадратных футаў адкрытай прасторы на балконе, які абгортваецца.  

У адрозненне ад One LA, блок PHE пастаўляецца гатовым. у цяперашні час ён пастаўлены з мэбляй ASH Staging. Яны не ўключаны ў запытаную цану ў 50 мільёнаў долараў, што складае больш за 7,700 долараў за квадратны фут.  

Забудоўшчык яшчэ афіцыйна не ўнёс у спіс ні адзін з двух пентхаусов на апошніх паверхах, але правяраў апетыт рынку да PHE як мінімум з красавіка. Менавіта тады распрацоўшчык пачаў маркетынг блока з коштам у 50 мільёнаў долараў у рамках так званай кампаніі шэптам - тэрмін, які звычайна апісвае маркетынг з вуснаў у вусны, які выкарыстоўваецца для пакупкі па-за рынкам.

У гэтым выпадку Townscape Partners і Eklund даволі гучна шапталіся аб здзелцы ў прэсе на працягу некалькіх месяцаў. Каманда адначасова робіць пакупкі яшчэ больш дарагой пазарынкавай здзелкі, якая аб'ядноўвае абодва пентхаусы на апошніх паверхах як камбінацыю з запытам у 100 мільёнаў долараў.

Камбінаваная рэзідэнцыя паставіла б свайго ўладальніка на самую высокую кропку агляду ў Заходнім Галівудзе. Як пара, пентхаусы складаюцца з васьмі спальняў, 10 ванных пакояў і чатырох кухняў - кожная ўключае галоўную кухню і сумежную кухню для персаналу.

Па словах Эклунда, пакетная здзелка павялічвае агульную плошчу інтэр'еру каля 13,000 6,000 квадратных футаў з дадатковымі 12,000 квадратных футаў звонку. Выгоды будынка ўключаюць адкрытую зону плошчай больш за XNUMX XNUMX квадратных футаў з басейнам, камінамі і сталовай. Ёсць таксама фітнес-зона і студыя ёгі, а неўзабаве з'явіцца вытанчаны рэстаран.

На падземным узроўні ёсць так званыя аўтамабільныя стайні, тэрмін, які Эклунд выкарыстоўвае для апісання раскошнага гаража будынка. Зона паркоўкі ўключае ў сябе капрызнае асвятленне, пліткавы падлогу з малюнкам у выглядзе елачкі і парковачныя месцы, схаваныя за рассоўнымі дзвярыма з дрэва і сталі. 

Брокер паведаміў CNBC, што пара парковачных месцаў тут каштуе 750,000 XNUMX долараў, але ў рамках здзелак на пентхаус забудоўшчык дасць некалькі парковачных месцаў бясплатна. Ён таксама будзе ўключаць прыватнае вестыбюль пентхаўса на ўзроўні гаража з выглядам на гараж, а таксама месцы для сядзення і ліфты, якія могуць падняць гасцей пентхаўса непасрэдна на верхні паверх. 

Пытанне ў 100 мільёнаў долараў тут такое: ці знойдзе хто-небудзь з гэтых забудоўшчыкаў пакупніка, які гатовы выдаткаваць такую ​​суму на кватэру? 

Самая высокая цана, калі-небудзь дасягнутая за продаж адной кватэры ў Лос-Анджэлесе, была ў The Century Condos у Сенчуры-Сіці, дзе ў 9,300 годзе пентхаус плошчай 22.5 кв. паводле публічных запісаў, прааналізаваных Джонатанам Мілерам, прэзідэнтам Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

Century, які быў завершаны ў 2009 годзе, мае 42 паверхі з 140 адзінкамі і быў спраектаваны архітэктарамі Роберта Стэрна. Развіццё таксама трымае рэкорд па самай высокай цане кватэр, прададзеных у мінулым годзе, калі акцёр «Сяброў». Паведамляецца, што Мэцью Пэры прададзены яго кватэра плошчай амаль 9,300 квадратных футаў за 21.6 мільёна долараў, або крыху больш за 2,300 долараў за квадратны фут. 

Верыце ці не, той жа будынак пабіў яшчэ адзін рэкорд у 2010 годзе, калі ўдава легендарнага тэлепрадзюсара Аарона Спеллінга, Кэндзі Спеллінг, выдаткавала рэкордныя 34.8 мільёна долараў на дзве сумежныя адзінкі, якія яна пазней аб'яднала. Яе мега-здзелка ахоплівала 15,500 2,250 квадратных футаў па цане за квадратны фут амаль XNUMX долараў. 

Згодна з цяперашнімі пытаннямі, патэнцыйны пакупнік альбо One LA, альбо пентхаўса па адрасе 8899 Beverly Blvd павінен будзе зрабіць гіганцкі скачок ад рэкордаў, устаноўленых The Century. Нягледзячы на ​​​​тое, што Мілер сказаў CNBC, рынкі нерухомасці звычайна не робяць такіх рэзкіх крокаў, але такія рэчы маюць адбылося раней у Лос-Анджэлесе.

Прыкладам, на які ён паказвае, з'яўляецца фрагмент гарадскога жылля для адной сям'і, вядомы як ультра-раскошныя асабнякі. За апошняе дзесяцігоддзе продажы гэтых дамоў раптоўна пераадолелі адзнаку ў 50 мільёнаў долараў і захавалі яе. Цяпер на рынку высокага класа спецыфікацый рэгулярна парушаецца калісьці неймаверны ўзровень коштаў.

«Гэта частка большага рынку, які не мае лінейнай або прамой сувязі з ранейшым рынкам прадметаў раскошы», — сказаў Мілер.

Па словах Мілера, раптоўны ўсплёск у такіх падкатэгорыях жылля, як спецыфікацыі дамоў, можа адбыцца, калі забудоўшчыкі пераконваюць пакупнікоў, што яны стварылі новы прадукт нерухомасці, які настолькі адрозніваецца ад таго, што існаваў раней, што павінен мець значную прэмію.

"Гэта пачатак новага набору дадзеных", - сказаў Мілер.

Роўз называе новыя супер-раскошныя кватэры ў Лос-Анджэлесе «2.0», хвалю кватэр, якія ён апісвае як больш сучасныя, раскошныя і напоўненыя выгодамі, чым любыя папярэднія інвентарызацыі. Ён лічыць, што гэта некаторыя з прычын, па якіх цэны на адзінкі павінны быць больш высокімі ў параўнанні з папярэдняй хваляй, якая, на думку Роўза, уключае рэкордныя продажы ў The Century Condo.

Пакуль што тэорыя Роўз 2.0 пацвярджаецца нядаўнім продажам у The Pendry Residences, яшчэ адным праекце раскошнай кватэры ў Заходнім Галівудзе, дзе адзінка плошчай 2,700 кв. футаў, калі-небудзь дасягнутых для кватэры ў Лос-Анджэлесе. Гэты рэкорд больш чым удвая перавышае цану за квадратны фут, дасягнутую ў кожным з трох самых папулярных продажаў у The Century Condo.

Эклунд лічыць, што яго лістынг шэптам на 100 мільёнаў долараў можа і паб'е цэнавы рэкорд у Лос-Анджэлесе. Дапамагае тое, што ўжо адбылося ў Нью-Ёрку. У Цэнтральным парку, паводле яго слоў, трафейныя кватэры перавысілі 10,000 12,000 і нават XNUMX XNUMX долараў за квадратны фут. 

«Такое здараецца часта, так што Лос-Анджэлес усё яшчэ недаацэнены? Магчыма, у доўгатэрміновай перспектыве», - сказаў Эклунд.

За апошняе дзесяцігоддзе дадзеныя службы лістынга паказваюць, што больш за 140 адзінак у Нью-Ёрку былі прададзеныя за 35 мільёнаў долараў у параўнанні з нулём на такім узроўні ў Лос-Анджэлесе. Але Мілер дадае вялізную агаворку: два рынкі кватэр вельмі розныя. Нягледзячы на ​​тое, што ён сказаў, што распродаж у Пендры відавочна сведчыць аб тым, што гэтаму новаму рынку спатрэбіцца нашмат больш транзакцый, каб вызначыць, ці ён устойлівы. 

Іншымі словамі: забудоўшчыкі One LA і трафейных пентхаусаў па адрасе 8899 Beverly знаходзяцца на нязведанай тэрыторыі. 

«Гэта новы сегмент рынку», - сказаў Мілер. «Такім чынам, мы павінны паглядзець, як адрэагуюць спажыўцы».