На аўкцыёнах нерухомасці мегаасабнякі моцна зніжаюцца

Калі на рынку з'яўляюцца выстаўленыя на продаж мега-асабнякі па высокай цане — разгалістыя, яркія і не здольныя прывабіць пакупніка — некаторыя ўладальнікі звяртаюцца да двухбаковага варыянту: аўкцыёну нерухомасці.

Аўкцыённы блок можа хутка перамяшчаць трафейныя аб'екты з цэннікамі, вартымі крывацёку, пасля многіх гадоў прастою. Але гэта звязана з суровай рэальнасцю.

Згодна з аглядам апошніх распродажаў CNBC, аўкцыён можа дзейнічаць як метафарычная гільяціна нерухомасці, зразаючы завышаныя запытаныя цэны ўдвая ці яшчэ горш.

За апошнія 14 месяцаў кожны з трох самых дарагіх дамоў, калі-небудзь прададзеных на аўкцыёне, выстаўлены на продаж. І ў той час як кожная транзакцыя мела ашаламляльную канчатковую стаўку, першапачатковыя запытаныя цэны трох асабнякоў знізіліся ў сярэднім на 70%, у выніку чаго на стале засталіся 600 мільёнаў долараў.

Гэта няшчасны лёс, які можа напаткаць дэрматолага, які стаў забудоўшчыкам, і будучае спатканне яго дома з аўкцыяністам.

Доктар Алекс Хадаві, знакаміты лекар па скуры ў Лос-Анджэлесе, спадзяваўся на хуткі продаж і вялікую зарплату, калі нарэшце скончыў асабняк плошчай 21,000 XNUMX квадратных футаў, на будаўніцтва якога спатрэбілася сем гадоў і дзесяткі мільёнаў долараў.

Але крыху больш за год з таго часу, як ён выставіў яго на продаж - з цэннікам з шэрагам шчаслівых сямёрак у 7 87,777,777 XNUMX долараў - мары доктара абнаявіць грошы разбураюцца гарой даўгоў, неаплачанымі рахункамі падрадчыкаў, судамі аб банкруцтве і непрыемнасцямі з законам. 

Цяпер яму не хапае ўдачы, грошай і часу. 

Хадаві, які падаў заяву аб абароне ад банкруцтва ў раздзеле 11 прыкладна праз два тыдні пасля выстаўлення дома на рынак, аднак не страціў пачуццё гумару.

«Дом заціснуты паміж мільярдэрамі, і я самы бедны хлопец у квартале», — са смехам сказаў ён CNBC.

Хадаві прызнаўся, што ўзяўся праз галаву над распрацоўкай раскошнай рэзідэнцыі, якая ўключае сем спальняў, 11 ванных пакояў і надзвычайныя элементы, такія як прамысловы ліфт са шкляным корпусам, гіганцкая аўтамабільная галерэя, малапрыкметная кабінка ды-джэя, якая ўзвышаецца з мармуру. падлога з падземнай гідраўлікай і высокатэхналагічная аўдыявізуальная сістэма для праецыравання калекцыі NFT унутры і звонку дома.

«Гэта стала запалам і апантанасцю, і гэта каштавала больш грошай, чым я думаў», — сказаў Хадаві.

Публічныя запісы паказваюць У 16 годзе Хадаві заплаціў 2013 мільёнаў долараў за ўчастак па адрасе 777 Sarbonne Road, які ўключаў існуючы дом, які ён пазней знёс. Затым адбылася серыя сямізначных фінансавых здзелак, у тым ліку значная пазыка ў 2020 годзе на 27 мільёнаў долараў. 

Гэтыя дзевяць гадоў таксама прынеслі шторм фінансавых праблем вакол маёмасці, уключаючы паведамленні аб дэфолце, дзяржаўны заклад, навіслую пагрозу продажу даверанымі асобамі, і два механіка закладу, пададзеныя падрадчыкамі, якія сцвярджалі, што яны ніколі не аплачвалі свае паслугі.

У дадатак да ўсяго, у мінулым годзе Хадаві быў арыштаваны пасля таго, як нібыта быў зняты на камеру назірання ў холе яго шматкватэрнага дома з гамафобнымі абразамі і пагрозамі забойства сваім суседзям, якія з'яўляюцца сямейнай гей-парай. Хадаві не прызнаў сябе вінаватым і сказаў CNBC, што не каментуе справу, якая знаходзіцца на разглядзе.

Нягледзячы на ​​​​ўсе свае юрыдычныя праблемы, Хадаві ўдалося скончыць дом, але ён сказаў, што ніколі не думаў, што яму давядзецца несці выдаткі больш за год, чакаючы пакупніка, які так і не з'явіцца. Засталося некалькі варыянтаў, і ён пагадзіўся з тым, што кошт яго дома хутка будзе вызначаны на аўкцыёне. 

«Я не магу несці кошт. Я павінен быў зрабіць тое, што павінен быў зрабіць», — сказаў ён.

Спадзеючыся на хуткі продаж, Хадаві разам з агентамі па лістынгу дома, Ааронам Кірманам з Compass і Маўрыцыа Уманскім з агенцтва, вырашылі выставіць дом на аўкцыён.

«У яго быў вельмі жорсткі тэрмін. І ён быў гатовы адмовіцца ад узроўню кантролю ... і дазволіць рынку вызначыць цану ў вельмі жорсткі, павышаны момант», - сказаў Кірман CNBC.  

Продажам будзе займацца Concierge Auctions, вядучы аўкцыёніст элітных дамоў, і ўключае рэзерв у 50 мільёнаў долараў, што азначае, што Хадаві не будзе прымаць прапановы ніжэй за гэтую лічбу. Таргі пачнуцца 27 красавіка, і аўкцыён будзе праходзіць на працягу пяці дзён — стандартнай працягласці для большасці продажаў жылля кампаніі.

«Гэта вельмі кароткі тэрмін, які можа быць як добрым, так і дрэнным», — сказаў Кірман, які нядаўна супрацоўнічаў з Concierge Auctions на аўкцыёне 944 Airole Way, мега-асабняка, які быў прададзены за рэкордныя 141 мільён долараў.

Хадаві спадзяецца, што буйны продаж будзе добрым прадвесцем для яго будучага аўкцыёну. Хаця ён лічыць, што адзін толькі від з 777 Sarbonne варты яго запытанай цаны ў 87.78 мільёна долараў, ён прызнаўся, што быў бы задаволены мільёнамі менш.

«Мая магічная лічба - 77 мільёнаў долараў», - сказаў Хадаві CNBC. (Яго любімы лік 7.)

«Я хацеў бы, каб гэта было так, гэта было б дзіўна».

Лора Брэйдзі, заснавальніца і генеральны дырэктар Concierge Auctions, сказала CNBC, што большасць кліентаў кампаніі выбіраюць аўкцыён пасля няўдалай спробы самастойнага продажу. Але дамы, якія знаходзяцца на рынку на працягу доўгага перыяду часу з завоблачным попытам, таксама наўрад ці атрымаюць такую ​​цану на аўкцыёне, сказала яна.

«Тым, хто быў на рынку да аўкцыёну, асабліва калі яны былі ў спісе год і больш, цяжка перавысіць свае папярэднія цэны на аўкцыёне, паколькі яны ўжо былі выстаўлены па гэтых цэнах», — сказаў Брэйдзі. сказаў.

Калі дом Хадаві будзе прададзены за 50 мільёнаў долараў або больш, сучасны асабняк стане адным з самых дарагіх дамоў, калі-небудзь прададзеных на аўкцыёне.

Вось зваротны адлік чатырох самых дарагіх продажаў, калі-небудзь дасягнутых на аўкцыёнах, значнае зніжэнне коштаў, якое яны пацярпелі на аўкцыённым блоку, і больш уважлівы погляд на некаторых ключавых гульцоў у кожнай з мега-здзелак.

Гэты асабняк плошчай 60,000 2015 квадратных футаў, натхнёны Версалем, размешчаны ў Хілсбара, штат Фларыда, упершыню з'явіўся на рынку ў 159 годзе з рэкорднай цаной у XNUMX мільёнаў долараў. У той час гэта была самая высокая цана ў спісе за ўвесь час для краіны Broward Country, якая прылягала да Палм-Біч на поўначы і Маямі-Дэйд на поўдні. 

Надзвычайны дом пад назвай Le Palais Royal быў пакрыты 22-каратным залатым акцэнтам знутры і звонку і ўключае ў сябе некалькі вадаспадаў разам з басейнам курортнага памеру на 150,000 XNUMX галонаў у двары на беразе акіяна. 

Уладальнікам у той час быў Роберт Перэйра II, выканаўчы дырэктар Middlesex Corporation, будаўнічай кампаніі з Масачусэтса, заснаванай бацькам Перэйры. З 2015 па 2018 год дом быў на рынку і з яго, і яго назва была зменена з Le Palais Royal на Playa Vista Isle.

У 2018 Concierge Auctions выставілі асабняк на аўкцыён. Публічныя запісы паказваюць, што самая высокая стаўка была зроблена ТАА, якое, як паведамляецца, звязана з сузаснавальнікам Teavana Эндру Макам. 

Дом, а таксама незабудаваны ўчастак па суседстве, прададзены за 42.5 мільёна долараў. У той час гэта была самая высокая цана, калі-небудзь дасягнутая на аўкцыёне, але ўсё яшчэ на 116.5 мільёна долараў меншая за першапачатковую запытаную цану Перэйры, што замацавала зніжэнне цаны прыкладна на 73%.

Згодна з брокерскай кампаніяй Hilton & Hyland, віла Firenze у раёне Беверлі-Парк у Лос-Анджэлесе будавалася сем гадоў і ўключае 20 спальняў і 24 ванны.

Уладальнікам быў мільярдэр венгерскага паходжання Стывен Удвар-Хейзі, які разбагацеў на індустрыі лізінгу самалётаў і ў цяперашні час з'яўляецца выканаўчым старшынёй Air Lease Corp.

Да пачатку 2021 года ён ужо шмат гадоў спрабаваў прадаць дом. 

Асабняк упершыню выйшаў на рынак у 2017 годзе за 165 мільёнаў долараў, што зрабіла яго адным з самых дарагіх дамоў для продажу ў Амерыцы. Але ён прастаяў на рынку чатыры гады без нікога, і некалькі разоў не выкарыстоўваўся ў біржы і зноў уваходзіў у лістынг, перш чым кошт крыху ўпаў да 160 мільёнаў долараў у 2020 годзе.

Зніжка ў 5 мільёнаў долараў не пераканала ніводнага пакупніка скакаць, і ў пачатку У 2021 годзе рэзідэнцыя па адрасе Beverly Park Court, 67, была выстаўлена на аўкцыён без рэзерваў. Concierge Auctions таксама праводзіў гэты аўкцыён. 

Публічныя запісы паказваюць, што здзелка была закрыта ў красавіку 2021 года за 51 мільён долараў, у тым ліку 12% камісійнага збору пакупніка і 1.5% камісійных, падзеленых брокерамі ў спісе, паведамляе сайт аўкцыённых платформ. 

Дом быў набыты Roy L. Eddelman Trust. Эдэльман з'яўляецца заснавальнікам і былым старшынёй кампаніі Spectrum Labs, якая была набыта фармацэўтычнай кампаніяй Repligen за 359 мільёнаў долараў у 2017 годзе. 

Выйгрышная стаўка Эдэльмана на Villa Firenze была меншай на 114 мільёнаў долараў у параўнанні з першапачатковай запытанай цаной прадаўца-мільярдэра — выгадная здзелка са зніжкай 69%.

Маёнтак Херста ў Беверлі-Хілз - адзін з самых павярховых дамоў, які нядаўна выстаўлены на аўкцыён. 

Уласнасць з васьмю спальнямі і 15 ваннымі пакоямі калісьці належала Рэндальфу Херсту і стала яшчэ больш вядомай дзякуючы такім фільмам, як «Хросны бацька» і «Целаахоўнік», у якіх паказваўся характэрны асабняк ласосевага колеру.  

Яшчэ ў 2016 годзе дом быў выстаўлены за 195 мільёнаў долараў. На працягу многіх гадоў ён з'яўляўся і сыходзіў з рынку, і яго кошт знізіўся да 48 мільёнаў долараў.

У 2019 годзе кампанія LLC, якой належаў дом, атрымала паведамленне аб дэфолце па запазычанасці на агульную суму больш за 26 мільёнаў долараў. А ў 2021 годзе ўладальнік маёнтка, фінансіст і суддзя Леанард Рос адправіў свой дом на аўкцыён у будынку суда.

Чатыры лістынгавыя брокеры з трох брокерскіх фірмаў прадстаўлялі лістынг, у тым ліку Джон Гулд з Rodeo Realty і Гэры Голд з Hilton & Hyland. Абодва агенты прысутнічалі ў зале суда, каб стаць сведкамі вайны за мільярдэраў, якая пачалася.

Па словах Гулда, пяць мільярдэраў увайшлі ў залу суда, і суддзя пачаў таргі з 48 мільёнаў долараў.

"Гэта было захапляльна", - сказаў ён. Суддзя агледзеў пакой, выставіўшы стаўкі з крокам у 100,000 48 долараў: «48-адзін, 48-два, 54-тры… Каля 55-XNUMX мільёнаў долараў першыя пачалі казаць: «Не, занадта багатыя для мяне».

Па словах Hilton & Hyland's Gold, калі ажыятаж нарастае, здаецца, што калісьці недасягальны цэннік сапраўды можа быць дасягнуты.

«У вас ёсць усе гэтыя людзі, якія ўкладваюць свае грошы, каб зрабіць пакупку, сядзяць побач з іншымі людзьмі, якія жадаюць зрабіць тое ж самае», — сказаў Голд.

«Адрозненне гэтых тыпаў продажаў у тым, што няма непрадбачаных абставінаў, малаток апускаецца, і вы купляеце гэты дом», — сказаў ён.

Найвышэйшая стаўка плюс 12% аўкцыённага збору прывялі да канчатковай цаны продажу да 63.1 мільёна долараў і перадалі дом Berggruen Holdings, інвестыцыйнаму фонду дабрачыннага фонду мільярдэра Нікаля Берггруэна. 

Кожны з лістынгавых агентаў падзяліў паменшаную камісію па здзелцы, ухваленую суддзёй.

У кастрычніку 2021 года, калі здзелка была заключана, Hearst Estate выцесніла як Playa Vista Isle, так і Villa Firenze і стала самым дарагім домам, калі-небудзь прададзеным на аўкцыёне, але цана ўсё роўна была прыкладна на 131.9 мільёна долараў ніжэйшай за запытаную цану ў 2016 годзе, 68 % скараціць.

Ні Гулд, ні Голд не былі звязаны з домам, калі ён упершыню быў выстаўлены на рынак, але абодва мужчыны сказалі, што розніца паміж запытанай цаной і фактычнай цаной продажу, няхай гэта будзе на аўкцыёне або пры традыцыйным продажы, часта гаворыць больш аб нерэальных чаканнях прадаўца чым пра рынкавыя ўмовы.

«Наколькі я лічу, кожны можа прасіць што заўгодна аб нерухомасці», — сказаў Голд. «Калі яны першапачаткова прасілі $195 [мільёнаў]... Гэта былі проста некаторыя прадаўцы, ведаеце, нязбытная мара». 

Гулд з Rodeo Realty сказаў, што бачыць шмат "эга-цэнаўтварэння", калі ўладальнік просіць брокера пералічыць дом з гіганцкім цэннікам, заснаваным больш на гонару домаўладальніка, чым на рынкавай ацэнцы.

У рэчаіснасці, паводле яго слоў, дамы "магчыма, нічога не каштуюць". 

Сумна вядомы мега-асабняк пад назвай The One знаходзіцца высока на вяршыні Bel Air і займае больш за 100,000 21 квадратных футаў з 42 спальняй, 30 ваннамі, гаражом на 60 аўтамабіляў, XNUMX-футавым крытым басейнам і вялікім начным клубам.

Бегемот быў першапачаткова апублікаваны распрацоўшчыкам Nile Niami з коштам у 500 мільёнаў долараў. 

На будаўніцтва рэзідэнцыі, размешчанай па адрасе 944 Airole Way, спатрэбілася дзесяць гадоў, і па дарозе забудоўшчык назбіраў гару даўгоў, якая перавышае 120 мільёнаў долараў, паводле судовых дакументаў.

Мега-асабняк нават не быў завершаны да таго, як ён трапіў у суд па справе аб банкруцтве і накіраваўся на аўкцыён без сертыфіката на выкарыстанне і новай запытанай цаны ў 295 мільёнаў долараў.

Аўкцыён, таксама арганізаваны Concierge Auctions, не меў рэзерву, які падтрымліваў бы нізкі парог для ставак. Але ў гэтым выпадку перамога запатрабуе канчатковага адабрэння суддзі суда па банкруцтве, незвычайны сцэнар. Па словах генеральнага дырэктара Брэйдзі, толькі 5% продажаў Concierge Auction датычацца праблемнай нерухомасці.

Мега-асабняк One прынёс найвышэйшую стаўку ў памеры 126 мільёнаў долараў, пастаўленую Рычардам Сагіянам, генеральным дырэктарам рознічнага гандлю хуткай модай Fashion Nova. Сагян заплаціў аўкцыяністу стандартную прэмію пакупніка ў памеры 12%, або каля 15 мільёнаў долараў, у выніку чаго агульная цана продажу склала 141 мільён долараў — гэта, безумоўна, самая высокая плата за дом на адну сям'ю на аўкцыёне.

Праз некалькі тыдняў пасля таго, як суддзя па справах аб банкруцтве ўхваліў продаж, Сагіян, здавалася, быў больш чым задаволены здзелкай. 

«Як пажыццёвы Анджэлена і заўзяты калекцыянер нерухомасці, я прызнаў гэта рэдкай магчымасцю, якая таксама дазваляе мне валодаць унікальнай уласнасцю, якой наканавана стаць часткай гісторыі Лос-Анджэлеса», — сказаў Сагіян CNBC праз прэс-сакратара.

Ён заплаціў усяго 1,342 долары за квадратны фут у раёне, дзе элітныя дамы могуць мець у тры-чатыры разы большую суму. Але эксперты кажуць, што Saghian, хутчэй за ўсё, спатрэбіцца выдаткаваць яшчэ шмат мільёнаў, каб фактычна скончыць дом і атрымаць сертыфікат на засяленне. 

«Мы зрабілі ўсё магчымае, каб атрымаць найбольшую лічбу», — сказаў агент Compass Кірман, які разам з Williams & Williams працаваў агентам па лістынгу, зацверджаным судом.

Кірман быў адкрыта расчараваны вынікам аўкцыёну. 

Брокер, які падзяліў зацверджаную суддзёй 1% камісійных ад транзакцыі, сказаў CNBC, што спадзяецца, што продаж перавысіць 177 мільёнаў долараў, што з'яўляецца рэкорднай цаной, усталяванай у кастрычніку для значна меншага асабняка ў Малібу.

«Я хацеў пабіць рэкорд. Я маю на ўвазе, я хацеў атрымаць, ведаеце, 200 [мільёнаў] долараў ці больш», — сказаў Кірман. «Мы былі ў гэтым расчараваныя, але рынак загаварыў».