Іпатэчныя стаўкі не залежаць адзін ад аднаго і могуць хутка павярнуцца

Хуткі рост стаўкі па іпатэцы з 4% да 7% выклікаў занепакоенасць наконт рынку жылля. Аднак рынак жылой нерухомасці стварае ўласныя цыклы, якія нават супярэчаць рынкам акцый і аблігацый. Гэтая незалежнасць вынікае з увагі на попыт і прапанову на дамы, новыя і існуючыя.

Затым ёсць крэдыторы нерухомасці. Яны з'яўляюцца ключавымі, таму што большасць пакупак моцна абумоўлена доўгатэрміновай запазычанасцю. Надзейнасць і цана жылля (залогу) і крэдытная якасць пазычальнікаў (разам з бягучымі фактарамі занятасці) з'яўляюцца важнымі фактарамі гатоўнасці крэдытораў прадастаўляць іпатэку.

Іпатэчная стаўка - гэта тое месца, дзе Уол-стрыт уступае ў сілу. Паколькі крэдыторы распрадаюць большасць іпатэчных крэдытаў, бягучыя працэнтныя стаўкі і попыт інвестараў вызначаюць прапанаваную стаўку.

Азіраючыся назад, каб зразумець сённяшнюю стаўку па іпатэцы

Паколькі цыклы нерухомасці могуць быць доўгімі і мець розныя характарыстыкі, гледзячы на ​​​​гісторыю, гэта добры спосаб вырашыць пытанне: "Куды іпатэчныя стаўкі далей?" Такім чынам, ніжэй прыведзены месячны графік, пачынаючы з 1950 года.

Чаму так далёка? Таму што ў пачатку 1950-х была добрая эканоміка са стабільнай нізкай інфляцыяй і адпаведнай прыбытковасцю аблігацый. Жыллёвае і гандлёвае будаўніцтва ў гэты пасляваенны час ішло добра. Іпатэка на жыллё ў пачатку дзесяцігоддзя склала каля 4%. Затым пачаўся рост інфляцыі.

Першае месца, на якое трэба звярнуць увагу, - гэта круг 1959 года, дзе стаўка ўпершыню паднялася да 6% - параўнальна з сённяшняй стаўкай па іпатэцы. Узровень быў важны, таму што інвестары гістарычна лічылі прыбытковасць 6% бяспечнай для доўгатэрміновых аблігацый. Тым не менш, пакупнікі жылля ў 1959 годзе палічылі гэты паказчык экстрэмальным. Такім чынам, стаўка ў 6% не ўтрымалася, застаючыся на ўзроўні 5-1/2% на працягу наступных шасці гадоў.

Потым адбыўся прарыў у 6% без фанфар, пасля чаго няўхільны рост на працягу чатырох гадоў да чырвонай зоны - нечуванага ўзроўню ад 9% да 10%. Ці азначае гэта, што сённяшнія стаўкі таксама могуць дасягнуць гэтага ўзроўню? Напэўна, не. Гэты значны рост на 4% пачаўся з 5-1/2%. Сённяшні рост на 4% пачаўся з 2-1/2% да 3%. Кожны ўздым заслугоўваў асаблівай увагі, асабліва сённяшні - сваёй хуткасцю. Паколькі такія крокі выклікаюць цікавасць інвестараў (павелічэнне грашовай масы) і заклапочанасць пакупнікоў жылля (зніжэнне попыту на грошы), рост абавязкова даходзіць да столі.

Высокая інфляцыя ў гісторыі

Затрымаўшыся на нізкім узроўні ў 7%, стаўка зноў паднялася - на гэты раз дасягнуўшы 10% праз пяць гадоў пасля першага дасягнення ўзроўню ад 9% да 10%. Зноў жа ён упаў, але толькі да ўзроўню 9%.

Нарэшце, праз чатыры гады ў 1979 годзе, калі стагфляцыя і гіперінфляцыя сталі сур'ёзнымі праблемамі, стаўка лёгка пераадолела 10% для хуткага росту, які падняўся да 18%.

Выкарыстанне гэтай гісторыі для сённяшняга асяроддзя іпатэчных ставак

Па-першае, сённяшні ўзровень у 7% не дае падказкі, параўноўваючы яго з параўнальным узроўнем 20-гадовай даўніны, калі стаўкі падалі.

Што важна, рост да 7% параўнальны па памеры з тымі, што абмяркоўваліся вышэй. Адрозненне - больш высокая хуткасць. Што важна, ні памер, ні хуткасць не прадказваюць далейшага росту. Замест гэтага, як здаралася раней, п'янлівыя ўздымы раптоўна заканчваюцца і змяншаюцца. чаму? Таму што ў той час як пазычальнікі могуць заломваць рукі, апетыты крэдытораў і інвестараў абвастраюцца. Акрамя таго, усе, хто ўдзельнічае ў працэсе продажу, распрацоўваюць стратэгіі, якія дапамагаюць супрацьстаяць праблемам пакупнікоў (напрыклад, зніжэнне першапачатковых плацяжоў, рэгуляванне ставак па іпатэцы і зніжэнне пачатковых ставак). Нарэшце, існуе магутная сіла канкурэнцыі паміж крэдыторамі.

На гэтым рынку таксама змяняецца стаўленне патэнцыйных пакупнікоў жылля і арандатараў. Тыя, хто раней не купляў, маглі перадумаць. Калі гэта так, яны будуць вітаць менш шалёны рынак, дзе дамы некаторы час стаяць, а цэны падаюць са сваіх імклівых максімумаў. Больш высокія стаўкі па іпатэцы? Як і ў мінулыя перыяды, пакупнікі жылля засяроджваюцца на куплі жылля, таму яны будуць гатовыя працаваць з існуючымі ўмовамі - не заставацца неўладальнікамі жылля дзеля магчымага атрымання іпатэчнага крэдыту па меншай цане, падвяргаючыся рызыцы таго, што кошты на жыллё зноў вырастуць .

Два выдатныя артыкулы з The Wall Street Journal апішыце, як змяніліся ўмовы: Па-першае, як змяніўся рынак палепшана для пакупнікоў жылля. Па-другое, як бум арэнды пачынае бюст.

Сутнасць - рынак нерухомасці адрозніваецца ад рынкаў інвестыцый

Не ўспрымайце 7% стаўку па іпатэцы як распродаж аблігацый з фіксаваным прыбыткам. Больш высокая стаўка не з'яўляецца прыступкай для больш высокіх ставак. Гэта запрашэнне для ўсіх удзельнікаў нешта рабіць.

Вось і працуе рынак жылой нерухомасці. Адкладзены попыт на дамы ўсё яшчэ існуе. Проста павінен быць спосаб перадаць жаданае жыллё ў рукі пакупнікоў. Гэта справа ўсіх, хто ўдзельнічае ў гэтай галіне, таму майце ўпэўненасць, што на рынку жылля адбудуцца добрыя рэчы.

Адно вельмі важнае адрозненне паміж інвестарамі і пакупнікамі жылля: інвестары нервуюцца, калі цэны падаюць; Пакупнікі жылля ў захапленні. Такім чынам, гэта добрая навіна, што цэны на жыллё цяпер зніжаюцца.