«Зомбі» офісныя вежы ў Нью-Ёрку хістаюцца з ростам працэнтных ставак

Падчас працяглага бычынага рынку, выкліканага гістарычна нізкімі працэнтнымі стаўкамі і амаль бясплатнымі грашыма, Дуг Харман і яго каманда ўзначалілі рэкордныя продажы многіх славутых офісных будынкаў Манхэтэна.

Больш не. У гэтыя дні Харман, старшыня аддзела рынкаў капіталу Cushman & Wakefield, фірмы па аказанні паслуг нерухомасці, праводзіць вялікую частку свайго часу, як ён кажа, "сарціроўцы".

Апошнім часам найбуйнейшы ў свеце рынак офіснай нерухомасці перажыў адыход кітайскіх інвестараў з буйнымі выдаткамі, рост аддаленай працы ў эпоху Covid і эканамічныя наступствы вайны ва Украіне. Цяпер расце занепакоенасць тым, што рэзкае павышэнне працэнтных ставак будзе занадта вялікім для многіх уласнікаў, і што доўгачаканая расплата набліжаецца.

"Існуе агульнае меркаванне, што надыходзіць капітуляцыя", - сказаў Харман, які параўнаў рост ставак з бензінам, які распальвае офісную буру. «Усюды, дзе б я ні быў, у любым пункце свету цяпер кожны, хто валодае офісам, кажа: «Я хацеў бы палегчыць свой груз».

Прамысловасць поўніцца размовамі аб разрыве партнёрстваў пад прымусам, аб пераабсталяванні офісных будынкаў для іншых мэтаў і здагадкамі аб тым, хто з забудоўшчыкаў можа не перайсці на другі бок. Тым часам апартуністы рыхтуюцца да таго, што, на іх думку, будзе зграяй праблемных продажаў па нізкіх цэнах, магчыма, у першым квартале наступнага года.

"Мы ўбачым бедства", - сказала Адэлаіда Полсінелі, ветэран-брокер у Compass. «Мы гэта ўжо бачым».

Са студзеня акцыі SL Green і Vornado, дзвюх публічных кампаній REIT, якія з'яўляюцца аднымі з найбуйнейшых уладальнікаў офісаў Нью-Ёрка, упалі ўдвая.

На гэтым тыдні з'явіліся новыя прыкметы напружання. Blackstone, прыватная інвестыцыйная кампанія, паведаміла інвестарам, што абмяжуе выкуп у фонд камерцыйнай нерухомасці коштам 125 мільярдаў долараў.

Таксама стала вядома, што Meta, мацярынская кампанія Facebook, вызваліць каля 250,000 XNUMX квадратных футаў плошчы ў новай забудове Hudson Yards, каб скараціць выдаткі. Яна і іншыя тэхналагічныя кампаніі былі аднымі з апошніх крыніц пашырэння офіснага рынку эпохі пандэміі Манхэтэна.

Па словах Рут Колп-Хабер, якая ў якасці кіраўніка Wharton Properties кансультуе кампаніі па пытаннях арэнды, невялікая калекцыя офісаў, такіх як Hudson Yards — з новымі пабудовамі і лепшымі выгодамі і месцамі — па-ранейшаму карыстаецца вялікім попытам.

Але, папярэдзіла яна, сапраўдная "небяспека хаваецца ўнізе ў будынках класаў B і C, якія губляюць арандатараў з пагрозлівай хуткасцю без замены". У цэлым, Колп-Хабер падлічыў, што прыкладна 40 працэнтаў офісных будынкаў горада "цяпер стаяць перад сур'ёзным рашэннем" аб іх будучыні.

Прагнастыкі прагназуюць гібель офіснага сектара з пачатку пандэміі Covid, якая паскорыла тэндэнцыю да аддаленай працы і, такім чынам, знізіла попыт на памяшканне. Па дадзеных Kastle Systems, кампаніі па ахове офісаў, сярэдняя запаўняльнасць офісаў Нью-Ёрка ў працоўныя дні застаецца ніжэйшай за 50 працэнтаў. У асабліва жудасным і часта цытуемым аналізе прафесараў Калумбійскага і Нью-Ёркскага ўніверсітэтаў было падлічана, што да 500 года агульны кошт офісных будынкаў у ЗША можа скараціцца прыкладна на 2029 мільярдаў долараў — больш чым на чвэрць.

Сектар пакуль не апраўдвае такія прагнозы. Дагаворы арэнды звычайна складаюцца на сем-дзесяць гадоў, і таму арандатары па-ранейшаму плацяць арэнду, нават калі мала хто з іх работнікаў прыходзіць у офіс. У разгар пандэміі крэдыторы таксама былі гатовыя праявіць паблажлівасць або, як некаторыя кажуць, «пашырыць і прыкідвацца».

Але рэзкі рост працэнтных ставак можа, нарэшце, фарсіраваць эмісію. Для ўласнікаў і забудоўшчыкаў раптоўна падаражэла фінансаванне — калі яно ўвогуле ёсць. «Калі ў вас надыходзіць тэрмін пагашэння запазычанасці, вашы стаўкі раптам падвойваюцца, і банк прымусіць вас укласці грошы ў актывы», — сказаў адзін з распрацоўшчыкаў.

Будынкі больш нізкай якасці могуць быць найбольш уразлівымі. Па заканчэнні тэрміну арэнды многія арандатары сыходзяць або патрабуюць зніжэння арэнднай платы. Нават калі іх даходы скарачаюцца, уладальнікі ўсё роўна павінны плаціць падаткі і аперацыйныя выдаткі.

Боб Кнакал, старшыня аддзела інвестыцыйных продажаў у JLL, бачыць, што на Манхэтэне расце арда «зомбі» офісных будынкаў, якія ўсё яшчэ жывыя, але не маюць відавочнай будучыні. Тыповы зомбі, магчыма, быў набыты некалькі пакаленняў таму і штомесяц выплачваў чэкі ўсё большаму спісу бенефіцыяраў.

«Цяпер будынак неканкурэнтаздольны з пункту гледжання арэнды, таму што яму патрэбны новы вестыбюль, новыя ліфты, вокны і санвузлы. І калі б вы падышлі да гэтых 37 чалавек і сказалі: «Ведаеце што? Вы павінны выпісаць чэк на 750,000 XNUMX долараў, каб мы маглі адрамантаваць будынак». Гэтыя людзі атрымалі б сардэчны прыступ», — сказаў Кнакал.

Калі ёсць запазычанасць, якую трэба працягнуць, крэдыторы запатрабуюць ад уладальнікаў большага капіталу, каб кампенсаваць зніжэнне кошту будынка. «Прыйдзе расплата, — сказаў Кнакал, — і я думаю, што многім з гэтых людзей будзе складана рэфінансаваць».

Здаецца, гэта выклікае шквал кулуарных дыскусій паміж пазычальнікамі, банкамі, прыватнымі крэдыторамі і іншымі.

Манус Клэнсі, аналітык кампаніі Trepp, якая займаецца маніторынгам камерцыйных іпатэчных каштоўных папер, параўнаў сітуацыю з сітуацыяй, якая склалася ў звычайных гандлёвых цэнтрах пяць гадоў таму, калі іх перспектывы пагоршыліся. Многія ў канчатковым выніку трапілі пад спагнанне. Па яго прагнозах, магчымасць рэфінансавання пазыкі на офіс будзе залежаць ад навізны будынка, узроўню яго запаўняльнасці і працягласці дагавораў арэнды. "Само па сабе не так шмат бяды, ёсць вялікая заклапочанасць", - сказаў ён.

Некаторыя састарэлыя офісныя будынкі могуць быць ператвораны ў жылыя, што, тэарэтычна, дапаможа палегчыць хранічны недахоп жылля ў Нью-Ёрку. Але гэта лягчэй сказаць, чым зрабіць, кажуць многія эксперты. Гэта запатрабуе змены занавання. Нават у такім выпадку многія офісныя будынкі могуць быць непрыдатнымі кандыдатамі для пераўтварэння жылых памяшканняў - альбо таму, што іх пліты перакрыццяў занадта вялікія, іх ліфты няправільна размешчаны, іх вокны не адчыняюцца або іх суседства непрывабнае. Каб зрабіць такія праекты карыснымі, уладальнікі павінны прадаваць з вялікімі зніжкамі.

Гэтага не адбылося — прынамсі, публічна. «Ніхто не хоча быць першым, хто акуне свой палец у гэта, таму што ніхто не хоча ўсталёўваць новы мінімум без неабходнасці», - сказаў Дэвід Стэрн, заснавальнік кансультацыйнай кампаніі Townhouse Partners, якая праводзіць належную абачлівасць андеррайтеров камерцыйнай нерухомасці. «Вось чаго ўсе чакаюць: гэтай неверагоднай пераацэнкі». Кажучы больш прастамоўнымі словамі, забудоўшчык іранізаваў, што некаторыя ўладальнікі, якія прызвычаіліся трымаць нерухомасць на працягу многіх гадоў, яшчэ не "бачылі Ісуса" - але яны будуць.

Тым часам некаторыя нядаўнія транзакцыі намякнулі на зрух на рынку. У л -павярховая вежа. Ён быў прададзены наступным уладальнікам у красавіку за 1330 мільёнаў долараў.

«Што гэта сёння каштуе?» - спытаў адзін брокер. «Менш за 440 мільёнаў долараў».