Калі прадавец згаджаецца прадаць нерухомасць пакупніку, бакі падпісваюць кантракт, які ідэнтыфікуе нерухомасць, указвае цану пакупкі і ахоплівае некалькі іншых важных момантаў (плюс мноства дробных пунктаў). Затым бакі закрываюць сваю здзелку, і ў рамках гэтага закрыцця прадавец падпісвае акт аб перадачы нерухомасці пакупніку.
Што рабіць, калі ў акце не апісваецца правільная нерухомасць, але пакупнік гэтага не разумее і ўсё роўна закрывае? Згодна з традыцыйнымі прынцыпамі заканадаўства аб нерухомасці, кантракт «зліваецца» з актам, што азначае, што кантракт фактычна сыходзіць, і ўсё, што застаецца, гэта акт. Калі ў дамове была ўказана няправільная нерухомасць, гэта вельмі дрэнна для пакупніка – і, вядома, для любога юрыста, які зацвердзіў дамову для пакупніка.
Гэты прынцып можа здацца даволі брутальным. Аднак гэта было часткай амерыканскага заканадаўства аб нерухомасці на працягу стагоддзяў. Нядаўняе апеляцыйнае рашэнне штата Нью-Ёрк пацвердзіла, што Нью-Ёрк па-ранейшаму прытрымліваецца гэтага прынцыпу. У такім выпадку дагавор абавязваў прадаўца перадаць зямельны ўчастак, на якім пакупнік меў намер пабудаваць дом. Участак быў апісаны ў тыповым «юрыдычным апісанні межаў» - па сутнасці, апавядальнае чытанне межаў дыяграмы абследавання, якая паказвае ўчастак.
Пры закрыцці прадавец перадаў некалькі іншы аб'ект нерухомасці, хаця розніца не выяўлялася, таму што апісанне межаў, якое прыкладаецца да акта, было вельмі падобным да апісання ў кантракце. У апісанні акта, аднак, быў прапушчаны другі лот, які быў неабходны для таго, каб пакупнік мог усталяваць сістэму сэптыка ў доме.
Прадавец адмовіўся выпраўляць акт і спрабаваў выцягнуць з пакупніка больш грошай за другі лот. У выніку пакупнік падаў у суд. Суд заявіў, што акт увасабляе канчатковую дамоўленасць бакоў, а дагавор не мае значэння. Суд не будзе пераглядаць дагавор.
Вядома, з гэтага правіла ёсць выключэнні. Напрыклад, калі апісанне маёмасці ў акце неадназначнае, то суд можа вярнуцца і паглядзець дамову. Калі ў самім кантракце прадугледжана, што пэўныя абавязацельствы па кантракце захоўваюцца пасля закрыцця, то суд забяспечыць выкананне гэтага палажэння. У большасці сучасных кантрактаў на камерцыйную нерухомасць гаворыцца, што шматлікія палажэнні дагавора застануцца ў сіле пасля закрыцця. Гэты спіс захаваных палажэнняў звычайна не ўключае абавязацельствы прадаўца перадаць узгодненую нерухомасць.
Ні адно з выключэнняў, згаданых у папярэднім абзацы, не прымянялася ў нядаўнім судовым працэсе ў Нью-Ёрку, таму пакупнік прайграў справу.
Пакупнік або яго юрыст маглі б прадухіліць праблему, прагледзеўшы акт больш уважліва пры закрыцці. Яны таксама маглі ідэнтыфікаваць маёмасць, якую трэба было перадаць, спасылаючыся на карту, што прывяло б да значна больш простага і менш схільнага да памылак апісання маёмасці.
Згадваецца выпадак Пікард супраць Кэмпбэла, Нью-Ёрк Сліп Op. 04442 (8, апеляцыйнае аддзяленне, чацвёртае ўпраўленне).
Крыніца: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2022/09/22/no-free-do-over-for-a-deed-delivered-at-closing/