Агаё рашуча дзейнічае, каб абмежаваць кантроль за арэнднай платай

Прайшло 4 гады з таго часу, як я выступаў на канферэнцыі ў Каламбусе, штат Агаё, і пісаў тут што Агаё можа быць ідэальным месцам у краіне супрацьстаяць дрэннай жыллёвай палітыцы. Гэта меркаванне было пацверджана прыняцце законапраекта Палаты прадстаўнікоў 430, мера, якая пазбаўляе мясцовых гарадоў ад увядзення кантролю арэнднай платы, што робіць Агаё адным з 29 штатаў, якія не дазваляюць мясцовым органам улады перадаваць кантроль арэнднай платы. Што робіць гэты крок такім важным, так гэта тое, што ён быў зроблены ў той час, калі расце стымул для кантролю арэнднай платы і іншыя меры, накіраваныя на пастаўшчыкоў жылля на мясцовым узроўні ў Агаё. Іншыя штаты прынялі меры шмат гадоў таму, але смелы крок Агаё закрывае адно з найгоршых умяшанняў, якія мясцовыя органы ўлады могуць прыняць у жыллёвую эканоміку; гэта можа быць дзеянне, якое можа прывесці астатнюю частку краіны да таго, каб пераламаць хвалю дрэннай жыллёвай палітыкі ў цэлым.

Па-першае, цэны паказваюць нам, калі жылля мала. Калі прапанова жылля не паспявае за попытам, арэндная плата расце. Гэта так проста. Рашэннем росту попыту з-за новых працоўных месцаў у горадзе можа стаць павелічэнне прапановы жылля. Большая прапанова азначае большую канкурэнцыю паміж забудоўшчыкамі, будаўнікамі і аператарамі жылля за арандатараў, а не канкурэнцыю арандатараў з арандатарамі за дэфіцытныя кватэры і арэндныя дамы.

Тым не менш, палітыка змякчэння і адмены правілаў і правілаў, якія абмяжоўваюць жыллё, і прапанова стымулаў для будаўніцтва большага жылля патрабуе смеласці. Палітыкам значна прасцей абвінаваціць забудоўшчыкаў і пастаўшчыкоў жылля ў павышэнні арэнднай платы; арэндная плата расце з-за прагнасці, а не недахопу прапановы. Іх адказ - проста абмежаваць рост коштаў, не робячы нічога з расце дысбалансам попыту і прапановы. У выніку яшчэ больш высокія цэны, калі вытворчасць жылля спыняецца. Калі вы хочаце поўнае тлумачэнне таго, чаму кантроль за арэнднай платай шкодзіць людзям з меншымі грашыма, праверце дакумент, які я напісаў для Фонду роўных магчымасцей.

У Агаё, Размовы аб кантролі арэнднай платы пачаліся, асабліва ў буйных гарадах. Яшчэ ў 2018 годзе я напісаў гэта пра гэтыя гарады і астатнюю частку Агаё:

«Дэмакраты, якія выступаюць за лейбарыстаў, як правіла, мацнейшыя палітычна ў гэтых гарадах, у той час як рэспубліканцы дамінуюць у сельскай мясцовасці; мясцовая палітыка, як правіла, знаходзіцца пад кантролем левых гарадскіх саветаў і мэраў, у той час як заканадаўчая ўлада з'яўляецца пераважна рэспубліканскай. Такое спалучэнне розных дэмаграфічных і эканамічных фактараў азначае, што Агаё таксама можа стаць наступным полем бітвы за спробу абмежаваць і кантраляваць прыватнае арэнднае жыллё ў Злучаных Штатах. Дзяржава можа быць месцам, дзе рэальнасць можа праверыць нарастаючую праблему дрэннай палітыкі»

вось чаму Дом Біл 430 так важна. Законапраект датычыцца камунальных паслуг, але папраўкі да законапраекта па меры яго праходжання праз заканадаўчы працэс уключалі абмежаванні кантролю арэнднай платы, і поўны законапраект з папраўкамі быў прыняты абедзвюма палатамі заканадаўчага органа. У цяперашні час законапраект чакае подпісу губернатара Майка Дэвайна.

Законапраект робіць некаторыя важныя рэчы. Па-першае, ён выразна вызначае кантроль за арэнднай платай як «патрабаванне арэнднай платы ніжэй за рынкавую за жылыя памяшканні або кантроль арэндных ставак за жылыя памяшканні любым спосабам, у тым ліку шляхам забароны павышэння арэнднай платы» і абмежаванне «змен арэнднай стаўкі паміж арэндамі, абмежаванне павышэння арэнднай стаўкі, рэгуляванне арэнды стаўкі жылых памяшканняў у залежнасці ад даходу або матэрыяльнага стану наймальнікаў і іншыя формы абмежавання арэнднай платы».

Законапраект таксама вызначае «стабілізацыю арэнднай платы», іншую назву для кантролю за арэнднай платай, як «дазваленне павелічэння арэнднай платы за жылыя памяшканні на фіксаваную суму або па фіксаваным графіку, устаноўленым палітычным падраздзяленнем».

Вызначэнні важныя, таму што далей у законапраекце гэтыя дзве катэгорыі цэнавага кантролю забароненыя для мясцовых органаў улады. Тое, як вызначаецца кантроль за арэнднай платай, мае вырашальнае значэнне, таму што мясцовыя палітыкі зацікаўлены ва ўвядзенні кантролю за арэнднай платай, але называючы яго па-іншаму. Гэта не пакідае дзірак для выкарыстання.

Таксама важна, што ў законапраекце тлумачыцца і абвяшчаецца, што «генеральная асамблея знаходзіць і абвяшчае, што забеспячэнне належнага жылля, уключаючы доступ да прыдатных для жыцця, чыстых і дагледжаных жылых памяшканняў для арэнды, у штаце Агаё з'яўляецца неадкладным прыярытэтам штата і неабходна для дабрабыту жыхароў штата Агаё».

Нягледзячы на ​​тое, што гэта здаецца відавочным, яго кадыфікацыя каштоўная, таму што яна змяшчае ў дзяржаўным заканадаўстве ідэю аб тым, што павелічэнне колькасці жылля - гэта рашэнне жыллёвых праблем, а не павелічэнне грошай або кантролю над цэнамі. У заканадаўстве пералічваюцца ўсе прычыны, па якіх кантроль за арэнднай платай з'яўляецца дрэннай палітыкай. Варта паглядзець на вычарпальны спіс.

«Генеральная асамблея таксама знаходзіць і заяўляе, што меры па кантролі за арэнднай платай і стабілізацыі арэнднай платы могуць зрабіць любое з наступнага:

(A) Зніжэнне кошту арэнды і маёмасці і тым самым перашкаджае абслугоўванню, утрыманню і рэабілітацыі існуючых жылых памяшканняў і будаўніцтву новых жылых памяшканняў;

(B) Стымуляваць арэндадаўцаў пераўтвараць жылыя памяшканні ў кандамініюмы, кааператывы і іншыя тыпы жылля, тым самым выдаляючы такія жылыя памяшканні з рынку арэнды;

(C) Зніжэнне паступленняў ад падатку на маёмасць дзяржаўных і мясцовых органаў улады і палітычных падраздзяленняў;

(D) Прыводзяць да пагаршэння стану жылых памяшканняў;

(E) Стрымліваюць абарот жылых памяшканняў і такім чынам пазбаўляюць патэнцыйных арандатараў магчымасці арандаваць такія памяшканні і прыводзяць да няправільнага размеркавання жылых памяшканняў;

(F) перашкаджаць продажы жылых памяшканняў;

(G) не заахвочваць інвестыцыі ў новыя і існуючыя жылыя памяшканні, асабліва падчас росту кошту матэрыялаў і недахопу працоўнай сілы;

(H) мець негатыўны ўплыў з-за адсутнасці адпаведнага жылля на асоб, якія шукаюць працу ў раёнах з дэфіцытам даступнага жылля, і на працадаўцаў, якія шукаюць працу ў такіх раёнах;

(I) Скажаюць функцыянаванне рынку жылых памяшканняў;

(J) ускладаць значныя адміністрацыйныя і праваахоўныя выдаткі на палітычныя падраздзяленні;

(К) Заднім чыслом пазбаўляць права ўласнасці ўласнікаў жылых памяшканняў.

Затым законапраект прабівае кол любой мясцовай спробе ўвесці кантроль за арэнднай платай.

«Ніякае палітычнае падраздзяленне не можа ўводзіць, прымаць, падаўжаць, падтрымліваць, выконваць або працягваць існаванне якой-небудзь пастановы, і ні адзін пасёлак не можа прымаць або працягваць існаваць якія-небудзь пастановы, пастановы, рэзалюцыі, правілы або іншыя меры, якія супярэчаць гэтаму главы, або якая рэгулюе правы і абавязкі бакоў дагавора арэнды, якія рэгулююцца гэтай главой, у тым ліку, без абмежавання, шляхам увядзення або патрабавання кантролю арэнднай платы або яе стабілізацыі».

Законапраект завяршаецца ўдакладненнем правіла Дылана. Правіла Дылана заснавана на прававым прэцэдэнце, які можа абмежаваць тое, што штат можа забараніць мясцовым органам улады. Нацыянальная ліга гарадоў апісвае гэта як, «выцякае з двух судовых рашэнняў, вынесеных суддзёй Джонам Ф. Дыланам з Аёвы ў 1868 годзе. Яно пацвярджае ранейшае вузкае тлумачэнне паўнамоцтваў мясцовага самакіравання, згодна з якім урад штата можа займацца нейкай дзейнасцю, толькі калі гэта спецыяльна санкцыянавана урадам штата».

У законапраекце ўдакладняецца, што «забеспячэнне жылля з'яўляецца пытаннем першачарговых дзяржаўных інтарэсаў, які патрабуе адзінага падыходу да кантролю арэнднай платы і мер стабілізацыі арэнднай платы ў жылых памяшканнях на ўсёй тэрыторыі штата». Завяршальная мова законапраекта цалкам ясна паказвае, што «гэта намер генеральнай асамблеі перашкодзіць палітычным падраздзяленням рэгуляваць правы і абавязкі бакоў дагавора арэнды, якія рэгулююцца гэтым раздзелам, у тым ліку праз увядзенне кантролю за арэнднай платай. і стабілізацыя рэнты любым спосабам».

Мова законапраекта грунтоўная і па-філасофску абгрунтаваная, яна перагукаецца з усімі ключавымі прычынамі, чаму кантроль за арэнднай платай з'яўляецца дрэннай ідэяй, яго ўплывам на жыллёвую эканоміку і, нарэшце, пацвярджае ідэю, што арэнда жылля рэгулюецца дагаворамі, якія ўказваюць, што яны маюць юрыдычную сілу «правы і абавязкі». Арэндная плата ўстанаўліваецца не з прагнасці, а з-за адказу на рынкавыя сілы, і калі жыхар і пастаўшчык жылля дамаўляюцца аб цане і ўмовах, пагадненне мае законную сілу і не павінна парушацца мясцовымі органамі ўлады па палітычных прычынах.

Агаё дэманструе лідэрства, і, спадзяюся, з хуткім выпраўленнем кантролю арэнднай платы са стала, мясцовыя гарады пачнуць разглядаць пытанне аб спрашчэнні будаўніцтва жылля і тым часам будуць вывучаць больш інавацыйныя спосабы дапамогі людзям у жыллёвай эканоміцы. Будзем спадзявацца, што штат Агаё зробіць тое ж самае, што і з кантролем арэнднай платы, з іншымі мерамі, якія павялічваюць выдаткі і цэны для людзей, якія маюць патрэбу ў жыллі, напрыклад, палітыкай абавязковага інклюзійнага занавання (MIZ). што нанесла шкоду ў іншых гарадах.