Меркаванне: гэтыя 2 лічбы падсумоўваюць, чаму рынак жылля яшчэ доўга не прыйдзе ў норму

Я паказаў жонцы гэты ліст і пажартаваў, што мы павінны прасіць 20% надбаўкі да бягучага кошту. Гэта вялікая круглая лічба, але яна па сутнасці бескарысная.

Чаму?

Трэба недзе жыць!

Нават калі б мы змаглі забяспечыць значна больш высокую адпускную цану, гэта не вельмі б нам дапамагло.

У нас ужо зафіксавана стаўка па іпатэцы 3%. У нас ёсць прыстойная доля ўласнага капіталу ў доме. І як наш адчайны рыэлтар намякнуў у сваім лісце, цяпер было б амаль немагчыма знайсці іншы дом для пакупкі.

Спалучэнне росту коштаў на жыллё, нізкіх ставак па іпатэчных крэдытах, зафіксаваных цяперашнімі ўладальнікамі дамоў, і нізкай прапановы робіць непрывабным прадаваць свой дом і шукаць іншы прама зараз.

Майк Сімансен ад Altos Research мае дыяграму, якая паказвае, наколькі жахлівая цяпер сітуацыя з жыллём:

Гэта 271,913 XNUMX дамоў для продажу ва ўсёй краіне прама зараз!

Мы знаходзімся на рынку жылля, дзе рэкордна высокі попыт і рэкордна нізкая прапанова. Калі вы хочаце ведаць, чаму кошты на 20% вышэй, чым былі год таму, гэта самае простае тлумачэнне.

Але тут адбываецца нешта большае.

Нядаўна Сімансэн удзельнічаў у падкасце Odd Lots з Трэйсі Алаўэй і Джо Вайзенталем, дзе ён растлумачыў, колькі домаўладальнікаў падвойваюць свае інвестыцыі ў нерухомасць:

Гэта як падваенне. Уладальнік дома збіраецца купіць наступны дом, рухацца ўверх або ўніз. А паколькі іпатэчныя крэдыты вельмі танныя, гэта сапраўды добры час, каб захаваць першую ў якасці арэнды. І таму кожны год я іду купляць наступны і захоўваю свой першы. І гэта адна вялікая з'ява. І раптам я стаў інвестарам у нерухомасць. І ў той жа час інстытуцыйныя грошы былі таннымі. Ёсць шмат навін пра буйныя фонды прыватнага капіталу, якія скупляюць дамы, але насамрэч гэта людзі, якія рухаюць большую частку гэтага. Такім чынам, за апошняе дзесяцігоддзе мы вывелі 8 мільёнаў дамоў з цыкла перапродажу і перамясцілі іх у частку інвестыцыйнай арэнды. А гэта, ведаеце, 9% ад усіх аднасямейных дамоў.

Я ведаю, што кожны хоча паскардзіцца на тое, што BlackRock купляе ўсе дамы ў гэтай краіне, але 90% арэндных жылых памяшканняў належаць прыватным асобам у Злучаных Штатах.

І гэтая лічба расце з-за вялікай колькасці ўласнага капіталу, трываласці спажывецкіх балансаў і пераважных нізкіх ставак па іпатэцы.

Нізкія стаўкі па іпатэцы зрабілі штомесячныя плацяжы такімі даступнымі, як ніколі:

За кошт росту коштаў на жыллё рэзка вырас кошт жылля:

Плюс паглядзіце на крэдытаздольнасць пакупнікоў жылля ў нашы дні:

Людзі, якія сёння купляюць жыллё, маюць выдатны крэдытны рэйтынг. Гэта было не так падчас буму субстандартных крэдытаў, калі большасць пакупнікоў прыходзілі людзі з нізкім крэдытным рэйтынгам.

Толькі ўявіце, што вы валодаеце домам пяць ці больш гадоў. Да цяперашняга моманту вы, безумоўна, рэфінансавалі як мінімум два-тры разы і, верагодна, у вас стаўка пазыкі 3% ці менш. Вы таксама сядзіце на добрым капітале праз камбінацыю асноўных плацяжоў і росту коштаў.

Наўрад ці здаецца, што цэны на жыллё ў бліжэйшы час перастануць расці, і арэндная плата таксама расце, таму ёсць сэнс, што людзі вырашаюць захоўваць сваю першапачатковую ўласнасць нават пасля куплі чагосьці новага. Яны могуць проста спаганяць арэндную плату, дастатковую для пакрыцця іпатэкі, страхоўкі і падаткаў, і пры гэтым выйсці наперад, павольна выплачваючы танную іпатэку і назіраючы, як іх дом расце ў кошце.

Калі я павінен быў здагадацца, што пройдуць гады, пакуль мы не ўбачым нічога, што набліжаецца да «нармальнага» рынку жылля. Мы проста не пабудавалі дастатковую колькасць дамоў пасля апошняга абвалу жыллёвага будаўніцтва, каб задаволіць попыт тысячагоддзяў, якія дасягнулі гадоў стварэння сям'і.

Усё нарэшце наладжваецца, але нам трэба кампенсаваць гады і гады недабудовы. І гэта не тое, што праблемы з ланцужкамі паставак, дзяржаўныя пастановы і COVID палягчаюць будаўніцтва дамоў хутчэй.

У той жа час рост ставак можа крыху запаволіць сітуацыю, калі стаўкі па іпатэцы стануць дастаткова высокімі. Рост коштаў на жыллё і больш высокія стаўкі запазычанняў прынамсі зробяць не такім прывабным для людзей захаванне сваіх старых дамоў і здачу іх у арэнду.

Тым не менш, павышэнне ставак таксама, верагодна, стрымае прапанову жылля, таму што вельмі шмат людзей зафіксавалі нізкія стаўкі. Навошта прадаваць, каб купіць дом па больш высокай цане з больш высокімі выдаткамі на пазыкі?

Відавочна, што людзі ўсё роўна будуць пераязджаць у пошуках новай працы, сям'і, змены абстаноўкі або любой іншай прычыны, па якой людзі вырашаюць прадаць.

Але, напэўна, спатрэбіцца шмат часу, пакуль мы не ўбачым нейкую раўнавагу паміж попытам і прапановай на рынку жылля.

Таксама ад Бэна Карлсана: Ці павінен я прадаць свае акцыі, каб я мог заплаціць наяўнымі за дом?

Бэн Карлсан з'яўляецца аўтарам інвестыцыйнага блога «Багацце здаровага сэнсу», дзе гэта было ўпершыню апублікавана. Друкуецца з дазволу. Сачыце за ім у Twitter @awealthofcs.