Уласнасць - гэта не праблема, а дэфіцыт жылля

У мінулым месяцы я наведаў суполку ў Цынцынаці, на якой студэнты курса жыллёвых сістэм Школы планавання Універсітэта Цынцынаці абмеркавалі “як інстытуцыйныя інвестары ўплываюць на наш горад; што зараз робіцца для вырашэння гэтай праблемы і што яшчэ нам трэба зрабіць». Раней я пісаў аб намаганнях порта Цынцынаці перашкодзіць інстытуцыйным інвестарам купля жылля на адну сям'ю ў горадзе. Пытанне, на якое было цяжка адказаць на сустрэчы, заключалася ў тым, што такое «інстытуцыйны інвестар» і ці звязана права ўласнасці з дрэннымі вынікамі жыллёвага будаўніцтва, такімі як павышэнне арэнднай платы, высяленне або знос. Клопат аб тым, хто з'яўляецца ўладальнікам жылля, здаецца яшчэ адным адцягненнем увагі ад сапраўднай праблемы, недахопу прапановы ва ўмовах росту попыту.

Студэнты праходзяць курс пад назвай Жыллёвыя сістэмы, выкладаў прафесар Хайдэн Шэлбі. Курс уключае вывучэнне «прыроды жыллёвых праблем і рынкаў жылля» і «вырашэнне недахопаў рынку жылля». Разгляд мадэляў уласнасці і таго, як яны суадносяцца з вынікамі на рынку жылля, безумоўна, варты заняткаў у класе, але ці варта ўмяшанне ў палітыцы канцэнтравацца на тым, хто валодае маёмасцю? Гэта залежыць ад таго, ці можа існаваць выразная, паслядоўная і прычынна-следчая сувязь паміж уласнасцю і дрэннымі вынікамі. Да гэтага часу я не знайшоў ніякіх дадзеных, якія б усталявалі сувязь.

Фактычна, некаторы час вялікі шум быў вакол замежнага набыцця жылля ў Злучаных Штатах. Страшнае апавяданне заключалася ў тым, што кітайскія інвестары «паркавалі» грошы на амерыканскім рынку жылля, скупляючы шмат шматкватэрных дамоў, спусташаючы іх, а потым чакаючы, каб іх прадаць. Каля 5 гадоў таму быў прапанова абкласці падаткам куплю жылля замежнымі інвестарамі каб спыніць гэта.

Аднак праблема ў тым, што жылыя дамы скуплялі і спусташалі непрыстойныя інвестары, не была рэальнай. Безумоўна, былі нейкія здзелкі з інвестарамі за межамі Злучаных Штатаў, але яны спрабавалі зарабіць грошы, а не страціць іх. Калі гэтыя інвестары куплялі будынкі, яны кіравалі імі, як і любымі іншымі ўладальнікамі, яны не спусташалі іх; дзіўны аргумент заключаўся ў тым, што, пакінуўшы іх пустымі, цэны вырастуць, а таксама кошт інвестыцый. За выключэннем таго, што для павышэння сярэдняй арэнднай платы на 1% ім давядзецца купіць і зняць 1,400 адзінак з рынку Сіэтла, тое, чаго проста не адбывалася.

Сёння турбуе тое, што інвестары - а мадыфікатары цяпер не "замежныя", а "буйныя", або "іншыя", або "буйныя", або "карпаратыўныя", або ўсё вышэйпералічанае - абавязкова дрэнныя акцёры. Абаронцы паказваюць на наступствы росту арэнднай платы, высяленняў і зносу ў якасці доказаў. Але ўсё гэта адбываецца ў любым выпадку, незалежна ад таго, жыве ўладальнік за мілю або за 1,000 міль. І проста няма нічога дрэннага або злавеснага ў тым, што інвестыцыйныя фонды нерухомасці (REITS) або пенсійныя фонды купляюць жыллё, калі яны думаюць, што гэта прынясе прыбытак. Ідэя аб тым, што такія здзелкі будуць больш прыбытковымі, калі будынкі развальваюцца, турбуюць арандатараў і высяляюць іх, не толькі не мае сэнсу, але і не пацвярджаецца ніякімі колькаснымі доказамі.

Ёсць дрэнныя пастаўшчыкі жылля – і ёсць дрэнныя кіроўцы аўтобусаў, міліцыя, настаўнікі і, магчыма, нават палітыкі – але ніхто не спрабуе звязваць недахопы гэтых суб'ектаў з чымсьці накшталт таго, дзе яны жывуць ці дзе вучыліся. Калі хто-небудзь з гэтых тыпаў акцёраў робіць нешта не так, мае сэнс пакараць іх за парушэнне правілаў або пагрозу супольнасці. Такія санкцыі ўжо існуюць для людзей, якія дрэнна кіруюць маёмасцю такім чынам, што стварае шкоду, і працэс высялення вядзе суддзя, а не сам пастаўшчык жылля. І калі рост арэнднай платы з'яўляецца праблемай, лепшы спосаб кампенсаваць гэта шляхам стварэння канкурэнтнага рынку жылля, каб людзі, незадаволеныя цаной, маглі лёгка знайсці замену паблізу.

Скрытае пачуццё абурэння ў пакоі падчас сустрэчы было відавочным; некаторыя «безаблічныя карпарацыі» зарабляюць грошы, шмат грошай, за кошт бедных людзей. Відавочна, што па логіцы гэтыя карпарацыі павінны быць спынены валодаць маёмасцю ў Цынцынаці. Адзін з удзельнікаў прапанаваў не дазваляць больш чым пэўнай колькасці дамоў належаць інвестарам любога роду.

Як ні дзіўна, порт Цынцынаці згодны. Яшчэ адна нядаўна апублікаваная гісторыя падкрэслівае намаганні Порта скупіць як мага больш жылля за свае дзяржаўныя даляры або даходы ад продажу аблігацый. Па ідэі, «інтуітыўным» інвестарам нічога не застанецца. Порт - гэта інстытут? А што адбываецца, калі хтосьці перастае плаціць арэнду або парушае ўмовы арэнды? Порт іх выселіць? Некамерцыйныя і жыллёвыя органы, а таксама ўстановы высяляюць многіх, многіх арандатараў за нявыплату і парушэнне арэнды. Порт таксама будзе. Порт плануе «вярнуць свае грошы ад здачы ў арэнду і, у рэшце рэшт, продажу дамоў. Але ўся справа ў тым, каб арэндная плата была даступнай, а кошты продажу дастаткова нізкімі, каб людзі маглі плаціць».

Хммм. Як яны збіраюцца гэта зрабіць? З гэтай гісторыі вынікае, што 10,000 XNUMX долараў, якія Порт меркаваў выдаткаваць на паляпшэнне дамоў, недастаткова. Порт пачынае разумець - як і любы іншы ўласнік, вялікі ці малы - што хтосьці павінен плаціць за рамонт. Калі гэта канечны спажывец, арандатар або пакупнік, то цана вырасце. Гэта простая матэматыка. Праўда ў тым, што для любога пакупніка, няхай гэта будзе REIT або першы інвестар, які купляе адзіную нерухомасць, арэндная плата - адзіны спосаб аплаты паляпшэнняў. Калі ёсць праблемы з жыллём, лепшы спосаб вырашыць іх - стымуляваць паляпшэнне, а не загадваць. Калі прыйдзе мандат, арандатары возьмуць на сябе ўкладку, і адзінкі стануць недаступнымі.

Гэта можа быць рэдукцыянісцкім, але заўсёды ёсць адзін спосаб вырашыць любую жыллёвую праблему: дазволіць рынку вырабляць шмат-шмат жылля, настолькі, што вытворцы і пастаўшчыкі павінны канкурыраваць паміж сабой, каб прымусіць людзей здаваць або купляць іх прадукт. Усё, што менш, чым гэта, адхіляе гульнявое поле ад спажыўца, прымушаючы яго канкурыраваць адзін з адным і прымаць менш ідэальныя цэны і ўмовы. І вось ключавы момант ва ўсёй гэтай дыскусіі: нават калі б існавала вымерная і моцная прычынна-следчая сувязь паміж правам уласнасці і жыллёвымі вынікамі, лепшым рашэннем для гэтага ўсё роўна будзе больш жылля. Растваральнікам большасці жыллёвых праблем з'яўляецца стварэнне дастатковага аб'ёму, каб людзі мелі магчымасць свабоды выбару даступнай альтэрнатывы.

Прафесар Шэлбі цярпліва адносілася да маіх пытанняў на сустрэчы, а таксама была ласкава адказаць на некаторыя пытанні, якія я ёй даслаў па тэме ўласнасці інвестараў і класа. Вось мае пытанні і яе адказы цалкам.

Наколькі важна вызначыцца з дакладным вызначэннем таго, што маецца на ўвазе пад «інвестарам»? Напрыклад, Порт выкарыстоўвае грошы інвестараў ад продажу аблігацый для пакупкі дамоў, каб не даць іншым інвестарам іх купляць; гэта сапраўды пра «добрых» супраць «дрэнных» інвестараў? Як гэта вымяраецца?

Я думаю, што вельмі важна адрозніваць розныя віды інвестараў. У гэтым праекце мы абапіраліся на тэрмін, які іншыя выкарыстоўвалі для апісання гэтай з'явы, «інстытуцыйныя інвестары». Але я разумею, што гэта недасканалы тэрмін. Мы змагаліся, каб прыдумаць лепшы тэрмін, каб апісаць, які акцёр насамрэч праблематычны ў гэтай галіне. Тыпы суб'ектаў, якія нас непакояць, - гэта тыя, якія аказваюць негатыўны ўплыў на нашых грамадзян і супольнасці шляхам (1) павышэння арэнднай платы да ўзроўню, які невыканальны для арандатараў без істотнага паляпшэння маёмасці, (2) высялення па больш высокіх стаўках, чым большасць іншых рынкавыя арэндадаўцы, і (3) недастатковы падтрыманне маёмасці, так што арандатары вымушаныя жыць у дрэнных умовах, а суседзі могуць адчуваць непрыемныя наступствы для кошту іх маёмасці. Верагодна, нам патрэбны лепшы тэрмін для такіх інвестараў. Магчыма, дастаткова было б проста «дрэнных акцёраў-інвестараў». Але прычына, па якой мы хацелі правесці гэтую супольную размову, заключаецца ў тым, што ў Цынцынаці многія людзі і арганізацыі ў нашым горадзе заўважылі, што ў нас ёсць некалькі буйных арганізацый, у асноўным REITS, якія з'явіліся на сцэне за апошнія некалькі гадоў і, здаецца, вырабляюць гэтыя матэрыяльныя праблемы для жыхароў значна вышэй, чым для тыповага арэндадаўца.

Якія негатыўныя вынікі могуць быць звязаныя з «дрэннымі» інвестарамі? Ці гэтыя вынікі прычынна звязаны з адлегласцю і памерам інвестара? Відавочна, што будуць буйныя аддаленыя інвестары, якія маюць «добрае» жыллё, і невялікія мясцовыя інвестары, якія маюць «дрэннае» жыллё.

Я не ведаю, што памер абавязкова выкліканы (ці нават заўсёды звязаны з) гэтымі дрэннымі вынікамі, якія я пералічыў вышэй. Гэта, безумоўна, магчыма (і верагодна) для дробных інвестараў і арэндадаўцаў ствараць гэтыя праблемы, а таксама для буйных інвестараў для вытворчасці якаснага даступнага жылля. Аднак калі там знаходзяцца буйныя інвестыцыйныя арганізацыі, якія ствараюць гэтыя праблемы - і ў нас ёсць некалькі кампаній у Цынцынаці - гэтыя кампаніі могуць прычыніць шмат болю з-за іх памеру і ўздзеяння. Існуе таксама праблема, што гэтыя буйныя арганізацыі часта цяжка прыцягнуць да адказнасці, таму што яны працуюць пад некалькімі ТАА і часта не маюць мясцовага прадстаўніка, да якога арандатары і грамадскія абаронцы могуць лёгка дабрацца, калі ўзнікнуць праблемы. Гэта прынцыповае пытанне.

Замест таго, каб спрабаваць рэгуляваць права ўласнасці, ці будзе мець сэнс ліквідаваць дрэнныя вынікі з дапамогай існуючага кода і распрацоўкі праграм для стымулявання розных паводзін. Напрыклад, калі жыллё прыйшло ў аварыйны стан, горад мог бы прапанаваць пазыку пад нізкія працэнты з фонду, які мог бы зрабіць рамонт больш даступным і прадухіліць перакладанне выдаткаў на жыхароў.

Я думаю, што адзін са спосабаў барацьбы з гэтым - забяспечыць выкананне існуючых правілаў, і, вядома, людзі, з якімі я размаўляў у горадзе, спрабуюць зрабіць менавіта гэта. І, безумоўна, мае сэнс прапаноўваць гранты і пазыкі пад нізкія працэнты, каб дапамагчы арэндадаўцам захаваць нерухомасць. Безумоўна, дробныя арэндадаўцы, у прыватнасці, часта працуюць з вельмі нізкай маржой і сапраўды адчуваюць цяжкасці з захаваннем сваёй уласнасці, асабліва цяпер, калі матэрыялы і праца сталі такімі дарагімі. Але праблема, на якой мы засяроджваемся тут, - гэта не арэндадаўцы, якім патрэбна невялікая пазыка, каб абнавіць некалькі аб'ектаў. Мы гаворым пра буйныя арганізацыі, якія прыходзяць у наваколлі, павялічваючы арэндную плату, насамрэч не «інвестуючы» ва ўласцівасці ў сэнсе матэрыяльнага ўкладвання ў іх чаго-небудзь, а здабываючы каштоўнасць праз гэтыя арэндныя стаўкі. Гэта асноўная праблема, якую мы павінны мець на ўвазе ў сувязі з бізнес-мадэллю, якую мы назіраем пры арэндзе жылля адной сям'ёй. Большасць інвестыцый у нерухомасць у мінулым імкнуліся атрымаць даход за кошт налічэння кошту самой уласнасці з цягам часу. Такім чынам, ёсць стымул захоўваць маёмасць. Але гэтыя кампаніі не гэтым займаюцца. Яны атрымліваюць кароткатэрміновую выгаду за кошт павышэння арэнднай платы і скарачэння выдаткаў, не падтрымліваючы нерухомасць. Я думаю, што гэта прынцыпова адрозная бізнес-мадэль ад большасці мам-і-пап-арэндадаўцаў, і мы павінны мець гэта на ўвазе, калі мы гаворым аб гэтай праблеме. Мы таксама. Неабходна мець гэта на ўвазе, калі мы разглядаем адпаведныя палітычныя меры. Мы не хочам ствараць правілы, якія шкодзяць дробным арэндадаўцам, якія і без таго змагаюцца за захаванне якасных памяшканняў.

Ці ёсць у вас якія-небудзь іншыя думкі ці каментарыі наконт таго, што, як вы спадзяецеся, прынясе гэты праект з пункту гледжання паляпшэння жыллёвых вынікаў? Калі гэта прадугледжвае рэгуляванне, як новыя правілы могуць пазбегнуць стварэння стрымальных фактараў, якія могуць паменшыць інвестыцыі прыватных забудоўшчыкаў у будаўніцтва жылля ў Цынцынаці.

З пункту гледжання прапаганды, я хачу, каб гэта сабрала людзей, каб падумаць аб рашэннях, якія могуць прывесці да паляпшэння ўмоў жыцця і большай гарантыі валодання арандатарам у нашым горадзе. У мяне няма загадзя вызначанага набору палітычных ініцыятыў, якія я спрабую прасунуць, я хутчэй прыслухоўваюся да людзей у суполцы, спрабую злучыць іх і спрабую знайсці шляхі, якімі я магу кіраваць даследаваннямі, якія могуць быць карыснымі . Адпаведна, з інтэлектуальнай і педагагічнай пункту гледжання, я думаю, што гэты праект ужо зрабіў шмат з таго, што спадзяваўся, што ён будзе рабіць, а менавіта стымуляваць размову, якая дапамагае нам высветліць, у чым праблема і на што павінна быць накіравана наша адвакатаванне.