Дазваленне большай колькасці жылля станоўча адбіваецца на цане жылля

На мінулым тыдні я пісаў пра сваё раздражненне, спрабуючы атрымаць з гарадоў даныя пра час, неабходны для вырабу жылля. Хіба няма агульнадаступных даных, якія маглі б дапамагчы звязаць дазволы, колькасць насельніцтва і кошт? Ну і так, і не. Дадзеныя Федэральнага рэзервовага банка Сэнт-Луіса, ласкава вядомага як Фрэд, цікавыя, але не вельмі падрабязныя. Але давайце паглядзім на Нэшвіл за 2010-2020 гады і што ён можа расказаць нам пра дазволы на жыллё, колькасць насельніцтва і цэны. З некаторай дапамогай Zumper, інтэрнэт-трэкера арэнднай платы, здаецца, што калі колькасць людзей, якія атрымалі дазвол на жыллё, падае, то і хуткасць росту коштаў на жыллё падае. Вось дадзеныя.

Пачнем з росту насельніцтва Нэшвіла за перыяд, які мы разглядаем, з 2010 па 2020 год. У гэты перыяд, па словах Фрэда, у Нэшвіле павялічылася каля 300,000 20 чалавек, рост насельніцтва склаў амаль XNUMX%.

Адна рэч, якую вы заўважыце адразу, - гэта асаблівасць даных, якая выклікае вар'яцтва, калі справа даходзіць да гарадоў: мы не бачым Нэшвіл, а толькі больш шырокую вобласць. Гэта збівае з панталыку асаблівасць даных аб жыллі. Перапіс насельніцтва Злучаных Штатаў часта аб'ядноўвае гарады і называе іх сталічнай статыстычнай вобласцю або MSA. Нічога страшнага, так? Але часта спрэчкі наконт жылля адбываюцца ў строгіх межах гарадоў, і калі дадзеныя больш разрозненыя, гэта збівае з панталыку тое, што можна сказаць пра самі гарады ў параўнанні з іх наваколлем. Мы возьмем даныя Фрэда MSA.

Далей давайце паглядзім на дазволы. Фрэд адсочвае гэтыя дадзеныя, выкарыстоўваючы лічбы перапісу насельніцтва. Калі мы бярэм штогадовую колькасць выдадзеных дазволаў і параўноўваем яе з насельніцтвам, атрымліваецца цікавае суадносіны.

З гэтым бываюць самыя розныя праблемы. Па-першае, і гэта самае відавочнае, дазвол не раўняецца фактычнаму жыллю. Вось чаму я шукаю больш падрабязныя дадзеныя аб часе атрымання дазволу. Я спадзяюся, што мы можам убачыць прамежак часу, які праходзіць паміж выдачай дазволу і тым, калі блок фактычна стане прыдатным для жыцця. Тым не менш, гэтыя суадносіны новых адзінак і новых людзей варта ўлічваць. Напрыклад, 33,579 2014 чалавек, якія прыбылі ў Нэшвіл у XNUMX годзе, патрабавалі жыллё. Ёсць такія фактары, як узровень вакансій - гэта часта называюць "паглынаннем" - і іншыя фактары, якія трэба ўлічваць. Але ўзаемасувязь новых людзей і колькасці пуцёвак актуальная. Гэта азначае меншую канкурэнцыю паміж людзьмі, якія шукаюць дэфіцытныя адзінкі жылля.

Зараз давайце паглядзім на кошт. Фрэд не адсочвае арэндную плату, але адсочвае «цану дома па ўсіх здзелках». Вось змяненне цэн на жыллё за дзесяцігадовы перыяд разам з адсочваннем арэнднай платы Цумперам за апошнія пяць.

Тут відавочна, што калі мы параўноўваем тэндэнцыю ў выдачы дазволаў, колькасці насельніцтва і цане, існуе залежнасць.

Выдача дазволаў, здаецца, даганяе рост насельніцтва ў Нэшвіле за дзесяцігадовы перыяд, і калі мы паглядзім на пяць гадоў, якія ў нас ёсць на арэнду і цэны на жыллё, яны пачынаюць змякчацца разам з відавочным павелічэннем вытворчасці. Па меры таго, як колькасць новых людзей і дазволеных адзінак жылля падае, хуткасць росту коштаў таксама зніжаецца.

Але ў мяне засталіся пытанні, нават сумненні. Даныя Фрэда разглядаюць "ацэнку з выкарыстаннем адпускных цэн і даных ацэнкі", каб атрымаць цану. Што гэта дакладна азначае? Дадзеныя аб арэндзе з розных крыніц могуць істотна адрознівацца, як і мясцовыя ацэнкі коштаў. Вялікая праблема з дазволам даных заключаецца ў тым, што ён не паведамляе нам, калі дазволеныя блокі сапраўды паступяць у эксплуатацыю. Акрамя таго, мясцовыя дадзеныя пакажуць шмат пра час, неабходны для атрымання дазволу.

Гэты першы погляд на агульнадаступныя даныя, здаецца, пацвярджае мой даўні аргумент аб тым, што большая прапанова азначае больш нізкія цэны. Я ўсё яшчэ думаю, што гэта праўда. Але ў адрозненне ад маіх калегаў злева, якія з задавальненнем блытаюць карэляцыю з прычыннасцю, я проста не магу. Больш мясцовых дадзеных аб фактычных дазволах, цэнах і датах уводу жылля ў эксплуатацыю будзе яшчэ больш важкім аргументам. Але гэта добры пачатак.

Але калі мы спрабуем паглыбіцца ў такія хуткарослыя гарады, як Нэшвіл, і разглядаем дадзеныя, якія ў нас ёсць, назіраецца тэндэнцыя: калі колькасць насельніцтва павялічваецца, а за гэтым і выдаюцца дазволы, мы бачым, як рост коштаў пачынае падаць.

Нарэшце, ёсць некалькі цікавых блікаў, якія таксама ёсць. Напрыклад, адзін з самых хутка скарачаюцца гарадоў у Злучаных Штатах на самай справе дэманструе рост коштаў на жыллё з 2018 года. У мінулым годзе мясцовы тэлеканал паказаў сюжэт пра тое, як «рынак жылля ў Дэкейтуры разгараецца».

А што з арэнднай платай? Zumper паказвае рост арэнднай платы ў Decatur на 26% за апошні год, у сярэднім каля 123 долараў. І калі паглядзець на іх графік арэнднай платы за апошнія некалькі гадоў, то можна ўбачыць тэндэнцыю, падобную да цэнаў на жыллё.

Што адбываецца ў Дэкатуры? Рост інфляцыі з-за вялікіх грашовых выкідаў федэральнага ўрада і праблем з ланцужкамі паставак? магчыма. Але гэта асаблівасці апошніх двух гадоў, а рост коштаў разгортваецца, мабыць, з 2018 года. чаму? Гэта варта падумаць.

Нам трэба, каб мясцовыя юрысдыкцыі былі гэтак жа зацікаўлены ў гэтых мерах, як і я, і выкарыстоўвалі іх для лепшага кіравання жыллёвай эканомікай. У рэшце рэшт, асновай любой функцыянальнай, справядлівай і эфектыўнай эканомікі з'яўляецца мноства абменаў паміж пакупнікамі і прадаўцамі. Калі вытворцы бачаць попыт, яны, натуральна, хочуць вырабляць больш. Запаволенне гэтага толькі шкодзіць людзям, якія шукаюць жыллё, асабліва людзям з меншымі грашыма. Трэба зрабіць яшчэ шмат працы, але было б нашмат лепш зрабіць памылку ў бок большага жылля, а не больш правілаў і затрымак.