Аблігацыі прыватнай дзейнасці і 4% падатковыя льготы на жыллё з нізкім даходам

Федэральныя жыллёвыя праграмы, як правіла, адносяцца да дзвюх катэгорый: тых, якія прадастаўляюць людзям прамыя субсідыі для аплаты жылля, і тых, якія выкарыстоўваюць фінансавыя інструменты для садзейнічання будаўніцтву жылля. Сярод фінансавых інструментаў найбольш значным з'яўляецца падатковы крэдыт на жыллё з нізкім узроўнем даходу (LIHTC). Гэта стварэнне падатковага кодэкса манетызуе падатковыя льготы для інвестыцый у даступнае жыллё. Але ў праграмах барацьбы з беднасцю, разгледжаных былым кангрэсменам Полам Раянам, таксама існуе цікавы, але складаны інструмент - Private Activity Bond або PAB. PAB дазваляе мясцовым органам улады прадаваць вызваленыя ад падаткаў аблігацыі ад імя арганізацый, якія займаюцца будаўніцтвам грамадскіх праектаў, у тым ліку жыллёвага будаўніцтва. У спалучэнні з падатковымі льготамі PAB можа стаць магутным інструментам для будаўнікоў, якія жадаюць сабраць капітал для жыллёвых праектаў. Але складанасць і выдаткі вялікія. (Калі вы хочаце акно ў LIHTC вось паведамленне пра тое, як яны працуюць).

Даследчая служба Кангрэса апублікаваў выдатную кнігу аб аблігацыях прыватнай дзейнасці. Як і падатковыя льготы, PAB убудаваны ў падатковы кодэкс і ўключаюць два тыпы аблігацый. адзін для праектаў, якія служаць дзяржаўным мэтам; іншыя для тых, якія служаць прыватным мэтам, пакуль яны прыносяць карысць грамадскасці. Калі аблігацыі прыватнай дзейнасці прызначаны для «кваліфікаванай прыватнай дзейнасці», напрыклад, жылля, пакупнікі аблігацый не плацяць падаткаў з працэнтаў, якія яны зарабляюць. Кангрэс абмяжоўвае суму доўгу, які можа быць выдадзены для прыватнай дзейнасці; 150 мільёнаў долараў і 50 долараў на душу насельніцтва ў 1986 годзе да 335 мільёнаў долараў або 110 долараў на душу насельніцтва ў 2022 годзе. Існуюць таксама абмежаванні па тыпах праектаў, каб паўплываць на інвестыцыі. Кангрэс таксама мае намер абмежаваць падатковыя выдаткі (выключэнні азначаюць меншую колькасць долараў падатковых паступленняў).

Пра тое, як гэтыя аблігацыі можна аб'яднаць з LIHTC, у прыватнасці, з падатковымі льготамі ў памеры 4%, добра апісваецца ў артыкуле Карпарацыі падтрымкі жыллёвага будаўніцтва (CSH), Фінансаванне дадатковага жылля з вызваленымі ад падаткаў аблігацыямі і падатковымі льготамі на жыллё з нізкім узроўнем даходу 4 %.. Вось кароткі змест патрабаванняў да выкарыстання вызваленых ад падаткаў аблігацый з падатковымі льготамі.

Выпускаць аблігацыі могуць толькі дзяржаўныя і мясцовыя органы ўлады, а таксама квазідзяржаўныя ўстановы. Звычайна гэта Агенцтва жыллёвага фінансавання (HFA), дзяржаўнае агенцтва, якое атрымлівае асігнаванні па падатковых крэдытах. Але паколькі колькасць вызваленых ад падаткаў аблігацый, якія могуць быць выпушчаныя, падлягае абмежаванню аб'ёму (абмежаванне, згаданае вышэй), усе гэтыя дзяржаўныя арганізацыі агрэсіўна канкуруюць, каб адпавядаць гэтаму абмежаванню. Акрамя таго, праекты не могуць атрымаць доступ да выручкі ад аблігацый, пакуль праект не атрымае адабрэнне ад дзяржаўнага HFA, і гэтыя даходы абмяжоўваюцца выдаткамі на жыллё і не могуць выкарыстоўвацца, напрыклад, для камерцыйных плошчаў.

Варта адзначыць адно важнае абмежаванне ў дачыненні да аб'яднання падатковых крэдытаў і вызваленых ад падаткаў аблігацый. Каб атрымаць размеркаванне падатковага крэдыту, кіраўнік праекта павінен пакрыць не менш за 50% выдаткаў на будаўніцтва («правіла 50%») за кошт аблігацый; і, вядома, любое жыллё, пабудаванае з выкарыстаннем гэтых аблігацый і падатковых льгот, павінна быць даступна людзям, якія зарабляюць менш за 60% сярэдняга даходу (AMI). Звычайна 20% адзінак павінны быць даступнымі для людзей з 50% AMI або менш, або 40% адзінак з 60% AMI.

Калі гэта ўжо не відавочна, такія праекты складаныя. Дадайце да гэтага той факт, што часта такія «здзелкі» ўключаюць дадатковых фундатараў. Напрыклад, адзін жыллёвы праект, над якім я працаваў у якасці дэвелапера, быў 4-працэнтным праектам з выкарыстаннем вызваленых ад падаткаў аблігацый. Але ў нас былі і сродкі дзяржаўнага жыллёвага фонду, і крэдыт на будаўніцтва. Шчыра кажучы, мне прыйшлося паламаць галаву і паглыбіцца ў старыя электронныя лісты, каб успомніць, як менавіта з'явіўся гэты праект. Дакумент CSH робіць выдатную працу, паказваючы праз сем розных тэматычных даследаванняў некаторыя адметныя спосабы аб'яднання гэтага фінансавання. Напрыклад, адзін з самых простых тэматычных даследаванняў - з Мічыгана. Вось дыяграма, якая паказвае фінансаванне праекта.

MSHDA - гэта Упраўленне жыллёвага будаўніцтва штата Мічыган, агенцтва фінансавання жыллёвага будаўніцтва штата. MSHDA прадало аблігацыі, і запазычанасць абслугоўваецца за кошт сціплага даходу ад арандатараў, які часткова паходзіць ад ваўчараў па раздзеле 8. Кожны з фундатараў у праекце мае розныя патрабаванні, і ў такіх праектах выкананне аднаго патрабавання можа парушыць адно з патрабаванняў іншага фундатара.

У некаторых выпадках уласны капітал падатковага крэдыту можа быць выкарыстаны для аплаты абслугоўвання доўгу. У дакуменце CSH выкарыстоўваецца тэматычнае даследаванне, у якім выкарыстоўваліся аблігацыі, а затым «цалкам выдалены аблігацыі ў пастаянным размове з іншымі дзяржаўнымі пазыкамі, грантамі і капіталам падатковага крэдыту». Гэта выглядае як выкарыстанне ўласнага капіталу падатковага крэдыту для пагашэння запазычанасці па аблігацыях. Гэта пераканаўча: хоць 4% падатковы крэдыт складае меншы працэнт ад прымальнай базы даступнага праекта, магчымасць выкарыстаць крэдыт для пагашэння аблігацый - добрая ідэя. Так і аб'яднанне розных крыніц фінансавання.

Раян не марнуе шмат часу на PAB, акрамя таго, каб выказаць здагадку, што «некалькі даследаванняў па эфектыўнасці аблігацый прыватнай дзейнасці. . . паколькі гэта звязана з павышэннем мабільнасці арандатараў». Гэта праўда, і яго погляд на выдаткі на праграму паказвае, што аблігацыі не выкарыстоўваліся так часта, як падатковыя крэдыты на жыллё з нізкім даходам.

І мала што змянілася за дзесяць гадоў пасля яго аналізу (дадзеныя дыяграмы Міністэрства фінансаў ЗША).

Я лічу, што PABs павінны выкарыстоўвацца так, як выкарыстоўваюцца ўсе даўгі: захоп кошту. У выпадку з жыллём я прапанаваў схема захопу кошту жылля для бяздомных у якіх, напрыклад, выдаткі на лагеры вымяраюцца колькасна, аблігацыі прадаюцца для ажыццяўлення мерапрыемстваў па спыненні лагераў, а затым, калі эканомія рэалізуецца, гэтыя зберажэнні выкарыстоўваюцца ў якасці абслугоўвання доўгу. Праблема са зборкай таго, што ў некамерцыйным свеце называецца «стос капіталу», заключаецца ў узроўню складанасці, які з'яўляецца праблематычным па наступных прычынах:

● час – такія механізмы фінансавання перажоўваюць час, а час – гэта грошы. Выдаткі на ўтрыманне падчас чакання зборкі і выраўноўвання фінансавання з'яўляюцца рэальнай дабаўкай да агульных выдаткаў на распрацоўку;

● Transactions – больш фундатараў азначае больш транзакцыйных выдаткаў, і гэтыя выдаткі таксама павялічваюць агульныя выдаткі на развіццё;

● Юрысты і кансультанты – на кожным кроку, каб пазбегнуць катастроф, якія могуць прывесці да правалу праекта, трэба наймаць юрыстаў і кансультантаў; і

● Гэта не вельмі эфектыўна – з усімі рухомымі часткамі і дадатковымі выдаткамі гэта самы эфектыўны спосаб забяспечыць жыллём тых людзей, якія цяпер маюць патрэбу ў ім?

У рэшце рэшт я вярнуся да асноўнага правіла: любая прапанова фінансавання жылля павінна быць максімальна простай, дастаўляць неабходныя сродкі або адзінкі людзям, якія маюць у іх патрэбу сёння. Нягледзячы на ​​тое, што я заінтрыгаваны і атрымліваю асалоду ад вырашэння фінансавай галаваломкі, за гульню ў гэтыя гульні людзям не плацяць арэнду; нам трэба знайсці спосабы рэпазіцыянавання ПАБ для лепшай мэты, чым складаныя фінансавыя здзелкі для будаўніцтва льготнага жылля.