Дрэнная палітыка

За апошняе дзесяцігоддзе праца па пытаннях жыллёвай палітыкі з выбарнымі службовымі асобамі, забудоўшчыкамі, будаўнікамі, пастаўшчыкамі жылля і абаронцамі «Які адказ?» або «Што нам рабіць?» Звычайна гэта адбываецца пасля таго, як я малюю трохі цьмяную карціну будучыні; дзяржаўныя і мясцовыя органы ўлады працягваюць празмерна рэгуляваць вытворчасць жылля, ствараючы дэфіцыт і высокія кошты, а затым імкнуцца спаганяць падаткі і вымагаць эканоміку, каб субсідаваць ахвяры павышэння коштаў. У інтарэсах змяшчэння адказу ў адным месцы я публікую яго як серыю тут.

На жаль, адказ, які я даю, звычайна ігнаруецца; уявіце сабе пацыента, які выходзіць з кабінета лекара і накіроўваецца прама ў краму пончыкаў пасля таго, як яму паведамілі, што, каб схуднець, пацыент павінен сесці на дыету. Лягчэй кідаць слоікі з-пад піва ў тэлебачанне або падаць скаргу ў суд, чым рабіць цяжкую працу па разуменні грамадскага меркавання аб жыллёвым будаўніцтве і распрацоўцы паведамленняў, каб яго змяніць. Але тут, у пяці паведамленнях, мой лепшы адказ на пытанне: «Што нам рабіць, каб зразумець, чаму жыллёвая палітыка робіцца такой, якая яна ёсць, і як яе змяніць?»

Уводзіны: пакласці колы на дрэннай жыллёвай палітыкі

Dividimus muros et moenia pandimus urbis accingunt omnes operi pedibusque rotarum subiciunt lapus et stuppea vincula collo intendunt.

І вось, мы адкрываем гарадскія сцены. І агаліце ​​зубцы, усе працуюць разам, каб гэта адбылося, прымацоўваючы слізгальныя колы да яго гіганцкіх ножак і вяроўкі вакол яго шыі, як павязкі, з дапамогай якіх можна прыцягнуць яго да святыні.

Вергілій. Энеіда, пераклад Дэвіда Фэры, (кніга II, 349-353, с. 46). University of Chicago Press, 2017.

Мы ўсе ведаем гісторыю пра траянскага каня, нават калі ніколі не чыталі «Энеіду». Грэкі ваявалі з траянцамі, і каб падмануць іх, яны хаваюцца ў зманліва бяскрыўдным драўляным кані. Калі траянцы зацягваюць каня ў горад, грэкі выскокваюць, і ўсё астатняе - гісторыя, Троя разбурана. Гісторыя і вобраз настолькі вядомыя, што мала хто можа сказаць вам, дзе яны ўпершыню пра гэта пачулі; гэта амаль як калі б мы нарадзіліся, ведаючы пра ідэю «ніколі не давяраць грэкам, якія нясуць падарункі» (timeo Danaos et dona ferentis), папярэджанне, вымаўленае траянскім жрацом Лаакаонам і ўрэшце праігнараванае.[1]

Вышэй я працытаваў асабліва востры аспект гэтай гісторыі, неабходны для яе разумення і ацэнкі яе дачынення да стварэння дрэннай дзяржаўнай палітыкі. Прасцей кажучы, азіраючыся назад, мы ўсе ведаем, што прывесці каня ў Трою было дрэннай ідэяй. Але я мяркую, што большасць людзей, калі б іх спыталі, сказалі б, што "ён быў з коламі". Гэта значыць, верагодна, для тых з нас, хто стаіць на пляжы і ківае галавой: «Не рабі гэтага!» мы б глядзелі на каня з чатырма ідэальнымі коламі і прымацаванай вяроўкай. Усё, што траянцам трэба было зрабіць, гэта зацягнуць яго, так?

Але гэта было зусім не так у той дзень за сценамі Троі. Траянцы павінны былі працаваць (accingunt omnes operi) знішчыць сябе. Амаль у кожным выпадку дрэннай палітыкі, які я бачыў, асабліва ў сферы жылля, гэта не тое, каб перайсці ад «у нас жыллёвы крызіс» да чагосьці накшталт кантролю арэнднай платы, бо рашэнне было простым, як адкрыццё запакаванага падарунка. У кожным выпадку некалькі папярэджанняў ігнаруюцца, а потым трэба прыкласці надзвычайныя намаганні для стварэння і рэалізацыі дрэннай палітыкі.

Мабыць, найлепшым прыкладам (і той, які паказвае мяне як мясцовага Laocoon) з'яўляецца палітыка Сіэтла аб абавязковай даступнасці жылля. Усё пачалося з «жыллёвага крызісу» яшчэ ў 2013 годзе, калі аднаўленне пасля рэцэсіі прынесла працоўныя месцы і павялічыў попыт на жыллё ў горадзе. Цэны на жыллё і арэндная плата пачалі расці. Узнікла нейкая грамадзянская паніка. Трэба было нешта рабіць. Падабаецца у адваротным выпадку – малады грэцкі агент паслаў разам з канём, каб заахвоціць траянцаў зацягнуць яго ў горад – з'явіўся кансультант які паведаміў кіраўніцтву горада, што прычынай росту коштаў на жыллё з'яўляецца тое, што будуецца новае жыллё! Чым больш працоўных месцаў і жылля будзе створана, сцвярджаў кансультант, тым больш горад павінен будзе плаціць, каб субсідаваць людзей, якія не могуць плаціць за арэнду.

Разам ідзе конь, абавязковае інклюзіўнае занаванне (MIZ). Асноўны аргумент MIZ заключаецца ў тым, што адбываецца нейкая несправядлівасць; пакуль горад расце, забудоўшчыкі зарабляюць мільёны, а арэндная плата расце. Між тым, грамадскасць праз дзяржаўныя і мясцовыя органы ўлады затрымалася з законапраектам аб субсідзіраванні бедных людзей, якія бачаць рост арэнднай платы. Такім чынам, адказ у тым, каб абкласці падаткам кожны квадратны фут новага жылля і аддаць грошы некамерцыйным арганізацыям, якія калі-небудзь пабудуюць «даступныя адзінкі». Прасцей кажучы, гэта бессэнсоўна: дабаўленне выдаткаў з платай не зробіць таннейшым неабходнае новае жыллё, а падаражэе. Аднак мае сэнс тое, што рост інфляцыі апраўдае яшчэ большыя зборы для некамерцыйных арганізацый. Гэта разбуральны цыкл абцяжарвання і падаражэння будаўніцтва жылля, які потым, па іроніі лёсу, апраўдвае ўскладненне будаўніцтва жылля. Я тлумачыў гэта яшчэ ў 2016 годзе, і зноў нядаўна. Я быў не адзін затым or у цяперашні час.

Які быў вынік? Па стане на апошнюю справаздачу, праграма MHA Сіэтла прынесла 96 мільёнаў долараў. Калі гэта было прапанавана яшчэ ў 2015 годзе, меркавалася, што патрэбныя дзясяткі тысяч «даступных адзінак». Улада горада заявіла пра гэта ў 2017 годзе,

«MHA з'яўляецца часткай праграмы Сіэтла па даступнасці жылля і прыдатнасці для жыцця (HALA), якая імкнецца стварыць 50,000 2025 дамоў да 20,000 года, у тым ліку XNUMX XNUMX даступных дамоў. Развіццё даступнага і рынкавага жылля з'яўляецца важнай стратэгіяй для запаволення росту кошту жылля і прадастаўлення больш шырокага выбару жылля».

На момант публікацыі гэтай справаздачы, на якую я спасылаўся, горад патрабуе 712 субсідзіраваных адзінак з выдаткаваных сродкаў MHA. Незалежнага аўдыту гэтай заявы не было, але нават калі мы яе пагадзім, праграма стане шакавальным правалам. Мы прайшлі палову 2022 года, і нават з улікам Covid-19 тэмпы вытворчасці слабыя. Апошні рэпартаж Seattle Times паказаў больш мудрагелістыя лічбы:

«Вываз [ад MHA] у 2021 годзе можа дапамагчы гораду прафінансаваць больш за 900 даступных адзінак, улічваючы, што Сіэтл мяркуе, што кожная адзінка патрабуе каля 80,000 XNUMX долараў ад горада. Праекты даступнага жылля звычайна аб'ядноўваюць гарадскія даляры з фінансаваннем з іншых крыніц, уключаючы федэральны ўрад і ўрад штата».

Кожная адзінка патрабуе 80,000 тысяч даляраў. правільна. Праект, толькі што ўведзены ў эксплуатацыю, каштаваў 67 мільёнаў долараў за 148 адзінак каля 456,000 XNUMX долараў за адзінку. Ну каму гэта цікава? Арэндная плата знізілася, так? Што ж, нават з улікам падзення Covid, арэндная плата зноў расце ў Сіэтле, дасягаючы рост за год прыкладна на 18%.

Праўда ў тым, што MHA дадало выдаткаў і запаволіла вытворчасць новага жылля, і калі б будавалі больш да і нават падчас пандэміі без збораў і іншых правілаў, прапанова не адставала б ад попыту, калі ён павялічваўся пасля пандэміі. Схема MHA прымусіла людзей адчуваць сябе лепш пяць гадоў таму, сёння гэта фактар, які спрыяе інфляцыі жылля пасля пандэміі.

Ці ёсць шанец, што горад Сіэтл можа адмовіцца ад праграмы зараз, калі попыт расце і арэндная плата расце? Канешне не. Гэта поспех. Паглядзіце, якія грошы ён сабраў на жыллё. Навошта нам спыняцца зараз? Фактычна, гэта толькі пытанне часу, калі з ростам арэнднай платы члены Савета будуць патрабаваць павелічэння платы за МУС. Як Эней наракае на каня, «мы захавалі жахлівую рэч у самой цытадэлі (Паром 46)».

Практычна з кожнай жыллёвай палітыкай карціна тая ж. Арэндная плата расце, а таксама заклікі да больш інтэнсіўнага рэгулявання і платы за жыллё. Попыт і прапанова? Заткніся Лаакан! Ёсць толькі адно рашэнне: знайсці больш грошай на больш «даступнае жыллё». І ёсць шмат Сінонаў, актывістаў, у якіх больш анекдотаў, чым рэальных звестак, гатовых паабяцаць палітычную падтрымку намаганням па пераразмеркаванні багаццяў, каб кожны меў «права на жыллё». Замест гэтага людзі атрымліваюць месца ў спісе чакання на даступнае жыллё, якое калі-небудзь можа з'явіцца.

Прыкра бачыць так шмат людзей у гарадах, якія так старанна працуюць над распрацоўкай такой дрэннай жыллёвай палітыкі. Які першы крок, каб не даць каню заехаць у горад? Адказ заключаецца ў высвятленні таго, у што мы верым.

[1] Варта адзначыць, што нюансы лацінскай мовы дазваляюць мноства аднолькава нюансаваных інтэрпрэтацый таго, што «et dona ferentis» магло азначаць у кантэксце (гл. Murley, Clyde. «Et Dona Ferentis». The Classical Journal, том 22, № 9, 1927, с. 658–62).