REITs супраць узаемных фондаў нерухомасці: у чым розніца?

REITs супраць узаемных фондаў нерухомасці: агляд

Трасты інвестыцый у нерухомасць (REIT) і ўзаемныя фонды нерухомасці прапануюць дыверсіфікацыю і просты, даступны спосаб для індывідуальных інвестараў інвеставаць у розныя сегменты рынку нерухомасці. Яны таксама з'яўляюцца больш ліквідным інструментам для інвестыцый у гэтым сектары, чым непасрэднае валоданне або інвеставанне ў нерухомасць.

На выбар існуе вялікая разнастайнасць узаемных фондаў REIT і сектара нерухомасці. Перш чым разглядаць той ці іншы тып інструмента, вам неабходна зразумець асноўныя адрозненні паміж імі, а таксама іх плюсы і мінусы.

REITs

REIT - гэта карпарацыя, траст або асацыяцыя, якая інвесціруе непасрэдна ў нерухомасць праз нерухомасць або іпатэку. Яны гандлююць на фондавай біржы і купляюцца і прадаюцца як акцыі. REITs выплачваюць дывідэнды як частку сваёй структуры. Служба ўнутраных даходаў (IRS) патрабуе ад іх выплаты большай часткі падаткаабкладаемага прыбытку (90% і больш) акцыянерам праз дывідэнды. Кампаніі REIT, аднак, не плацяць падатак на прыбытак прадпрыемстваў.

Прынамсі, 75% актываў REIT павінна быць у нерухомасці, і, па меншай меры, 75% яго валавога даходу павінны быць атрыманы ад арэнднай платы, іпатэчных працэнтаў або прыбытку ад продажу маёмасці.

Тры асноўныя тыпы - гэта долевыя REIT, іпатэчныя REIT і гібрыдныя REIT.

Капітал REITs

Equity REITs валодаюць і інвестуюць у такую ​​нерухомасць, як кватэры, офісныя будынкі, гандлёвыя цэнтры і гасцініцы. Даходы атрымліваюцца ў асноўным ад арэнды нерухомасці, якой яны валодаюць або ў якой маюць долю.

Акцыянерны капітал REIT можа інвеставаць шырока або можа засяродзіцца на пэўным сегменце, такім як гасцініцы, жылыя памяшканні, склады, бальніцы і гэтак далей.

У цэлым капітал REITs забяспечвае стабільны прыбытак. І, паколькі гэтыя REITs прыносяць прыбытак, збіраючы арэндную плату, іх прыбытак адносна лёгка прагназаваць і, як правіла, павялічваецца з цягам часу.

Іпатэчны рэітс

Іпатэчныя REIT (або mREIT) інвестуюць у жылыя і камерцыйныя іпатэчныя крэдыты. Гэтыя REIT пазычаюць грошы на іпатэку або набываюць існуючыя іпатэчныя крэдыты або іпатэчныя каштоўныя паперы (MBS). У той час як долевыя REITs звычайна прыносяць прыбытак за кошт арэнднай платы, іпатэчныя REITs атрымліваюць прыбытак ад працэнтаў па сваіх даўгавых інвестыцыях.

 Іпатэчныя REITs, як правіла, працуюць лепш, чым долевыя REITs, калі працэнтныя стаўкі растуць.

Гібрыдныя REITs

Гібрыдныя REITs - гэта спалучэнне долевых і іпатэчных REITs. Яны абодва валодаюць нерухомасцю і збіраюць арэндную плату, а таксама інвестуюць у іпатэчныя каштоўныя паперы. Інвестуючы як у іпатэку, так і ў цвёрдыя актывы, гібрыдныя REITs, такія як Two Harbors, прытрымліваюцца больш збалансаванага падыходу і, магчыма, змогуць атрымліваць прыбытак як ва ўмовах росту, так і падзення працэнтных ставак, калі толькі традыцыйныя REITs або толькі іпатэчныя REITs могуць змагацца.

Звярніце ўвагу, што ў спісе толькі некалькі гібрыдных REIT.

Прадукцыйнасць REIT

REITs, як правіла, працуюць лепш за ўсё, калі працэнтныя стаўкі падаюць і калі арэндная плата расце. Як акцыі, якія прыносяць дывідэнды, REIT аналізуюцца гэтак жа, як і іншыя акцыі. Але ёсць некаторыя вялікія адрозненні з-за бухгалтарскага ўліку маёмасці. Так як REIT купляюць нерухомасць, напрыклад, вы можаце ўбачыць больш высокі ўзровень запазычанасці, чым для іншых тыпаў кампаній.

Умовы рынку капіталу таксама важныя, а менавіта інстытуцыянальны попыт на акцыі REIT. У кароткатэрміновай перспектыве гэты попыт можа ашаламіць асновы. Напрыклад, у 2001 годзе і першай палове 2002 года акцыі REIT павялічыліся даволі добра, нягледзячы на ​​цьмяныя фундаментальныя паказчыкі, таму што грошы цяклі ва ўвесь клас актываў.

На індывідуальным узроўні REIT вы хочаце бачыць моцныя перспектывы росту даходаў, такіх як даход ад арэнды, даход ад звязаных паслуг і FFO. Вы хочаце даведацца, ці мае REIT унікальную стратэгію для паляпшэння запаўняльнасці і павышэння арэнднай платы.

Прамысловы сектар таксама мае значэнне, паколькі спецыялізаваныя REITs атрымаюць прыбытак, які вар'іруецца ў залежнасці ад таго, якім тыпам нерухомасці яны валодаюць. Напрыклад, на прыведзенай ніжэй дыяграме паказаны даходы REIT па сектарах у 2019 годзе. У той год лепш за ўсё паказалі прамысловыя аб'екты нерухомасці і цэнтры апрацоўкі дадзеных, у той час як рознічны гандаль і самастойнае захоўванне павялічыліся.

Узаемныя фонды нерухомасці

Паявыя фонды - гэта прафесійна кіраваныя аб'яднаныя інвестыцыі, якія інвестуюць у розныя сродкі, такія як акцыі і аблігацыі. Інвестары набываюць акцыі ўзаемнага фонду або паі, якія купляюцца або выкупляюцца па бягучай кошту чыстых актываў (ЧАС) фонду. NAV разлічваецца адзін раз у дзень і заснавана на цане закрыцця каштоўных папер у партфелі фонду.

Узаемныя фонды нерухомасці інвестуюць у асноўным у REIT і кампаніі, якія працуюць з нерухомасцю, выкарыстоўваючы прафесійных партфельных менеджэраў і экспертныя даследаванні. Яны даюць магчымасць атрымаць дыверсіфікаванае ўздзеянне на нерухомасць, выкарыстоўваючы адносна невялікі капітал. У залежнасці ад іх стратэгіі і мэтаў дыверсіфікацыі, яны прадастаўляюць інвестарам значна больш шырокі выбар актываў, чым можна дасягнуць, купляючы толькі акцыі REIT, а таксама забяспечваюць гнуткасць лёгкага пераходу з аднаго фонду ў іншы.

Адной з пераваг для рознічных інвестараў з'яўляецца аналітычная і даследчая інфармацыя, прадстаўленая фондам. Гэта можа ўключаць падрабязную інфармацыю аб набытых актывах і пункт гледжання кіраўніцтва на жыццяздольнасць і эфектыўнасць канкрэтных інвестыцый у нерухомасць і ў якасці класа актываў. Больш спекулятыўныя інвестары могуць інвеставаць у сямейства ўзаемных фондаў нерухомасці, тактычна пераважваючы пэўныя тыпы нерухомасці або рэгіёны, каб максымізаваць прыбытак.

Прадукцыйнасць узаемнага фонду нерухомасці

Паколькі яны ў асноўным інвестуюць у REITs, паказчыкі ўзаемных фондаў нерухомасці цесна карэлююць з паказчыкамі REITs, якія яны трымаюць. Узаемныя фонды, аднак, могуць быць менш ліквіднымі, менш падаткаабкладальнымі і несці больш высокую плату за кіраванне, чым REIT або REIT ETF. Нягледзячы на ​​тое, што ўзаемныя фонды нерухомасці забяспечваюць ліквіднасць традыцыйна неліквіднага класа актываў, крытыкі лічаць, што яны не могуць параўнацца з прамымі інвестыцыямі ў нерухомасць.

асаблівыя меркаванні

REIT і ўзаемныя фонды нерухомасці даюць індывідуальным інвестарам з абмежаваным доступам да капіталу альбо дыверсіфікаваныя, альбо канцэнтраваныя інвестыцыі ў нерухомасць, таму што яны маюць адносна нізкі мінімум інвестыцый. Калі яны забяспечваюць дыверсіфікацыю, гэтыя два тыпы сродкаў дапамагаюць знізіць рызыку.

У залежнасці ад іх інвестыцыйнай стратэгіі ўзаемныя фонды нерухомасці могуць быць больш дыверсіфікаваным інвестыцыйным сродкам, чым REITs. Гэта можа скараціць транзакцыйныя выдаткі для тых, хто шукае большай дыверсіфікацыі, сканцэнтраванай у адным або некалькіх фондах. Яны таксама маюць перавагі прафесійнага кіравання партфелем і даследаванняў.

Фонды нерухомасці забяспечваюць прыбытак ад дывідэндаў і патэнцыял павелічэння капіталу для сярэднетэрміновых і доўгатэрміновых інвестараў. Памятайце, што REIT павінны штогод размяркоўваць не менш за 90% падаткаабкладаемага даходу акцыянерам у выглядзе дывідэндаў.

Кошт нерухомасці, як правіла, расце ў перыяд інфляцыі, калі цэны на нерухомасць і арэндная плата растуць. Такім чынам, REIT і ўзаемныя фонды нерухомасці могуць служыць патэнцыйнай абаронай ад інфляцыі.

Нарэшце, абодва тыпу фондаў нерухомасці забяспечваюць ліквіднасць у тым, што звычайна з'яўляецца неліквідным класам актываў.

недахопамі

Як і ў выпадку з любымі інвестыцыямі, існуюць рызыкі пры інвеставанні як у REIT, так і ў паявыя фонды нерухомасці. Вяртанне не гарантуецца.

Акрамя таго, як і ва ўсіх сектаральных фондах, фонды, арыентаваныя на нерухомасць, могуць быць больш зменлівымі, чым фонды з больш шырокімі інвестыцыйнымі гарызонтамі, такія як фонд, які адсочвае індэкс S&P 500. Карацей кажучы, калі рынак нерухомасці хістаецца, сродкі ў гэтым сектары пакутуюць. Вядома, усё наадварот, калі рынак нерухомасці квітнее.

Рост працэнтных ставак таксама можа паўплываць на прыбытковасць фондаў нерухомасці. Напрыклад, REIT разлічваюць на запазычанасць або пазычаныя грошы для набыцця нерухомасці. Калі працэнтныя стаўкі растуць, расце і кошт пазыкі, што можа скараціць прыбытак.

Прыклад REIT супраць узаемнага фонду нерухомасці

Напрыклад, калі вы хочаце інвеставаць у дынамічны і заведама дарагі рынак нерухомасці Нью-Ёрка, звярніце ўвагу на адпаведную назву Empire State Realty Trust Inc. . Яго партфель налічвае восем гандлёвых і восем офісных аб'ектаў на Манхэтэне і ў сталічным раёне Нью-Ёрка.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) з'яўляецца прыкладам узаемнага фонду сектара (нерухомасці) з рознымі холдынгамі. Маючы 41 холдынг, ён інвесціруе ў асноўным у REIT, а таксама ў публічныя кампаніі, звязаныя з нерухомасцю.

Bottom Line

REITs і ўзаемныя фонды нерухомасці маюць свае адрозненні, але яны падобныя тым, што яны абодва прапануюць ліквіднасць і даступны спосаб атрымаць доступ да дыверсіфікаваных актываў нерухомасці. Для рознічных інвестараў без значнага капіталу гэтыя фонды нерухомасці ствараюць шлях для інвеставання ў шырокі спектр аб'ектаў нерухомасці, якія ў адваротным выпадку былі б недаступныя. Доўгатэрміновыя інвестары, у прыватнасці, маюць патэнцыял атрымаць выгаду ад дывідэнтных даходаў і павелічэння капіталу ўніз. Перш чым інвеставаць у любы з іх, пераканайцеся, што вы разумееце адрозненні паміж імі, а таксама звязаныя з гэтым рызыкі і выгады.

Часта задаюць пытанні REIT супраць узаемных фондаў нерухомасці

Што такое нетаргуемы REIT?

REIT, якія не гандлююцца, - гэта прыватныя інвестыцыйныя фонды ў нерухомасць, якія прафесійна кіруюцца і інвестуюць непасрэдна ў нерухомасць і не каціруюцца на фондавых біржах. Яны даступныя толькі для акрэдытаваных інвестараў з высокім капіталам і звычайна патрабуюць вялікіх мінімальных укладанняў.

Што такое REIT ETF?

REIT ETF - гэта біржавыя фонды (ETF), якія ўкладваюць большую частку сваіх актываў у долевыя каштоўныя паперы REIT і звязаныя з імі вытворныя інструменты. REIT ETF пасіўна кіруецца вакол індэкса публічных уладальнікаў нерухомасці. 

Што такое індэксны фонд REIT?

Як і ETF REIT, індэксны фонд REIT - гэта ўзаемны фонд, які пасіўна інвесціруе ў эталонны індэкс нерухомасці, напрыклад MSCI US REIT Index або Dow Jones US REIT Index, якія разам ахопліваюць каля дзвюх трацін сукупнага кошту унутраны публічны рынак REIT.

Што такое сашчэпка REIT?

REIT сашчэпкі - гэта структура, якая імкнецца максымізаваць падатковыя перавагі, уласцівыя інвестыцыйным фондам нерухомасці, адначасова дазваляючы кампаніі кіраваць маёмасцю, якой такія фонды звычайна не могуць кіраваць. Такія REITs падвяргаюцца інтэнсіўнаму нарматыўнаму кантролю, паколькі ў структуры сашчэпак фідуцыярныя абавязацельствы належаць розным групам акцыянераў і могуць прысутнічаць неад'емныя канфлікты. Ён падобны, але больш гнуткі па структуры, чым сшыты REIT.

Што такое Triple Net REIT?

REIT з патройнай сеткай - гэта REIT з акцыянерным капіталам, якая валодае камерцыйнай нерухомасцю па арэндзе патройнай сеткі (NNN). Патройная чыстая арэнда азначае, што выдаткі на тэхнічнае абслугоўванне і рамонт будынкаў павінны аплачвацца арандатарам - у дадатак да арэнднай платы, падатку на маёмасць і страхавых узносаў. Паколькі гэтыя дадатковыя выдаткі перакладаюцца на арандатара, арэндадаўца звычайна бярэ меншую базавую арэндную плату. Гэта вызваляе REIT ад найбольшай рызыкі любой чыстай арэнды.