Рознічны гандаль ідзе за людзьмі – увайдзіце ў «ценявыя» цэнтральныя дзелавыя раёны і прыгарадныя «імгненныя цэнтры»

Існуюць беспамылковыя доказы адставання ў аднаўленні рознічнага гандлю пасля пандэміі ў цэнтральных дзелавых раёнах (CBD) нашых буйных гарадоў ЗША. Тлумачэнні ўключаюць у сябе памяншэнне дзённага насельніцтва бізнесу, паколькі людзі выбіраюць працу дома, прынамсі няпоўны працоўны дзень. Акрамя таго, рост злачыннасці ў цэнтры горада нават да пандэміі разглядаецца як прычына зніжэння наведвальнасці КБР. Але ёсць і іншыя «міграцыйныя сілы», якія таксама з'яўляюцца фактарамі.

Міленіялы, якія жывуць у гарадах, цяпер ствараюць сем'і. І гэтак жа, як іх бацькі-бумеры (ці бабулі і дзядулі) падчас прыгарадных пералётаў у сярэдзіне дваццатага стагоддзя, гэтыя пакаленні Y мяняюць гарадское жыццё на прыгараднае ці нават загараднае жыццё. Іх жаданне мець двары і лепшыя школы, а таксама мяняць паездкі на працу і на працу і на працу адыгрываюць пэўную ролю ў іх перасяленні.

Чытанне эксперта

Я звярнуўся да дырэктара па эканамічных даследаваннях Moody's Analytics Томас ЛаСальвія, каб убачыць, ці пацвярджаюць іх дадзеныя мае пастуляцыі; мабыць так. «Гэта менавіта той настрой, які зыходзяць ад брокераў рознічнай нерухомасці ў Нью-Ёрку, Сан-Францыска і Чыкага». ЛаСальвія працягваў. «Рознічны гандаль ідзе за людзьмі, а паводзіны людзей мяняюцца. Той факт, што працадаўцы буйных офісных будынкаў не вяртаюць работнікаў на поўную стаўку, знізіў рух пешаходаў, што адбілася на вулічных рознічных гандлярах».

Паводле дадзеных аналітыкі Moody's, гэта пацвярджае статыстыка вакансій. З першага квартала 2020 года па трэці квартал 2022 года колькасць вакансій у цэнтры Чыкага вырасла з 15.6% да 18.2%, у той час як колькасць вакансій у чыкагскім метро вырасла толькі з 12.2% да 12.4%. Колькасць вакансій у цэнтры Сан-Францыска за тыя ж перыяды вырасла з 4.5% да 8.2%, у той час як узровень вакансій у метро Сан-Францыска толькі перамясціўся з 4.5% да 4.9%.

У маім родным горадзе Мінеапалісе эрозія рознічнага трафіку КБР была больш выяўленай. Яшчэ да пандэміі доля вакантных гандлёвых месцаў у цэнтры горада вагалася ад 10% да 20%. У адпаведнасці з Cushman & WakefieldCWK
узровень вакантных гандлёвых плошчаў у цэнтры Мінеапаліса за першае паўгоддзе 2022 года вырас да 35 %, у параўнанні з узроўнем вакантных гандлёвых плошчаў у раёне 7 %.

Nicollet Mall, некалі важны пешаходны цэнтр у цэнтры горада, на якім ляжыць любімы і засмучаны універмаг Дэйтана, стаў ценем ранейшага сябе. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue і іншыя нацыянальныя спецыялізаваныя гандлёвыя сеткі зачынілі свае дзверы. Большасць павялічылі стаўкі задоўга да таго, як у 2018 годзе горад пачаў мадэрнізацыю вулічнага ландшафту коштам 75 мільёнаў долараў.

цяпер аператыўная група члены гарадскога савета, кіраўнікі будынкаў, брокеры і эксперты ў цэнтры горада на чале з мэрам Мінеапаліса Джэйкабам Фрэем працуюць над распрацоўкай плана «ажыўлення рознічнага гандлю» пасля серыі дадатковых закрыццяў гандлёвых цэнтраў.

Цэнтральны дзелавы раён «Цень».

Аднак з рознічнага гандлю ў цэнтры Мінеапаліса не ўсё так дрэнна. У рэзкім кантрасце з пустуючымі вітрынамі ў самым сэрцы цэнтральнага дзелавога раёна, рэчы мітусяцца ў двух кроках на поўнач.

У Мінеапалісе, як і ў Чыкага, Мілуокі, Сан-Францыска, Портлендзе і іншых буйных мегаполісах, ёсць «ценявы» цэнтральны дзелавы раён. Гэтыя гарадскія кішэні сталі магнітамі як для прафесіяналаў NexGen, так і для тых, хто пустуе. У іх ёсць модныя мансарды, гастранамічныя месцы для сустрэч і моднае спалучэнне спецыялізаваных крам.

У Мінеапалісе «калідорам прахалоды» з'яўляецца складскі раён North Loop, які мяжуе з ракой Місісіпі на поўначы, і дзелавымі і спартыўнымі аб'ектамі на поўдні. Гэта наша версія раёнаў Рывер-Уэст у Чыкага, Норт-Біч у Сан-Францыска і Трэці раён Мілўокі. Усе яны маюць аднолькавую ДНК, генафонд сціплых невысокіх цагляных будынкаў на ўскрайку метро гэтых гарадоў.

Гэтыя заводы і камерцыйныя склады, пабудаваныя ў пачатку 20-х гг^th стагоддзя, заставаліся па-за ўвагай падчас маштабных праектаў рэканструкцыі цэнтра горада ў сярэдзіне дваццатага стагоддзя, якія пазбавілі значнай часткі багатай архітэктурнай спадчыны нашых гарадоў.

Імунітэт да Recking Balls

Як ні дзіўна, гэтыя сціплыя складскія будынкі і зямля, на якой яны стаялі, «не вартыя зносу», улічваючы іх блізкасць да ядраў КБР. Такім чынам, яны заставаліся малавыкарыстоўванымі камерцыйнымі складамі на працягу другой паловы мінулага стагоддзя.

Праніклівыя забудоўшчыкі, якія пачалі набываць гэтыя аб'екты, ведалі, што іх высокія столі, аголеную цэглу і цяжкія драўляныя канструкцыі можна перапрафіляваць у раскопкі, якія карыстаюцца вялікім попытам. Дадатковым бонусам сталі камерцыйныя плошчы на ​​ўзроўні вуліц, якія ператварыліся ў кавярні, рэстараны, бары і крамы мясцовых гандляроў.

Брокеры кажуць, што ў раёне North Loop цяпер менш свабодных камерцыйных плошчаў, чым да пандэміі. І па ўсёй краіне падобныя тэндэнцыі адыгрываюцца. Дэб Карлсан, старэйшы дырэктар аддзела рознічнага гандлю Cushman & Wakefield, прыпісаў моц гандлёвай нерухомасці аднаўленню цікавасці спажыўцоў да дробных незалежных рознічных гандляроў.

Новыя «Імгненныя цэнтры горада» ў Бербсе

Тэндэнцыя перасялення тысячагоддзяў адбываецца на унікальным скрыжаванні прыгараднага гандлю. Страта шматлікіх гандлёвых цэнтраў, спецыялізаваных рытэйлераў і рэзкае падзенне колькасці наведвальнікаў падрываюць жыццяздольнасць гандлёвых цэнтраў класаў B і C у краіне. Такое «падзенне гандлёвага цэнтра», хутчэй за ўсё, прывядзе да таго, што многія ўрэшце паддадуцца бульдозеру.

Між тым, уладальнікі і забудоўшчыкі лепшых гандлёвых цэнтраў класа А працуюць у рэжыме сартавання, паколькі многія аб'екты падвяргаюцца рэканструкцыі і рэканструкцыі арандатараў. Тым не менш, больш дальнабачная група ўладальнікаў і забудоўшчыкаў, якія разумеюць велізарныя наступствы адзінай камерцыі і «новага рознічнага гандлю», цалкам перапісваюць падручнік гандлёвых цэнтраў.

Ад трансакцыйнага да вопытнага

Рознічныя гандляры і брэнды, якія калісьці засяроджваліся на транзакцыях, цяпер павінны ўдасканаліць сваё майстэрства ў рознічным тэатры, дзе крамы становяцца цэнтрамі вопыту. Для задавальнення гэтых новых патрэб агульнае планаванне і архітэктурны дызайн павінны быць перапраграмаваны для падтрымкі дынамічнага ўзаемадзеяння чалавека. Гэта зусім іншы план гульні.

Многія з разглядаемых аб'ектаў нарадзіліся як гандлёвыя цэнтры пад адкрытым небам у 1950-1970-я гады і пасля пераўтвораны ў закрытыя гандлёвыя цэнтры ў 1980-я гады. Цяпер многія ператворацца ў шматфункцыянальны цэнтры, на стэроіды.

Інавацыйныя распрацоўшчыкі цэнтраў пераўтвараюць свае гандлёвыя цэнтры і цэнтры ў «імгненныя цэнтры горада». Такі падыход мае не столькі агульнага з маніпуляваннем арандаванай гандлёвай плошчай, колькі стварэнне цалкам новых суполак.

Формула перамогі

Новыя формулы ўключаюць шматкватэрнае жыллё, рознічны гандаль пад адкрытым небам, шырокі асартымент прадуктаў харчавання і забаў, каворкінгі, ахову здароўя, аздараўленне, фітнес-залы, рэкамерцыю і нават фермерскія рынкі. Яны распрацаваны, каб спадабацца тысячагоддзям, якія працуюць дома, а таксама пустым гняздам.

Нацыянальныя брэнды, якія калісьці дамінавалі ў калідорах гандлёвых цэнтраў, будуць дапоўнены рэгіянальнымі і мясцовымі рознічнымі гандлярамі, а таксама кароткатэрміновымі інкубатарамі і «ўсплывальнымі вокнамі», якія будуць падтрымліваць дынаміку і актуальнасць. Нават рэстараны і залы, дзе працуюць шэф-кухары, зоймуць месца тыповых сеткавых устаноў, каб імітаваць гарадскія раёны, якія пакінулі новыя жыхары прыгарадаў.

Паркоўкі ў паркі

З новым акцэнтам на даступнасці для прагулак і «часе знаходжання» ў гэтых новых раёнах і вакол іх распрацоўшчыкі разумеюць перавагі пышных зялёных насаджэнняў і цэнтраў актыўнага адпачынку на свежым паветры, каб выклікаць «адчуванне месца». Базуецца ў Даласе Centennial Real Estate's рэканструкцыя гандлёвага цэнтра Hawthorn у прыгарадзе Чыкага Вернан-Хілз уступае ў другі этап і будзе ўключаць у сябе адкрыты парк і плошчу плошчай тры гектары.

Першапачаткова пабудаваны ў 1973 годзе, рэканструкцыя гандлёвага цэнтра Hawthorn Mall, упершыню абвешчаная ў 2019 годзе, уключала новыя гандлёвыя кропкі і рэстараны, раскошныя шматкватэрныя жылыя дамы і месцы для збораў у памяшканні і на адкрытым паветры. Пашыраныя планы Hawthorn 2.0 ўключаюць 162 адзінкі жылля для пажылых людзей, прадуктовы магазін плошчай 25,000 109,000 квадратных футаў і XNUMX XNUMX квадратных футаў рознічнага гандлю пад адкрытым небам. Джэф Рутцэн, генеральны менеджэр цэнтра, кажа, што мэта складаецца ў тым, каб «стварыць сучасную, сувязную штодзённую супольнасць».

Вынас

Толькі забудоўшчыкі, якія падыходзяць да гэтых аб'ектаў з менталітэтам "з чыстага ліста" і вельмі глыбокімі кішэнямі, верагодна, створаць устойлівыя супольнасці. Лакмусавай паперкай «рэдэвелапераў» гандлёвых цэнтраў будзе тое, ці будуць атрыманыя праекты разглядацца як праслаўленыя гандлёвыя цэнтры ці зусім інакш.

Дастаткова сказаць, што канвергенцыя росту электроннай камерцыі, наступствы пандэміі і наступны этап жыцця 72 з лішнім мільёнаў тысячагоддзяў спрыялі дынамічным новым мадэлям людзей. Эфект такіх тэктанічных змен будзе адчувацца ў нашых гарадах і прыгарадах яшчэ дзесяцігоддзі.