Раян палічыў, што раздзел 8 больш эфектыўны, чым падатковы крэдыт на жыллё з нізкім даходам

Да гэтага часу гэтая серыя шырока разглядала вайну з беднасцю і крытыку кангрэсменам Раянам агульнага падыходу да вайны і назваў яе правалам. Што адбылося за апошняе дзесяцігоддзе пасля гэтага агляду, асабліва з жыллёвымі праграмамі. Нягледзячы на ​​тое, што падатковы крэдыт на жыллё з нізкім узроўнем даходу (LIHTC) быў створаны ў 1986 годзе ў рамках падатковай рэформы, ён з'яўляецца галоўнай федэральнай жыллёвай праграмай. Як я ўжо адзначаў раней, праграма надзвычай складаная і складаная ў выкарыстанні. Спачатку давайце паглядзім на тое, што Раян выявіў, гледзячы на ​​праграму. Затым, у наступным пасце, я апішу праблемы, з якімі я сутыкнуўся, каб проста знайсці адказы на простыя пытанні аб праграме LIHTC, напрыклад, якія арганізацыі выкарыстоўвалі яе на працягу многіх гадоў, дзе і колькі сапраўды было выдаткавана.

Па-першае, варта адзначыць, што вы можаце знайсці большасць, але не ўсе матэрыялы Раяна на лініі тут. Аднак многія спасылкі на некаторыя пацвярджаючыя дакументы не працуюць. Але Я стварыў спасылку да 48 старонак аб жыллёвых праграмах, і гэта тое, што я буду спасылацца тут і ў наступных паведамленнях. Я неабавязкова прымаю ўсё ў матэрыялах Раяна за чыстую манету, але я таксама збіраюся абапірацца на гэтую працу і паспрабую запоўніць як мага больш аб праграмах, якія яны ёсць сёння.

Самы просты спосаб разумення праграмы LIHTC заключаецца ў тым, што гэта праграма падатковага стымулявання, якая зніжае падаткі для бакоў, якія ўкладваюць грошы ў жыллё, што абмяжоўвае арэндную плату звычайна да 60 % ад сярэдняга даходу раёна або менш. Механіка змены падаткаў досыць складаная, каб апраўдаць пост, і я зрабіў адзін некаторы час таму ахоплівае некаторыя механізмы. Даляры, якія ў канчатковым выніку ідуць на фінансаванне або субсідзіраванне жылля, у канчатковым выніку размяркоўваюцца розным штатам праз так званыя жыллёвыя фінансавыя агенцтва (HFA), якія вызначаюць, як і дзе будуць выкарыстоўвацца рэсурсы. Я распавяду аб выдатках або выдатках на праграму ў наступным паведамленні, але Дэпартамент жыллёвага будаўніцтва і гарадскога развіцця (HUD) кажа, што праграма выкарыстоўвае «эквівалент прыкладна 8 мільярдаў долараў штогадовага бюджэту» і, згодна з дакументамі Раяна, «пры ўмове, што маёмасць застаецца ў адпаведнасці з патрабаваннямі, інвестары атрымліваюць крэдыт за долар у параўнанні з іх федэральнымі падатковымі абавязацельствамі кожны год на працягу дзесяці гадоў. »

Раян адзначае, што «крытыкі LIHTC часта называюць галоўным недахопам праграмы той факт, што праекты LIHTC звычайна патрабуюць як мінімум аднаго дадатковага ўзроўню субсідыі для фінансавання праекта. Іншыя крытычныя заўвагі ўключаюць складанасць LIHTC і яго кошт у параўнанні з іншымі федэральнымі жыллёвымі праграмамі, у прыватнасці з ваўчарамі».

Мой асабісты досвед гэта пацвярджае. Як некамерцыйны распрацоўшчык, адзін праект, над якім я працаваў, выкарыстоўваў некалькі крыніц капіталу ад падатковых крэдытаў да дзяржаўнага і мясцовага фінансавання. Само па сабе гэта не з'яўляецца праблемай, але шматлікія патрабаванні з боку іншых дзяржаўных фундатараў, як правіла, запавольваюць праекты, павялічваючы час і транзакцыйныя выдаткі. Гэта не змянілася, і я звярнуў увагу на тое, што новыя праблемы, такія як інфляцыя, выклікаюць рост выдаткаў на праекты за кошт спажывання субсідый і стварэнне меншай колькасці больш дарагіх адзінак.

У сваім раздзеле, прысвечаным LIHTC, Раян параўноўвае гэтую праграму невыгодна з Раздзелам 8, праграмай, якая дае ваўчары, якія можна выкарыстоўваць для арэнды кватэр па існуючай рынкавай цане. Я думаю, што гэта слушная крытыка, якая актуальная і сёння. Адзіная праблема ў тым, што ваўчары занадта складаныя ў выкарыстанні. Часта хатняя гаспадарка мае права на ваўчары, але не можа знайсці вакантную кватэру, якая адпавядае федэральным, дзяржаўным і мясцовым патрабаванням. Часта ваўчары застаюцца нявыкарыстанымі. Вось чаму я працягваў прапаноўваць простую рэформу дазволу выкарыстання ваўчараў дзе сям'я ўжо плаціць арэнду.

І каму выгадны LIHTC у параўнанні з раздзелам 8? Раян цытуе О'Рыгана і Хорна, якія выявілі, што «каля 40 працэнтаў блокаў LIHTC абслугоўваюць хатнія гаспадаркі з вельмі нізкім узроўнем даходу ў параўнанні з 75 працэнтамі блокаў HUD, заснаваных на арандатары, раздзела 8 і грамадскага жылля». Паглыбляючыся ў вывучэнне таго, дзе падатковыя льготы заканчваюцца, я выявіў, што многія-многія праекты, якія атрымліваюць падатковыя льготы, спалучаюць субсідзіраваныя адзінкі з рынкавымі стаўкамі. На мой погляд, гэта не праблема, нават калі ўзровень даходаў, які субсідуецца, вышэйшы.

Але трэба паглядзець на такія праекты, як той, які мае адбыцца ў Рэнтане, штат Вашынгтон, на поўдзень ад Сіэтла Салера, выклікае пытанні; у гэтым праекце няма нічога дрэннага, але ці чакаюць яго падаткаплацельшчыкі ад «жылля з нізкім даходам». У любым выпадку арэндная плата ў гэтых раёнах настолькі нізкая, што субсідыя не ратуе арандатараў, а арандатары, якія зэканомяць, маюць значна большы даход, магчыма, дастаткова высокі, каб знайсці больш танную кватэру па рынкавай цане? Гэта пацвярджаецца дадзенымі, якія паказалі, што «ўласцівасці LIHTC, як правіла, больш прысутнічаюць у прыгарадах з больш нізкім узроўнем беднасці». Я паспрабаваў разабрацца ў гэтым, і ў наступным пасце я раскажу, што гэта прывяло да выяўлення значна большай праблемы з LIHTC: адсутнасці празрыстасці.

Нарэшце Раян трапляе ў той цвік, які я часта забіваю. «У многіх мегаполісах LIHTC каштуе даражэй, чым іншыя формы жыллёвай дапамогі». Раян спасылаецца на даследаванне, якое «вывучае рэнтабельнасць LIHTC у параўнанні з ваўчарамі раздзела 8 у Бостане, Нью-Ёрку, Сан-Хасэ, Атланце, Кліўлендзе і Маямі». Гэта даследаванне паказала, што «LIHTC даражэйшы за ваўчары ў цэлым, але прэмія вар'іруецца ў залежнасці ад стандартаў аплаты ваўчараў і мясцовага рынку жылля». Даследаванне паказала, што ў такім горадзе, як Сан-Хасэ, праграма падаткаабкладання абыходзіцца падаткаплацельшчыкам на 2% даражэй, чым ваўчары, але ў Атланце розніца складае 200%. так дорага, як ваўчары ў Атланце.

У цэлым, Раян не марнуе так шмат часу на праграму LIHTC, улічваючы яе адносны памер. Гэта можа быць таму, што праграма карыстаецца шырокай падтрымкай абедзвюх партый. Ці можа гэта быць таму, што шмат прыбытковых забудоўшчыкаў забяспечваюць свае праекты па рынкавай стаўцы 4%-нымі падатковымі льготамі, меншай субсідыяй, але лягчэй падаць заяўку і атрымаць? Я думаю, што прадастаўленне больш таннага жылля і атрыманне прыбытку - гэта добрая ідэя, але пытанне аб тым, колькі падатковых крэдытаў выкарыстоўваецца для прыбытку ў параўнанні з некамерцыйнымі арганізацыямі, і як яны выкарыстоўваюцца, прывяло мяне да майго самага вялікага адкрыцця: мы проста не ведаем. Праца Раяна ледзь рыскала паверхню праграмы, якая ўкладвае сотні мільёнаў даляраў у казну дзяржаўных HFA з вельмі невялікай колькасцю адказнасці за тое, куды гэтыя грошы ідуць.