Starwood REIT, як і BREIT, абмяжоўвае выкуп інвестараў з фонду нерухомасці

Вядомы як SREIT, REIT коштам 14.6 мільярда долараў узначальвае Бары Штэрнліхт, заснавальнік і генеральны дырэктар Starwood Capital, прыватнай інвестыцыйнай кампаніі, якая спецыялізуецца на нерухомасці з актывамі пад кіраваннем больш чым на 125 мільярдаў долараў. Starwood Capital кіруе REIT. Штэрнліхт таксама з'яўляецца генеральным дырэктарам Starwood Property Trust (STWD), публічнай кампаніі па крэдытаванні нерухомасці.

SREIT з'яўляецца другім па велічыні нетаргуемым REIT пасля Blackstone Real Estate Income Trust, які мае каля 69 мільярдаў долараў чыстых актываў. Аўтамабіль Blackstone (тыкер: BX), вядомы як BREIT, перайшоў на абмежаванне пагашэння у лістападзе пасля таго, як павышаныя запыты інвестараў на зняцце сродкаў перавысілі квартальны ліміт у 5%.

Як і BREIT, SREIT дазваляе штомесяц пагашаць 2% кошту чыстых актываў, або NAV, і 5% NAV штоквартальна.

Павышаны запыт на выкуп паказвае, што многія рознічныя інвестары пераходзяць да выхаду з нетаргуемых REITs, якія не гандлююцца на біржы, пасля таго, як у гэтым годзе іх паказчыкі значна перавысілі паказчыкі публічных аналагаў. Вялізны разрыў у прадукцыйнасці паміж непублічнымі і публічнымі REITs стварыў стымул для інвестараў у нетаргуемыя REITs выводзіць грошы.

Замест таго, каб гандляваць на такіх біржах, як NYSE, гэтыя REIT падобныя на ўзаемныя фонды, таму што інвестары могуць купляць або прадаваць акцыі штомесяц у залежнасці ад іх NAV з улікам лімітаў пагашэння.

У лісце фінансавым кансультантам, які быў накіраваны ў Barron's, SREIT паведаміла, што ў лістападзе атрымала запыты на выкуп у памеры 3.2% NAV. Зыходзячы з месячнага ліміту ў 2%, ён выканаў 63% запытаў інвестараў на выкуп (0.63, памножанае на 3.2 роўна 2). Усе запыты, якія не былі выкананы, трэба будзе зрабіць зноў у снежні, гаворыцца ў лісце.

REITS, якія не гандлююцца, маюць штомесячныя і квартальныя ліміты пагашэння, каб абараніць іх ад ліквідацыі значных аб'ёмаў нерухомасці або значнага павелічэння крэдытнага пляча ў адказ на высокія запыты інвестараў на выкуп.  

«Гэтыя ліміты прызначаныя для абароны існуючых інвестараў і доўгатэрміновага здароўя транспартнага сродку, і ў канчатковым рахунку, каб максымізаваць кошт для акцыянераў», піша SREIT ў сваім лісце.

SREIT мае такую ​​ж структуру актываў і камісій, што і BREIT, і мае параўнальныя паказчыкі. SREIT, як і BREIT, мае асноўную частку сваіх актываў у шматкватэрных жылых комплексах, за якімі ідуць склады. Гэта былі два найбольш эфектыўныя сектары ў індустрыі REIT за апошнія гады.

Прыбытак SREIT з пачатку года па кастрычнік склаў 10.2% па адным з класаў акцый, што параўнальна з прыбыткам каля 9% для BREIT.

Вядучыя дзяржаўныя кватэрныя REITs, як

сродкі Жылое

(EQR) і

Кватэрныя абшчыны Сярэдняй Амерыкі

(

МАА

) выключаны прыкладна на 30% у 2022 г. Гадавая базавая плата SREIT складае 1.25% ад чыстых актываў і плата за прадукцыйнасць у памеры 12.5% з улікам стаўкі бар'ераў у 5%. Ён вярнуўся каля 15% штогод за апошнія тры гады.

У базах актываў SREIT і BREIT дамінуюць інвестыцыі ў камерцыйную нерухомасць, якія менш ліквідныя, чым публічныя каштоўныя паперы. У сваім 10-Q SREIT заявіў, што на канец верасня ў яго было 2.5 мільярда долараў неадкладнай ліквіднасці, якая складаецца з 1.7 мільярда долараў пазыковых сродкаў і 800 мільёнаў долараў наяўнымі.

Як і BREIT, SREIT хутка вырас у мінулым годзе, калі агульныя актывы выраслі да 30 мільярдаў долараў у кастрычніку з прыкладна 20 мільярдаў долараў на канец 2021 года. З непагашанай запазычанасцю ў памеры каля 15 мільярдаў долараў на канец верасня SREIT мае больш высокі каэфіцыент крэдытнага пляча, чым супастаўныя публічныя REITs, такія як кватэрныя супольнасці Сярэдняй Амерыкі,

Суполкі AvalonBay

(АВБ), і

Prologis

(PLD), найбуйнейшы склад REIT. Напрыклад, кошт прадпрыемства AvalonBay — рынкавы кошт плюс чысты доўг — аналагічны SREIT, але непагашаная запазычанасць складае 8 мільярдаў долараў.

Тым не менш, рознічным інвестарам спадабалася прадукцыйнасць нетаргуемых REIT і вялікая дывідэнтных прыбытковасць каля 4%. Але ўвядзенне лімітаў на пагашэнні або ўвядзенне варот можа ўзрушыць інвестараў і патэнцыйна падштурхнуць больш запытаў на зняцце сродкаў, адначасова ўскладніўшы продаж новых акцый інвестарам REIT, якія не гандлююцца.

Аналітык Keefe, Bruyette & Woods Роберт Лі раней у гэтым годзе пісаў, што альтэрнатыўныя менеджэры імкнуцца прыцягнуць «закрыты капітал» ад індывідуальных інвестараў. Нягледзячы на ​​тое, што ў добрыя часы гэта не праблема, ён сказаў, што «існуе рызыка таго, што падчас стрэсу асобныя інвестары могуць зразумець, што яны не вельмі задаволеныя адсутнасцю доступу да свайго капіталу».

Нягледзячы на ​​тое, што ліміты ліквіднасці выразна раскрыты ў літаратуры аб REIT, якая не гандлюецца, яны не былі праблемай да нядаўняга часу. Вось як SREIT апісвае свой план выкупу або выкупу:

«Хоць вы павінны разглядаць свае інвестыцыі як доўгатэрміновыя з абмежаванай ліквіднасцю, мы прынялі план выкупу акцый, у адпаведнасці з якім штомесяц акцыянеры могуць запытваць, каб мы выкупілі ўсе або частку іх акцый. З-за неліквіднага характару інвестыцый у нерухомасць у нас можа не хапіць ліквідных рэсурсаў для фінансавання запытаў на выкуп. Акрамя таго, мы ўстанавілі абмежаванні на суму сродкаў, якія мы можам выкарыстоўваць для выкупу на працягу любога каляндарнага месяца і квартала».

Пішыце Эндру Бары на [электронная пошта абаронена]