Акцыі знаходзяцца на мядзведжым рынку, ці чакае крах жыллёвага будаўніцтва?

Ключавыя вынасы

• Дадзеныя Нацыянальнай асацыяцыі рыэлтараў паказваюць, што з сакавіка 37 года цэны на жыллё выраслі на 2020%.
• У той жа час агульны аб'ём продажаў жылля ў траўні знізіўся на 8.6% у гадавым вылічэнні і на 3.4% у параўнанні з мінулым месяцам
• Дадзеныя Moody's Analytics паказваюць, што сярэдні дом пераацэнены на 24.7%, а кошты растуць у чатыры разы хутчэй, чым даходы
• Паколькі пакупнікі жылля пастаянна зніжаюцца з рынку, многія інвестары і ўладальнікі дамоў непакояцца, што не за гарамі можа надысці абвал нерухомасці

панядзелак, ст Індэкс S&P 500 закрыўся на 18.7% з пачатку года, вагаючыся каля тэрыторыі мядзведжага рынку на мінулым тыдні. Між тым, Nasdaq Composite па-ранейшаму зніжаецца прыкладна на 27% за год, у той час як Dow каціцца разам са стратай 14%. Іншымі словамі, значная частка рынку знаходзіцца ў краіне мядзведзяў або паблізу яе, без адтэрміноўкі для акцый, цэны на якія ўпалі пасля пікаў студзеня.

І цяпер інвестары і домаўладальнікі непакояцца, што рынак жылля можа рушыць услед іх прыкладу.

дадзеныя з Нацыянальная асацыяцыя рыэлтараў (NAR) паказвае, што ў перыяд з мая 2021 г. па май 2022 г. цэны на жыллё ўзляцелі амаль на 15%. З сакавіка 2020 г. яны выраслі на 37%. Тым часам сярэднія цэны на жыллё ўпершыню перавысілі 400,000 тысяч долараў.

Хоць высокія цэны добрыя для інвестараў і прадаўцоў, яны пастаянна выцясняюць з рынку пакупнікоў з нізкім і сярэднім даходам. А цяпер некаторыя непакояцца, што гэтыя самыя цэны, якія выклікалі радасць прадаўцоў, могуць стаць каталізатарам абвалу рынку жылля.

Бурбалкі і збоі

Мыльныя бурбалкі на актывах узнікаюць, калі попыт, спекуляцыя і ажыўленне рынку падымаюць цэны за межы фундаментальных паказчыкаў. Канчатковы вынік? Завышаныя актывы, якія застаюцца запатрабаванымі да таго часу, пакуль пакупнікі зацікаўлены.

У адпаведнасці з Федэральная рэзервовая сістэма Даласа, мыльныя бурбалкі на рынку нерухомасці асабліва непрыемныя з-за іх шырокага эканамічнага ўздзеяння. Мыльныя бурбалкі часта прыводзяць да шэрагу непажаданых наступстваў, такіх як:

• Скажоныя схемы інвестыцый і пакупкі
• Няправільнае размеркаванне эканамічных рэсурсаў
• Пульсацыі, якія ўплываюць на эканамічны рост і занятасць

Тады, калі інвестары панікуюць, або банкруцтва і спагнанне на рынку, бурбалка «выскоквае». Цэны на нерухомасць абвальваюцца, інвестары змагаюцца за тое, каб заставацца прыбытковымі, а ўладальнікі дамоў могуць апынуцца пад вадой вельмі дарагія крэдыты.

Тым не менш, не кожная бурбалка абавязкова заканчваецца поўным крахам.

Замест гэтага на некаторых рынках можа адбыцца карэкцыя, калі цэны на жыллё паступова падаюць, а потым стагнуюць на працягу некалькіх месяцаў ці гадоў.

У адрозненне ад гэтага, крах прадугледжвае хуткае падзенне коштаў (часта суправаджаецца хваляй выкупу), якое выцягвае дыван з-пад рынку.

Тады і цяпер

Поўнамаштабныя абвалы рынку жылля не такія частыя, як вы думаеце. Тым не менш, у сувязі з тым, што Вялікая рэцэсія свежая ў многіх галовах, уладальнікі дамоў і інвестары застаюцца насцярожанымі.

Вялікая рэцэсія

Крах рынку жылля ў 2007-2008 гадах быў унікальнай падзеяй, якая нарадзілася з-за шматлікіх нядбайных дзеянняў урада, крэдытораў і інвестараў.

Па-першае, танныя стаўкі і мінімальнае рэгуляванне іпатэчнага крэдытавання дазволілі банкам прапанаваць некваліфікаваным пазычальнікам крэдыты на нізкі ўзровень. Многія такія крэдыты выдаваліся нават без адпаведных дакументаў, якія пацвярджаюць здольнасць пазычальніка вярнуць крэдыт.

Тым часам інвестары набылі «іпатэчныя каштоўныя паперы» (MBS), якія аб'ядноўваюць іпатэчныя крэдыты ў якасці інвестыцыйных актываў. Па меры павелічэння ставак субстандартнага крэдытавання, субстандартныя крэдыты складалі большую долю гэтых каштоўных папер.

На жаль, многія домаўладальнікі не змаглі зрабіць свае плацяжы, што стала каталізатарам крызісу, калі банкі пачалі выключаць крэдыты з пазычальнікаў, якія не выконваюць абавязацельствы. У многіх выпадках банкі неслі страты, спрабуючы пазбавіцца аб'ектаў, якія таняцца. Неўзабаве ўладальнікі дамоў беглі ад падводных іпатэчных крэдытаў налева і направа, пакідаючы банкі маёмасць, якая каштавала менш, чым пазыка пад яе.

У той жа час інвестары MBS перажылі ўласны крызіс, калі пазычальнікі дэфолтавалі, выцягваючы іх прыбытак.

У рэшце рэшт, збег падзей прывёў да сусветнай рэцэсіі (і мноства новых правілаў іпатэчнага крэдытавання).

Пераход наперад да 2022 года

І тады мы маем цяперашні жыллёвы бум, які, як вы ўбачыце, мае зусім іншы набор прычын. А менавіта: пандэмія Covid-19.

Калі пандэмія пачалася ўпершыню, Федэральная рэзервовая сістэма знізіў працэнтныя стаўкі, каб абысці а рэцэсія і заахвочваць марнаванні. У той жа час, паміж санкцыянаванымі ўрадам блакаваннямі і ўгаворамі супрацоўнікаў, многія фірмы ўвялі новую палітыку працы з дому. Між тым, многія сем'і кінулі сродкі стымулявання ў зберажэнні або разлічыліся з даўгамі.

Камбінацыя стымулюючых фондаў, таннай запазычанасці і гнуткасці WFH прымусіла многіх домаўладальнікаў пакінуць дарагія гарады. Між тым, перашкоды ў ланцужку паставак і абмежаванні, уведзеныя COVID-19, спынілі будаўніцтва новых дамоў, скараціўшы пастаўкі.

У выніку попыт вырас. Неўзабаве пакупнікі спаборнічалі за адну і тую ж нерухомасць, што прывяло да рэзкага росту коштаў, бо галавакружныя ўладальнікі дамоў прымалі прапановы наяўнымі, якія часта перавышалі запытаную цану.

Ці можам мы выключыць магчымы крах рынку жылля?

Нягледзячы на ​​тое, што мы больш не знаходзімся ў закрытым рэжыме, уплыў Covid-19 на рынак жылля застаецца. Некаторыя непакояцца, што не за гарамі можа быць абвал жыллёвага будаўніцтва.

Для пачатку нядаўні Перапіснае бюро дадзеныя паказваюць, што продажы жылля зніжаюцца чатыры месяцы запар. У перыяд з сакавіка па красавік продажы толькі новых дамоў для адной сям'і ўпалі на 16.6%. А ў маі агульны аб'ём продажаў жылля знізіўся на 3.4% у параўнанні з мінулым месяцам і на 8.6% у параўнанні з мінулым годам. У цэлым колькасць непрададзеных існуючых дамоў у чэрвені вырасла да 1.16 мільёна адзінак.

Але ў той час як продажы ўпалі, цэны не рушылі ўслед за імі. Фактычна ў траўні быў усталяваны новы рэкорд: сярэдні кошт новага дома наблізіўся да 450,000 511,000 долараў. Пры гэтым сярэдні кошт продажу ўсяго жылля перавысіў XNUMX тысяч долараў.

Калі вы думаеце, што гэта гучыць высока, вы не самотныя. Раней у гэтым годзе Moody's Analytics паведамляла, што цэны на жыллё ў ЗША застаюцца пераацэнены ў сярэднім на 24.7%. У сакавіку ФРС Даласа папярэдзіла, што цэны на продаж жылля апярэдзілі цэны на арэнду, мяркуючы, што кошты «недастаткова завышаныя».

І справа не толькі ў тым, наколькі дарагое жыллё, але і ў тым, як хутка яно туды з'явілася. Толькі за мінулы год цэны на жыллё выраслі у чатыры разы хутчэй, чым даходы. У той жа час іпатэка Працэнтныя стаўкі выраслі з 3% у студзені да 6.4% да канца чэрвеня, больш чым удвая павялічыўшы кошт пазыкі.

Увогуле, лічбы паказваюць на дрэнныя перспектывы рынку жылля. Завоблачная інфляцыя, рост працэнтных ставак і абмежаваны інвентар выцеснілі многіх пакупнікоў жылля з рынку. Паколькі ўладальнікам дамоў трэба пашырыць свае сілы, каб падняцца на лесвіцу маёмасці, бурбалка можа лопнуць, калі эканамічныя фактары прывядуць да зніжэння даходаў або павышэння ставак па іпатэцы

Істотныя адрозненні паміж 2008 і 2022

Тым не менш, агульны кансенсус сярод эканамістаў заключаецца ў тым, што пакуль крах рынку жылля ёсць магчыма, гэта не Верагодна.

Пачнем з таго, што цяперашнія асновы рынку застаюцца значна больш стабільнымі, чым яны былі 14 гадоў таму. Больш жорсткія крытэрыі крэдытавання і надзейная абарона пакупнікоў жылля азначаюць, што асноўная частка сучасных іпатэчных крэдытаў выплачваецца своечасова. У другой палове 2021 года сярэдні пакупнік жылля звяртаўся з а рэкордна высокі сярэдні крэдытны бал з 786.

Акрамя таго, пратэрміноўкі па-ранейшаму складаюць каля 3 %, і ў першым квартале 2022 г 78,000 XNUMX заяваў аб выкупе. (У адрозненне ад гэтага, 10 мільёнаў амерыканцаў страцілі свае дамы ў перыяд з 2006 па 2010 год, пры гэтым толькі ў 3.1 годзе было пададзена 2008 мільёна дакументаў аб выкупе.)

Сапраўды гэтак жа домаўладальнікі цяпер трымаюць выдатныя 28 трыльёнаў долараў уласнага капіталу у параўнанні з часта адмоўным уласным капіталам, які належыць у 2008 годзе адзначае JPMorgan што сучасныя ўладальнікі дамоў не маюць амаль такога ж узроўню запазычанасці, які назіраўся да 2008 года.

У той жа час запасы жылля, хоць і растуць, застаюцца блізкімі да гістарычных мінімумаў. У верасні мінулага года НАРAR
паведамілі пра запас дамоў на продаж за 2.4 месяца; да лютага гэта скарацілася ўсяго да 2 месяцаў.

Тым часам будаўнікі, спасылаючыся на рост выдаткаў і зніжэнне попыту, згарнулі вытворчасць. (Напярэдадні Вялікай рэцэсіі было наадварот.)

Найбольш верагодны сцэнар

Тым не менш, надзейны рынак жылля не азначае, што няма месца для зніжэння коштаў. Адрозненне: большасць эканамістаў лічаць, што карэкцыя, а не крах, у парадку.

Напрыклад, ФРС Даласа паведамляе, што ў той час як рэальныя цэны на жыллё перавышаюць фундаментальныя паказчыкі, яны не бачаць, што "няма чаканняў, што наступствы карэкцыі жыллёвага будаўніцтва будуць параўнальныя з сусветным фінансавым крызісам 2007-09 гадоў з пункту гледжання маштабу або макраэканамічнай сур'ёзнасці".

Дуг Дункан, галоўны эканаміст Fannie MaeФНМА
, у асноўным згодны. Яго пазіцыя заключаецца ў тым, што ў той час як стаўкі рэзка выраслі, «гістарычна такія вялікія руху заканчваліся запаволеннем росту нерухомасці».

Галоўны фінансавы аналітык Bankrate Грэг МакБрайд згодны з гэтым, адзначаючы: «Цэны на нерухомасць могуць рухацца вялікімі скачкамі, як цяпер, і потым паказваць адносна невялікія змены на працягу некалькіх гадоў. Больш верагодны вынік — стацыянарнае плато».

Але што ў любым выпадку лічыцца «выпраўленнем»?

Мэцью Пойтан, старэйшы эканаміст па нерухомасці Capital Economics, лічыць, што а Зніжэнне на 5% да сярэдзіны 2023 года з'яўляецца разумнай мэтай. І галоўны эканаміст NAR Лоўрэнс Юн згодны з тым, што «нязначнае падзенне коштаў» да 5 % цалкам верагодна і з'яўляецца здаровым для «завышанага» рынку.

Не дазваляйце прывіду абвалу рынку жылля збянтэжыць вас

У цяперашніх умовах крах нацыянальнага рынку жылля здаецца малаверагодным, хаця і не выключаным. Гэта прымушае многіх інвестараў у нерухомасць задацца пытаннем: укладваць грошы ці чакаць?

З Q.ai вам ніколі не трэба думаць пра наступны правільны крок. Нашы інвестыцыйныя стратэгіі на аснове штучнага інтэлекту абапіраюцца на абгрунтаваныя даныя, а не на эмоцыі, такія як страх ці хваляванне, якія ўзніклі ў тэарэтычным абвале рынку.

Але гэта не значыць, што мы не ў курсе. З такімі сучаснымі інвестыцыямі, як Набор Forbes, вы можаце дакрануцца да апошніх навін, шыпячай інфармацыі і вялізнага архіва ведаў - і ўсё гэта, не паварушыўшы пальцам. Усё, што вам трэба зрабіць, гэта папоўніць свой рахунак.

Спампаваць Q.ai сёння для доступу да інвестыцыйных стратэгій на аснове AI. Калі вы дэпазіце $100, мы дадамо дадатковыя $50 на ваш рахунак.