Інвестыцыі ў нерухомасць з грашовым патокам, таксама вядомую як арэнда маёмасці, могуць быць эфектыўным спосабам атрымання ў значнай ступені пасіўны паток даходу. Вы купляеце нерухомасць, усталёўваеце аднаго-двух арандатараў і збіраеце штомесячную арэндную плату. Гэта гучыць досыць проста, але ў тым, каб пераканацца, што арэнда нерухомасці з'яўляецца вартай інвестыцыяй, трэба крыху больш. Ведаючы, як разлічыць грашовы паток у пытаннях нерухомасці для максімізацыі прыбытку ў якасці ўладальніка нерухомасці.
A фінансавы саветнік можа дапамагчы вам уключыць нерухомасць у свой партфель.
Што такое грашовы паток у сферы нерухомасці?
Прасцей кажучы, грашовы паток адносіцца да руху грошай у бізнес і з яго. Калі вы гаворыце пра грашовыя патокі нерухомасці, вы гаворыце пра грошы, атрыманыя ад маёмасці (напрыклад, даход ад арэнды), і грошы, якія выдаткоўваюцца разам з маёмасцю.
Інвестыцыі ў нерухомасць могуць генераваць станоўчы або адмоўны грашовы паток. Калі нерухомасць мае станоўчы грашовы паток, яе даход перавышае выдаткі. З іншага боку, калі ёсць адмоўны грашовы паток, выдаткі перавышаюць даход.
Станоўчы грашовы паток пераважней для інвестараў у нерухомасць таму што гэта азначае, што яны зарабляюць грошы на маёмасці або маёмасці, якой яны валодаюць. Чым шырэй маржа прыбытку, тым лепш іх аддача ад інвестыцый. Станоўчы грашовы паток таксама можа палегчыць абслугоўванне інвестыцый у нерухомасць, бо ў вас можа быць лішак грошай, які вы можаце выкарыстоўваць для абслугоўвання, рамонту і ўтрымання.
Адмоўны грашовы паток азначае, што інвестар губляе грошы на арэнднай нерухомасці. Адмоўны грашовы паток можа адбыцца, калі маёмасць пустуе на працягу працяглых перыядаў часу або калі цэны на арэнду не ў стане ісці ў нагу з тым, што каштуе інвестару ўтрыманне маёмасці.
Як разлічыць грашовы паток у сферы нерухомасці
Разлік грашовых патокаў у сферы нерухомасці пачынаецца з ведання некалькіх ключавых дэталяў аб маёмасці. У прыватнасці, каб разлічыць грашовы паток для арэнды нерухомасці, вам трэба ведаць:
Колькі валавога даходу прыносіць маёмасць
Агульныя выдаткі на маёмасць
Якія даўгі, калі такія маюцца, звязаны з маёмасцю
Валавы даход ад арэнды ўяўляе сабой увесь даход, які прыносіць маёмасць да выліку любых выдаткаў, уключаючы плацяжы па іпатэцы. Арэндная плата звычайна з'яўляецца асноўнай крыніцай даходу, калі вы разлічваеце грашовы паток для арэнды жылля. Але ў залежнасці ад таго, што ўваходзіць у вашу дамову арэнды, вы таксама можаце атрымліваць даход, спаганяючы з арандатараў плату за хатніх жывёл, пратэрміноўку або іншыя зборы.
Што тычыцца выдаткаў, вы ўключаеце ўсе выдаткі, якія вы плаціце за валоданне маёмасцю. Такім чынам, гэта можа ўключаць у сябе такія рэчы, як:
Страхаванне
Плата за кіраванне маёмасцю (калі вы плаціце камусьці іншаму за кіраванне маёмасцю за вас)
Камунальныя паслугі
Тэхнічнае абслугоўванне і рамонт
Рэклама
Ліцэнзіі на прадпрымальніцкую дзейнасць вам могуць спатрэбіцца, каб здаваць маёмасць у арэнду
Юрыдычныя і прафесійныя зборы (напрыклад, выдаткі на высяленне)
Вы таксама павінны ўключыць сюды ўзровень вакантнай нерухомасці. Узровень вакантнай паказвае, колькі дзён у годзе нерухомасць застаецца без арандатара, што азначае, што яна наогул не прыносіць даходу. Каб вызначыць узровень вакантнай нерухомасці, трэба скласці агульную колькасць часу, на працягу якога нерухомасць пуставала на працягу аднаго года, затым падзяліць гэта на колькасць часу, на які нерухомасць можна было здаць у арэнду, і памножыць адказ на 100. .
Такім чынам, калі нерухомасць пуставала на працягу 16 тыдняў, але магла быць здадзена ў арэнду на 52 тыдні, узровень вакантнай плошчы складае 30.76% (16/52 x 100). Узровень вакантнай лічыцца аперацыйным расходам пры здачы маёмасці ў арэнду.
Калі вы атрымаеце валавы даход і выдаткі, вы можаце перайсці да наступнага кроку, які разлічвае чысты аперацыйны прыбытак (NOI). Каб знайсці NOI для нерухомасці з грашовым патокам, трэба проста адняць выдаткі з даходу. Атрыманае лік - гэта сума грашовага патоку, атрыманага ад аперацый. Гэта не ўлічвае запазычанасць, якая можа быць звязана з маёмасцю. Каб знайсці чысты грашовы паток пасля ўліку абслугоўвання запазычанасці, трэба адняць абслугоўванне запазычанасці з чыстага аперацыйнага прыбытку.
Чаму разлік грашовых патокаў у сферы нерухомасці важны?
Разлік грашовых патокаў па пытаннях нерухомасці, таму што гэта можа дапамагчы вам вызначыць, наколькі прыбытковымі будуць інвестыцыі ў арэнду нерухомасці. Гледзячы на тое, колькі вы можаце браць у арэнду за пэўную нерухомасць, недастаткова, каб даць вам дакладную карціну. Спачатку вам трэба пазбавіцца ад эксплуатацыйных выдаткаў маёмасці і любых плацяжоў па даўгах, якія вы павінны зрабіць у сувязі з гэтым, каб высветліць, колькі грашовых патокаў у вас засталося.
Калі ў вас ёсць канкрэтная норма прыбытку, да якой вы імкнецеся, разлік грашовых патокаў для нерухомасці можа даць вам уяўленне аб тым, ці можа нерухомасць апраўдаць чаканні, перасягнуць іх або не дасягнуць. Няма пэўнай нормы прыбытку, якая лічыцца пажаданай пры інвеставанні ў арэнду нерухомасці. Гэта ў значнай ступені суб'ектыўнае, заснаванае на рынку арэнды, у які вы інвестуеце, і вашых індывідуальных мэтах.
Як правіла, разумна ўлічваць уласцівасці, якія праходзяць тэст на 1%. Правіла 1% сведчыць аб тым, што маёмасць, хутчэй за ўсё, будзе прыбытковай, калі вы рэальна можаце спаганяць 1% ад кошту яе пакупкі ў якасці арэнды. Такім чынам, калі вы купляеце кватэру за 350,000 3,500 долараў для здачы ў арэнду, вам трэба будзе браць не менш за XNUMX XNUMX долараў за штомесячную арэнду.
Рэалістычна гэта ці не, залежыць ад рынак жылля і арэнды спаганяць 3,500 долараў за арэнду ў Сан-Францыска ці Нью-Ёрку, напрыклад, не так ужо і надумана. Але спаганяць такую ж суму за дом на адну сям'ю ў невялікім мястэчку ў штаце Аёва, верагодна, не атрымаецца. Такім чынам, пры прымяненні правіла 1% важна ўлічваць агульны рынак, а таксама кошт жыцця і даходы для гэтай вобласці.
Падаткі могуць паўплываць на грашовы паток нерухомасці
Інвестыцыі ў нерухомасць могуць акупіцца з цягам часу, але IRS захоча атрымаць сваю справядлівую долю ад даходу ад арэнды, які вы атрымліваеце. Выконваючы разлікі грашовых патокаў для нерухомасці, не забывайце ўлічваць, што вам давядзецца заплаціць у якасці падаткаў што даход. Як правіла, чысты прыбытак ад арэнды абкладаецца падаткам па звычайнай стаўцы падаходнага падатку. Такім чынам, калі вы ўваходзіце ў больш высокую падатковую катэгорыю, гэта можа азначаць выплату большага падатку на даход ад арэнды.
Аднак вы можаце кампенсаваць частку сваёй запазычанасці з вылікам выдаткаў на арэнду нерухомасці. Некаторыя з выдаткаў, якія вы можаце адняць, ўключаюць:
Выдаткі на тэхнічнае абслугоўванне і ўборку
Замена прыбора або сістэмы вентыляцыі і вентыляцыі
Іпатэчны працэнт
Страхаванне маёмасці
Падаткі на нерухомасць
Плата за рэкламу
Плата за кіраванне маёмасцю
Камунальныя паслугі
Іншыя паслугі, такія як барацьба з шкоднікамі або азеляненне
Юрыдычныя і прафесійныя зборы (напрыклад, калі вы павінны заплаціць, каб выселіць арандатара)
Выдаткі на вакансію
Вы таксама можаце адняць амартызацыйныя выдаткі на маёмасць. Вылік гэтых выдаткаў можа паменшыць падаткаабкладаемы даход ад арэнды. Разуменне таго, колькі вы павінны запазычыць у выглядзе падаткаў за валоданне арэнднай нерухомасцю, можа даць вам лепшае ўяўленне аб тым, якую частку вашага прыбытку вы сапраўды збіраецеся пакінуць у канцы дня.
Bottom Line
Разуменне грашовых патокаў у сферы нерухомасці важна пры ўзважванні новых інвестыцыйных магчымасцей. Апошняе, што вы хочаце, - гэта інвеставаць у арэндную нерухомасць, каб яна аказалася грашовай ямай. Ведаючы, як разлічыць грашовы паток для нерухомасці можа дапаможа вам скласці інвестыцыйны план і пазбегнуць дрэнных інвестыцый.
Парады па інвеставанні
Калі вы жадаеце валодаць нерухомасцю ў арэндзе, не выконваючы ўсю цяжкую працу ўласніка нерухомасці, ёсць больш простыя спосабы інвеставання. Напрыклад, платформы краўдфандынгу нерухомасці дазваляюць інвеставаць у камерцыйную і жылую нерухомасць без неабходнасці валодаць уласнасцю. Інвестыцыйныя фонды нерухомасці (REITs) з'яўляюцца яшчэ адным варыянтам інвеставання ў нерухомасць без пакупкі нерухомасці. REITs абавязаны штогод выплачваць 90% падаткаабкладаемага даходу інвестарам у якасці дывідэндаў, што забяспечвае вам стабільны паток даходу з невялікімі намаганнямі з вашага боку.
Падумайце аб тым, каб пагаварыць з фінансавым кансультантам аб тым, ці нерухомасць грашовага патоку можа стаць добрым дадаткам да вашага партфоліо. Знайсці кваліфікаванага фінансавага кансультанта не павінна быць складана. SmartAsset's бясплатны інструмент спалучае вас з трыма фінансавымі кансультантамі, якія абслугоўваюць ваш рэгіён, і вы можаце бясплатна апытаць сваіх кансультантаў, каб вырашыць, які з іх падыходзіць менавіта вам. Калі вы гатовыя знайсці кансультанта, які можа дапамагчы вам дасягнуць вашых фінансавых мэтаў, пачаць зараз.
Аўтар фота: ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/Feverpitched, ©iStock.com/dcsliminky
Паведамленне Як разлічыць грашовы паток у сферы нерухомасці упершыню з'явіўся на Блог SmartAsset.
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/calculate-cash-flow-real-estate-140445211.html