Павышэнне ставак Федэральнай рэзервовай сістэмы астуджае рынак жылля, але рэформы землекарыстання ўсё яшчэ неабходныя

З вясны 2022 года мэтавая стаўка па федэральных фондах ФРС, якая з'яўляецца працэнтнай стаўкай, якую банкі спаганяюць адзін аднаму за пазыкі авернайт, павялічылася да 2.5%, у параўнанні з 0.25% у лютым. Дзеянні ФРС павысілі працэнтныя стаўкі па ўсім: ад крэдытных карт да іпатэкі. Больш высокія стаўкі па іпатэцы пачынаюць зніжаць цэны, але больш нізкія цэны будуць часовымі без павелічэння прапановы, неабходнага для таго, каб зрабіць жыллё больш даступным.

Сярэднія стаўкі па іпатэцы на 30 і 15 гадоў знаходзяцца на самым высокім узроўні з 2009 года, як паказана на малюнку ніжэй з апошніх вынікаў Амерыканскага форуму дзеянняў сшытак жылля Томас Уэйд. 30-гадовы паказчык амаль удвая перавышае той, што быў у 2021 годзе, у той час як 15-гадовы паказчык ужо павялічыўся больш чым удвая.

Нягледзячы на ​​​​гэты рост, абедзве стаўкі па-ранейшаму блізкія да гістарычных мінімумаў і ніжэйшыя за 6-7%, якія былі нормай з 2001 па 2009 год.

Нягледзячы на ​​тое, што працэнтныя стаўкі могуць быць невысокімі па гістарычных стандартах, нядаўнія павышэнні па-ранейшаму выклікаюць падзенне коштаў. Індэксы цэн на жыллё Кейса-Шылера і FHFA пачалі выраўноўвацца, як паказана на двух малюнках ніжэй.

Змены коштаў у параўнанні з мінулым годам для абодвух індэксаў таксама знізіліся да 15% для кампазітнага індэкса 20 гарадоў Кейс-Шылера і да 16% для індэкса FHFA. Абодва складалі 19% у 2021 годзе.

Настроі будаўнікоў зніжаюцца ў адказ на зніжэнне коштаў і запаволенне росту коштаў. NAHB/Wells FargoWFC
індэкс рынку жылля — створаны з апытання будаўнікоў, якія ацэньваюць продажы жылля і чаканні — упаў да самага нізкага ўзроўню з часоў да пандэміі, як паказана ніжэй.

Слабы попыт і настроі будаўнікоў выяўляюцца ў пачатку будаўніцтва жылля. На малюнку ніжэй відаць, што старты запавольваюцца ва ўсіх чатырох рэгіёнах краіны.

Меншая колькасць пачаткоўцаў жылля будзе стрымліваць прапанову новых дамоў і можа запаволіць падзенне коштаў на жыллё, паколькі прапанова будзе карэктавацца ў адпаведнасці са зніжэннем попыту, выкліканым ростам працэнтных ставак. Хоць гэта можа быць добра для цяперашніх уладальнікаў дамоў, якія адчуюць меншае падзенне капіталу ў кароткатэрміновай перспектыве, гэта дрэнна для доўгатэрміновай даступнасці жылля. Краіна мае знач дэфіцыт жылля-ад 6 да 10 мільёнаў адзінак, што зніжэнне колькасці пачатых будаўніцтва жылля толькі пагоршыцца. Напружаны рынак жылля выяўляецца ў колькасці вакантных дамоў і арэнды, якія знаходзяцца на самым нізкім узроўні за апошнія 10 гадоў.

Нам трэба больш жылля ўсіх тыпаў у Амерыцы, каб зрабіць жыллё больш даступным у доўгатэрміновай перспектыве. Гэта расчароўвае, але не дзіўна, што пачатак будаўніцтва жылля зніжаецца ў адказ на зніжэнне попыту і зніжэнне коштаў.

Аднак было б памылкай вінаваціць ФРС у праблемах рынку жылля. ФРС робіць усё неабходнае, каб утаймаваць зацятая інфляцыя выклікана занадта вялікімі дзяржаўнымі выдаткамі і яго ўласнае празмернае стварэнне грошай падчас пандэміі. Любы іншы ўплыў павышэння працэнтных ставак на эканоміку мае другараднае значэнне.

Галоўная віна неадпаведнасці попыту і прапановы на рынку жылля - празмернае дзяржаўнае рэгуляванне. Федэральны ўрад ужо даўно займаецца павышэннем попыту на жыллё праз квазідзяржаўныя ўстановы Фані МэйФНМА
і Фрэдзі Мак і іншыя дзяржаўныя праграмы.

І Фані, і Фрэдзі купляюць іпатэку ў крэдытораў і маюць няяўная падтрымка ўрада. Паколькі крэдыторы ведаюць, што яны могуць лёгка перадаць іпатэчныя крэдыты Фані і Фрэдзі, яны менш хвалююцца аб доўгатэрміновых рызыках дэфолту і, такім чынам, могуць штучна падтрымліваць нізкія выдаткі на пазыкі.

Памятайце, што штучнае стымуляванне попыту само па сабе дрэнна жыллёвы крызіс? — але што яшчэ горш у кантэксце рынку жылля, дык гэта тое, што мясцовыя ўлады адначасова зніжаюць прапанову праз правілы землекарыстання. Па ўсёй краіне мінімальныя памеры ўчасткаў, патрабаванні да паркоўкі, заблытаныя працэсы атрымання дазволаў, патрабаванні да шчыльнасці і іншыя мясцовыя правілы абмяжоўваюць колькасць жылля, якое можна пабудаваць. Калі абмежаванне прапановы спалучаецца з субсідыямі попыту, у выніку ўзнікаюць больш высокія цэны, якія робяць дастатковае жыллё недаступным для многіх хатніх гаспадарак з нізкім і сярэднім даходам.

Павышэнне ставак ФРС астуджае рынак жылля і не толькі маюцца паходы мы павінны чакаць, што гэта працягнецца ў найбліжэйшай будучыні. Уплыў ФРС, аднак, нязначны ў параўнанні з негатыўным уздзеяннем цяперашняй жыллёвай палітыкі федэральных і мясцовых уладаў, якая павялічвае попыт і абмяжоўвае прапанову. Дзеянні ФРС не павінны адцягваць нас ад доўгатэрміновых змен, неабходных для збалансавання рынку жылля — больш прапановы на мясцовым узроўні і менш субсідый на федэральным узроўні.