Новая палітыка камісій FHFA акажа яшчэ большы ціск на цэны на жыллё

У студзені Федэральнае агенцтва жыллёвага фінансавання (FHFA) абвясціла аб павелічэнні авансавых збораў тая Фані МэйФНМА
і Фрэдзі Мак спаганяюць іпатэчныя крэдыты на другі дом. У кастрычніку г. агенцтва абвясціла, што будзе рэалізавана «мэтавае павышэнне авансавых збораў для большасці пазык рэфінансавання наяўных».

Абодва крокі добрыя для федэральнай палітыкі фінансавання жылля. Федэральны ўрад не павінен рабіць пакупкі менш дарагімі для людзей 2. дамы, і федэральныя крэдытныя субсідыі не павінны дадаткова ўзнагароджвацца больш простым выплатай грошай.

Тым не менш, жыллёвыя лабісты - якія, вядома, супраць гэтыя змены– можаце быць спакойныя. Адміністрацыя Байдэна не на мяжы перакрыцця федэральнага крана.

Фактычна, у рамках пастаяннага агляду сістэмы гарантыйных збораў Fannie's і Freddie's (іх г-зборы), FHFA таксама знішчэнне авансавыя зборы па некалькіх праграмах для дома для адной сям'і. Гэтыя змены - дрэнная палітыка фінансавання жылля. Вось кароткі выклад збораў, якія FHFA адмяняе.

• Першыя пакупнікі жылля на ўзроўні або ніжэй сярэдняга даходу вобласці (AMI) на большасці тэрыторыі Злучаных Штатаў (і ніжэй за 120 працэнтаў AMI ў раёнах з высокім коштам).
• Крэдыты HomeReady і Home Possible (флагманскія даступныя іпатэчныя праграмы Fannie's і Freddie's).
• Пазыкі HFA Advantage і HFA Preferred (Fannie's і Freddie's пазыкі з нізкім першапачатковым узносам, даступныя адпаведным агенцтвам жыллёвага фінансавання).
• Пазыкі на адну сям'ю ў падтрымку праграмы "Абавязак служыць".

Па дадзеных FHFA, агенцтва адмяняе гэтыя зборы «Садзейнічанне ўстойліваму і роўнаму доступу да даступнага жылля». Аднак час дзіўны, улічваючы меркаваную прыхільнасць адміністрацыі барацьбе з інфляцыяй.

Адмена гэтых збораў не зробіць жыллё больш даступным. Яны могуць зрабіць іпатэка прасцей атрымаць, але яны будуць аказваць павышальны ціск на цэны на жыллё, асабліва на ніжнім узроўні рынку.

Гэтыя змены таксама дэманструюць, наколькі мала амерыканская сістэма фінансавання жылля нагадвае свабодны рынак.

Для перспектывы аб'ядналі Фані і Фрэдзі мелі не менш больш за 50 працэнтаў ад усіх іпатэчных крэдытаў з 2007 года. І іх доля у цяперашні час стаіць на 62 працэнты. Іх доля агульны рынак іпатэчных каштоўных папер (MBS)., па дадзеных Асацыяцыі індустрыі каштоўных папер і фінансавых рынкаў (СІФМА), склаў у сярэднім 70 працэнтаў з 2009 па 2020 год. (Да ведама, калі ўключыць Каштоўныя паперы Джыні Мэй– тыя, што падтрымліваюцца Іпатэка FHA–Гэта федэральны доля рынку MBS складала ў сярэднім 92 працэнты ў год.)

Такім чынам, FHFA, дзяржаўная ўстанова, можа ў аднабаковым парадку змяняць камісію - складнік агульнай цаны - якую плацяць пазычальнікі на большай частцы іпатэчнага рынку. Амерыканцы павінны думаць аб гэтай сітуацыі, калі яны засмучаюцца цэны на жыллё так высока. Сістэма жыллёвага фінансавання, заснаваная на свабодным прадпрымальніцтве, зусім не будзе падобная на амерыканскую сістэму.

Нягледзячы на ​​​​гэта, дэталі дэманструюць, наколькі контрпрадуктыўнымі будуць гэтыя апошнія адмены платы для так званай палітыкі даступнага жылля ў Амерыцы.

Па-першае, змены ліквідуюць авансавыя зборы для тых, хто ўпершыню купляе жыллё сярэдні даход у іх геаграфічным рэгіёне. Акрамя поўнага выдалення любой прэтэнзіі, што змены дапамагаюць пакупнікам з нізкім узроўнем даходу, тэрмін "першы пакупнік жылля" на самай справе не азначае 1.-час пакупнік дома. Такая адмена платы забяспечвае масіўны стымул да пакупкі.

асобна, Праграма Fannie's HomeReady "абслугоўвае пакупнікоў жылля з нізкім узроўнем даходу, якія не маюць вялікага першапачатковага ўзносу". Каб мець права, пазычальнікі, якія пазычаюць «першы раз», маюць права, калі яны зарабляюць не больш за 80 працэнтаў AMI, маюць крэдытны рэйтынг не менш за 620 і маюць 3-працэнтны першапачатковы ўзнос. (Вядома, пакупнікі могуць атрымаць гэтыя 3 працэнты ад грантаў або любой колькасці праграмы дапамогі па першапачатковым плацяжах). Фрэдзі Падобныя патрабаванні прад'яўляюцца да крэдытаў на жыллё, хоць яны таксама даступныя для людзей, якія не маюць крэдытнага бала.

У выпадку, калі гэтага недастаткова, у Фані і Фрэдзі таксама ёсць свае HFA Advantage і HFA Preferred крэдыт праграмы. Гэта спецыяльныя праграмы пазыкі з нізкім узносам, даступныя толькі для адпаведных агенцтваў жыллёвага фінансавання (HFA). Гэтыя HFA, вядома, з'яўляюцца дзяржаўнымі дзяржаўнымі ўстановамі, часткай федэральнай сістэмы штата, якая была пабудавана каб дапамагчы пакупнікам жылля ва ўсім: ад парад да грантаў. (Па дадзеных Нацыянальнага савета дзяржаўных жыллёвых агенцтваў, выпуск Дзяржаўная лічбавая гісторыя HFA 2021 г. адзначана а «Паўстагоддзя дзяржаўнага супрацоўніцтва ў галіне HFA, інавацыі і ўплыў». Не турбуйцеся аб пастаяннай праблеме даступнасці, HFA маюць доўгую гісторыю інавацый і ўплыву.)

Нарэшце, і Фані, і Фрэдзі маюць асобныя праграмы пазыкі для адной сям'і ў рамках праграмы "Абавязак служыць". Гэтыя праграмы ў асноўным арыентаваны на пакупнікоў з нізкім узроўнем даходу на так званых недастаткова абслугоўваных рынках, уключаючы сельскую мясцовасць і прамысловае жыллё.

Такім чынам, у сетцы гэты апошні раўнд змяненняў тарыфаў не азначае сур'ёзных змяненняў у палітыцы. У Злучаных Штатах па-ранейшаму дзейнічае сістэма фінансавання жылля, у якой дамінуе ўрад і якая моцна арыентавана на тое, каб палегчыць атрыманне крэдытаў з як мага меншай сумай.

Не толькі такі падыход рызыкоўная прапанова для крэдытораў і пакупнікі, але гэта таксама падштурхоўвае цэны ўверх. Сумна, але вельмі верагодна, што дзяржаўным чыноўнікам спатрэбіцца яшчэ як мінімум 50 гадоў, каб засвоіць гэтыя ўрокі.

Як я ўжо некалькі разоў адзначаў, усе тыповы амерыканец павінен паказаць існуючую сістэму фінансавання жылля гэта празмерная запазычанасць, высокія выдаткі на жыллё, няўстойлівыя цэны на жыллё, празмернае рэгуляванне і шэраг федэральных катапультаванняў. Стаўка домаўладання амаль менавіта там, дзе ён быў да пашырэння залежнасці ад Фані і Фрэдзі; рост коштаў на жыллё паслядоўна апярэджваў прыбытак рост, і падаткаплацельшчыкі былі вымушаныя раскашэліцца сотні мільярдаў долараў дапамогі.

Адміністрацыя можа рабіць выгляд, што яна робіць нешта, каб зрабіць жыллё больш даступным, але дасягненне гэтай мэты будзе азначаць адыходзіць ад існуючай сістэмы.