Раздзел 1031 Падатковага кодэкса ЗША дазваляе людзям, якія маюць прырост капіталу ад продажу нерухомасці, адкласці падаткаабкладанне з гэтых прыбыткаў. Для гэтага яны павінны выкарыстаць гэтыя прыбыткі для пакупкі аналагічнай нерухомасці на працягу 180 дзён пасля першапачатковага продажу, і яны ніколі не могуць дакранацца да грошай самастойна. Гэты працэс вядомы як a 1031 тытул абмену. Па зразумелых прычынах яны папулярныя сярод інвестараў у нерухомасць.
Закон існуе, каб заахвочваць інвестараў вяртаць свае грошы ў абарот, а не проста ўкладваць свой прыбытак у банк, дзе выйграе толькі інвестар. Вось чаму вам дазволена рабіць 1031 абмен колькі заўгодна разоў. Аднак ключавым элементам з'яўляецца тое, што вы не можаце фізічна дакрануцца да прыбытку. Калі вы пакладзеце іх у свой банк нават на адзін дзень, прыбытак падлягае падаткаабкладанню.
Інвестары пераадольваюць гэтую перашкоду, перадаючы свае прыбыткі так званым кваліфікаваным пасярэднікам». Кваліфікаваны пасярэднік - гэта кампанія, якая захоўвае вашы прыбыткі, а затым аддае іх па вашай камандзе, калі вы знаходзіце новую нерухомасць. Гэта гучыць проста, але дзірка ў нарматыўных актах у працэсе азначае, што вы павінны быць асцярожнымі пры выбары кваліфікаванага пасярэдніка.
Шукаеце спосабы павысіць прыбытак? Праверце матэрыялы Benzinga аб альтэрнатыўных інвестыцыях у нерухомасць:
Або праглядзіце бягучыя варыянты інвестыцый у залежнасці ад вашых крытэрыяў Скрыначка прапаноў Бензінга.
Кваліфікаваныя пасярэднікі вельмі слаба рэгулююцца
Калі вы перадаеце свае грошы брокеру па нерухомасці або адвакату, жорсткі нарматыўны кантроль вызначае, як яны могуць апрацоўваць сродкі кліентаў. Гэтыя правілы прызначаны для таго, каб ім было цяжка дзейнічаць неналежным чынам або скрасці вашы грошы.
Яны павінны захоўваць грошы сваіх кліентаў на даверных рахунках асобна ад аперацыйнага рахунку сваёй юрыдычнай фірмы або брокерскай кампаніі па нерухомасці. Ім заканадаўча забаронена аб'ядноўваць сродкі або выкарыстоўваць грошы кліентаў для любых іншых мэт, акрамя транзакцый або юрыдычных паслуг, для якіх закладзены грошы. Яны таксама абавязаны штомесяц звяраць усе свае даверчыя рахункі.
Гэтыя суб'екты павінны скласці бухгалтарскую кнігу, якая змяшчае даты і прычыны дэпазітаў і зняцця сродкаў з іх даверных рахункаў. Яны абавязаны звяраць гэтую кнігу са штомесячнымі банкаўскімі выпіскамі і весці запісы сваіх зверак, даступныя для праверкі прадстаўнікам дзяржавы ў любы час у звычайны працоўны час. Невыкананне гэтага можа прывесці да страты ліцэнзіі, нават калі грошы не былі ўзятыя.
Праблема для інвестараў у нерухомасць заключаецца ў тым, што ніякі эквівалентны рэгулюючы орган на федэральным узроўні не адказвае за нагляд за кваліфікаванымі пасярэднікамі. The IRS нават мае папярэджанне аб гэтых суб'ектах на сваім сайце. На дзяржаўным узроўні толькі восем штатаў рэгулююць або кантралююць паводзіны кваліфікаваных пасярэднікаў. Яны:
Нью-Гэмпшыр
Віргінія
Вашынгтон
Мэн
Каліфорнія
Айдаха
Каларада
Невада
Гэта азначае, што кваліфікаваны пасярэднік у астатніх 42 нерэгулюемых штатах тэарэтычна можа здзічэць з вашымі грашыма абмену 1031, і пакуль яны выпусцяць іх па вашым запыце, калі вы завяршылі абмен, вы не будзеце разумнейшыя. Гэта страшная думка і само вызначэнне прывіда ў машыне.
Што рабіць, калі ваш кваліфікаваны пасярэднік уцячэ з вашымі грашыма?
Нягледзячы на адсутнасць федэральнага і дзяржаўнага рэгулявання кваліфікаваных пасрэдніцкіх кампаній, прысваенне вашых грошай з іх боку па-ранейшаму лічыцца злачынствам. Калі яны ўцякуць з вашымі грашыма і не заплацяць іх, калі вы гэтага патрабуеце, яны могуць быць прыцягнуты да крымінальнай адказнасці і пазбаўлены волі. Аднак гэта не вырашае вашу праблему як інвестара.
Памятайце, што ў вас ёсць толькі 180 дзён, каб здзейсніць абмен. Гэты гадзіннік не спыняецца ні пры якіх абставінах. Такім чынам, калі ў вашага кваліфікаванага пасярэдніка няма вашых грошай, калі вам трэба зрабіць абмен, і вы не можаце завяршыць яго на працягу 180 дзён, вы абкладаецеся падаткам на прырост капіталу з вашых скрадзеных грошай.
Кваліфікаваны пасярэднік уцякае з вашымі грашыма і прывязвае вам падатковы рахунак у працэсе? Ай. У некаторых выпадках страхавальнікі кваліфікаванага пасярэдніка вернуць частку грошай, але гэта наўрад ці адбудзецца ў дастаткова кароткі тэрмін, каб вы маглі завяршыць абмен. Такім чынам, выбар няправільнага кваліфікаванага пасярэдніка можа літаральна выклікаць фінансавы кашмар, ад якога спатрэбяцца гады, каб прачнуцца.
Ці часта здараецца крадзеж кваліфікаваным пасярэднікам?
На шчасце, не, не так. Але калі ўлічыць той факт, што кваліфікаваныя пасярэднікі могуць адначасова атрымліваць прыбытак ад дзясяткаў ці нават сотняў продажаў нерухомасці, то толькі адзін кваліфікаваны пасярэднік, які зробіць не так, можа прывесці да страты на мільёны долараў.
Вазьміце справу Эдуард Окунь, які быў былым кіраўніком падатковай групы 1031. Ён запусціў сваю кваліфікаваную пасрэдніцкую кампанію, выкарыстоўваючы грошы кліентаў для фінансавання раскошнага ладу жыцця, які ўключаў асабнякі ў розных штатах, некалькі лодак і мноства ювелірных вырабаў, якімі ён шчодра раскідаў сваю жонку-бікіні-мадэль.
Калі ў яго нарэшце скончыліся грошы і ён не мог плаціць сваім кліентам, яны не ведалі, што было большым шокам: даведацца, што іх грошы скралі, або даведацца, што няма нарматыўнай базы або кантролю, каб прадухіліць Окуна ад крадзяжу гэта. На момант арышту Окун завяршаў здзелку па куплі іншай кваліфікаванай пасрэдніцкай кампаніі з дэпазітам амаль 900 мільёнаў долараў.
Яго прысудзілі да 100 гадоў пазбаўлення волі і пазбавілі амаль 40 мільёнаў долараў маёмасці. У рэшце рэшт, яго адкінутыя кліенты атрымалі каля 70% сваіх грошай. Тым не менш, гэтыя 70% не прыйшлі своечасова, каб аплаціць свой падатак, які яны павінны былі заплаціць з уласнай кішэні, і яны ўсё яшчэ панеслі судовыя зборы, пераследуючы яго за шкоду.
Як абараніць сябе ад сумнага кваліфікаванага пасярэдніка?
Эдвард Окунь не адзінокі ў выкарыстанні кваліфікаваных кампаній-пасярэднікаў для здзяйснення фінансавых парушэнняў. Ёсць шматлікія выпадкі дзе былі злоўлены кваліфікаваныя пасярэднікі, а страты ад гэтых спраў вылічаюцца сотнямі мільёнаў даляраў. Нягледзячы на гэта, федэральны нагляд за галіной да гэтага часу адсутнічае. Такім чынам, як засцерагчы сябе ад сумнага кваліфікаванага пасярэдніка?
Калі вы не жывяце ў штаце, які рэгулюе кваліфікаваных пасярэднікаў (і, напэўна, не, бо іх усяго восем), лепш за ўсё выбраць кваліфікаванага пасярэдніка, які таксама з'яўляецца адвакатам, сертыфікаваным адвакатам штата. Прынамсі, тады яны будуць абавязаны праводзіць штомесячную зверку рахункаў.
Гэта не гарантыя, але вы будзеце спакойныя, калі ведаеце, што за абраным вамі кваліфікаваным пасярэднікам дзяржаўная асацыяцыя адвакатаў глядзіць праз плячо. Па-другое, правядзіце даследаванне. Праверце водгукі пасярэдніка ў інтэрнэце. Ці маюць яны рэпутацыю спагадных і актыўных у зносінах з кліентамі? Ці высокі іх рэйтынг BBB? Задавайце складаныя пытанні, калі вы апытваеце кваліфікаваных пасярэднікаў. Атрымайце патрэбныя адказы або перайдзіце да наступнага.
Вы павінны абараняць свае інтарэсы на 1031 біржы
Перад баксёрскім паядынкам рэферы выклікае абодвух байцоў на рынг і кажа ім «трымайце рукі ўверх і беражыце сябе». Гэтая надзейная парада датычыцца інвестараў, якія працуюць праз біржу права ўласнасці 1031. Вы несяце адказнасць за асцярожны і ўважлівы выбар кваліфікаванага пасярэдніка. Вы шмат працавалі, каб атрымаць прыбытак ад сваіх інвестыцый. Гэта да вас, каб абараніць яго.
Фота Прасток-студыя на Shutterstock
Пабачыць больш ад Benzinga
Не прапусціце абвесткі ў рэжыме рэальнага часу аб вашых акцыях - далучайцеся Benzinga Pro бясплатна! Паспрабуйце інструмент, які дапаможа вам інвеставаць разумней, хутчэй і лепш.
© 2022 Benzinga.com. Бензінга не дае інвестыцыйнай кансультацыі. Усе правы ахоўваюцца.
Крыніца: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html