Таварыства домаўладання было памылкай

,en Атлантыка толькі што апублікаваў новы артыкул што робіць некаторыя з тых жа пунктаў аб домаўладанні, што і мой нядаўна выпушчаны раздзел in Пашырэнне магчымасцей новага амерыканскага рабочага. На самай справе, гэта робіць некаторыя з тыя ж аргументы Я рабіў на працягу многіх гадоў.

Назва артыкула ў значнай ступені кажа пра ўсё: Таварыства домаўладання было памылкай. Аўтар, Ерусалім Дэмсас, лічыць, што «Нерухомасць трэба разглядаць як спажыванне, а не як інвестыцыю”, перадумовы, якой было б разумна прытрымлівацца многім амерыканцам.

Дэмсас паказвае на тое, што ««Купляць па цане і прадаваць па дорагах», калі мы гаворым пра актыў, дзе вы жывяце, — даволі абсурдная парада. Людзі хочуць жыць побач з сям'ёй, побач з добрымі школамі, каля паркаў або ў раёнах з тымі выгодамі, якія яны жадаюць, а не гандляваць сваім месцазнаходжаннем, як капейкавымі акцыямі». Яна таксама адзначае, што «Дом прывязаны да пэўнага геаграфічнага месцазнаходжання, уразлівы да мясцовых эканамічных і экалагічных узрушэнняў, якія могуць знішчыць каштоўнасць зямлі або самой структуры, калі вам гэта спатрэбіцца».

Усё гэта добрыя моманты і важкія прычыны не разглядаць свой дом як інвестыцыю.

Demsas таксама з'яўляецца люстраным аргументам, які я прывёў маё сведчанне ў банкаўскім сенаце ў кастрычніку 2021 г:

Нягледзячы на ​​тое, што ўласнае жыллё часта складае значную частку багацця многіх амерыканцаў, набыццё дома можа быць рызыкоўным укладаннем, якое цалкам залежыць ад росту коштаў на жыллё, атрыбуту, які прынцыпова супярэчыць таму, што жыллё становіцца больш даступным.

Нягледзячы на ​​тое, што Дэмсас не паглыбляецца ў гэта, гэтая залежнасць ад павышэння коштаў на жыллё з'яўляецца яшчэ большай праблемай, улічваючы, што федэральная жыллёвая палітыка накіравана на стварэнне ўсё большай колькасці іпатэчных даўгоў з нізкім капіталам. Гэта робіць набыццё жылля асабліва рызыкоўным для тых, хто змагаецца за больш стабільны прыбытак.

Я сур'ёзна сумняваюся, што сенатар Элізабэт Уорэн (D-MA) будзе падтрымліваць інвестыцыі на фондавым рынку, якія падтрымліваюцца федэральным крэдытам, для ўсіх амерыканцаў, але гэта фактычна тое, што робіць федэральная жыллёвая палітыка. (Так, яна відавочна жадаючыя для падтрымкі «Уол-стрыт» і «вялікія банкі», калі ёй гэта зручна, але пакінем гэта для іншай калонкі.)

Фактычна, як мінімум за апошнія 20 гадоў, Цэны на жыллё дэманстравалі такую ​​ж валацільнасць, як і на рынках акцый. Нельга сказаць, што гэтыя факты засталіся незаўважанымі нават іншымі пісьменнікаў у Атлантыцы. Але да гэтага часу не зусім ясна, якую альтэрнатыўную палітыку падтрымлівае Дэмсас.

Безумоўна, мы згодныя з тым, што палітыка заахвочвання домаўладання і прыніжэння арэнды шкодная. І мы, здаецца, згодныя з тым, што федэральныя чыноўнікі крывадушна падтрымліваюць так званыя праграмы даступнага жылля, адначасова прасоўваючы палітыку, якая павялічвае цэны на жыллё.

Што тычыцца канкрэтных змен федэральнай палітыкі, я не так упэўнены. Спадзяюся, Дэмсас прагледзе мой раздзел і напіша новы твор. (Нават калі яна са мной не згодная.)

Шырота, якую я раблю у новай кнізе Катона, як і ў большасці артыкулаў, якія я пішу пра жыллёвае фінансаванне, заключаецца ў тым, што федэральная палітыка амаль цалкам накіравана на павышэнне попыту. Гэта праблема, таму што прапанова на рынку жылля заўсёды абмежаваная ў параўнанні з многімі іншымі відамі спажывецкіх тавараў. Таксама факт, што гэтыя абмежаванні паставак часта абумоўлены дзяржаўнымі і мясцовымі правіламі і правіламі. Гэта значыць, многія жаданыя месцы ўжо «запоўнены» жыллём, і толькі змены мясцовага самакіравання могуць зрабіць што-небудзь з гэтым, хоць нават тыя змены наўрад ці будуць мець вялікія наступствы ў бліжэйшай перспектыве.

Улічваючы гэтую рэальнасць, лепшае, што можа зрабіць федэральны ўрад, - гэта спыніць абмежаванне попыту. Але гэта наадварот федэральны ўрад зрабіў на працягу (прынамсі) апошніх 50 гадоў.

Федэральны ўдзел сапраўды пачаўся ў 1930-х гадах, у асноўным як спроба павялічыць колькасць працоўных месцаў. Але недзе на гэтым шляху ўсе рыэлтары, будаўнікі і фінансісты зразумелі, што лепш працаваць з палітыкі. Цяпер маем поўны бардак, які адназначна зрабіў жыллё менш даступным, спецыяльна для людзі з нізкім узроўнем даходу.

Федэральны падатковы кодэкс спрыяе іпатэчнай запазычанасці. Базельскія патрабаванні да капіталу спрыяюць захоўванню дзяржаўных іпатэчных каштоўных папер (MBS). А Fannie Mae і Freddie Mac даўно карыстаюцца асаблівым статусам адносна прыватных кампаній. Прыватнаму сектару немагчыма канкурыраваць з федэральным урадам, таму прадастаўленне дзяржаўнага іпатэчнага страхавання і (нават няяўных) федэральных гарантый для MBS мела прадказальны эфект.

З 2009 па 2020 гады штогадовая доля Фані і Фрэдзі ў агульны рынак MBS склаў у сярэднім 70 працэнтаў, нават нягледзячы на ​​свае статуты прама забараняюць празмернае выкарыстанне сваіх аб'ектаў. Уключаючы каштоўныя паперы Джыні Мэй, тыя, якія забяспечаны іпатэчнымі крэдытамі FHA, федэральную долю рынак MBS склаў у сярэднім 92 працэнты ў год.

Аднак мала хто памятае, што да крызісу 2008 года сітуацыя не моцна адрознівалася. Ад 1996 ў 2007, штогадовая доля Fannie and Freddie на агульным рынку MBS склала ў сярэднім 60 працэнтаў, што ўсяго прыкладна на 10 працэнтных пунктаў ніжэй, чым доля пасля крызісу.

Няма сэнсу прасіць аб дадатковай федэральнай дапамозе, таму што празмерная федэральная дапамога - гэта менавіта тое, што прывяло нас сюды. Федэральная палітыка пастаянна павялічвала попыт, палягчаючы атрыманне іпатэкі на жыллё. Здаецца, у Кангрэсе няма імпульсу, каб пераламаць гэтую тэндэнцыю, і толькі дурань скажа, што гэта не мае нічога агульнага з асаблівымі інтарэсамі.

Калі я памыляюся ў гэтым, то новы Кангрэс можа пачацца з самага нізкага садавіны. Гэта можа забараніць Fannie і Freddie фінансаваць пазыкі на дамы адпачынку, і гэта можа прымусіць выконваць палажэнні іх статутаў аб празмерным выкарыстанні. Тады ён можа забараніць ім фінансаванне дамоў коштам больш за 1 мільён долараў і патрабуюць, каб "першыя пакупнікі жылля" былі на самой справе тых, хто ніколі не меў дома.

Я не збіраюся затрымліваць дыханне.